서면인터넷방문상담4팀-3597 (2007.01.03)

양도

2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 2003.10.29 이전에 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 양도당시 기준시가가 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 중과에서 제외됨

2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전에 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것입니다.

소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

1. 질의내용 요약

【사실관계】

- 94.11.15 일 다세대 주택4호를 매입으로 취득하여 관할 세무서에 면세사업자로 사업자등록함.

- 2001.7.20 일 관할구청에 임대사업자 등록 필하고, 국민주택규모이하로 기준시가3억원이하임.

- 위4호중 1호를 2006.6.5일 매도하여 양도소득세 신고함.

【질의】

- 위 임대주택을 양도하여 양도소득세를 계산함에 1세대3주택 중과세율 적용대상에서 제외되는지 여부에 대하여 질의합니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정)

〈양도소득과세표준〉 〈세율〉

1천만원 이하 과세표준의 100분의 9

1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는

4천만원 이하 금액의 100분의 18

4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는

8천만원 이하 금액의 100분의 27

8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는

금액의 100분의 36

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정)

양도소득과세표준의 100분의 40

2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

2의 6. 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제167조의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는1세대 3주택 이상에해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2005. 2. 19. 개정)

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정)

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설)

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서“기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정)

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

나.기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설)

다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정)

3. 이하생략

2. 질의내용에 대한 자료

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-739, 2006.03.29

【질의】

(사실관계)

- 국민주택 규모이하(전용면적 84.96㎡)의 신축아파트 33평형 2채에 대해 2002년 11월에 임대사업자 등록을 함(임대개시일 : 2002년 12월, 2003년 1월)

- 거주용으로 경기 안산 ○○ 32평형 아파트(이하 “일반주택”이라 한다) 1채 보유(2004년 8월 입주)

(질의)

- 임대주택 2채를 5년동안 임대할 경우 당해 임대주택을 양도할 때 중과세 대상에서 제외되는지.

- 임대주택 2채를 5년동안 임대할 경우 일반주택을 양도할 때 중과세 대상에서 제외되는지.

- 임대주택 2채를 5년동안 임대할 경우 일반주택의 비과세가 가능한지.

【회신】

1. 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전에 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것임.

2. 1세대가 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 나목에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것임.

3. 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택수에 포함하여 판정하는 것임.

○ 서면4팀-2213, 2006.07.11

【질의】

3주택 보유예정

보유현황 A주택 : 경기도 ○○ 소재 23평아파트(88백만원)

B주택 : 경기도 □□시 □□읍 소재 33평아파트(기준시가 120백만원)

C주택 : 경기도 △△시 소재 32평아파트(취득예정)

상기 A주택을 2006년 양도하는 경우 1세대 3주택자의 중과세율 적용대상 주택 해당여부

【회신】

60％의 양도소득세 세율(중과세율)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 「소득세법 시행령」 제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것임.