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대구지방법원 김천지원 2011.4.29.선고 2010가합1077 판결
부당이득금반환등
사건

2010가합1077 부당이득금반환등

원고

******-*******)

주소 생략.

송달장소 생략

피고

1.(******-*******)

주소 생략.

2. OOO

주소 생략

피고들 소송대리인 변호사 ***

변론종결

2011. 4. 8.

판결선고

2011. 4. 29.

주문

1. 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고 00은 원고로부터 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 대구지방법원 구미 등기소 2009. 4. 21. 접수 제***** 호로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 받음과 동시에 원고에게 76,000,000원을 지급하라.

피고 ○○○은 3,000,000원 및 이에 대한 2009. 4. 15.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

피고들은 각자 원고에게 122,080,000원 및 이에 대한 2009. 4. 15.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 원고는 2009.4.12. 피고 ○●○과 사이에, 피고 ○●○ 소유의 별지 목록 기재 토지 및 원룸다가구건물(이하 '이 사건 부동산'이라 하되, 그 중 원룸다가구건물을 '이 사건 건물'이라 한다)을 매매대금 455,000,000원으로 정하여 매수하되, 계약금 20,000,000원은 계약 당일에 지급하고, **새마을금고에 대한 대출금 채무 200,000,000원 및 이 사건 건물에 대한 임대차보증금반환채무 179,000,000원을 원고가 승계하며, 나머지 잔금 56,000,000원은 별도의 정산 절차를 거쳐 2009. 4. 20. 지급하기로 하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였고, 피고 ○○○은 이 사건 매매계약을 중개하고 그 대가로 원고로부터 3,000,000원을 지급받았다.

나. 이 사건 매매계약 체결 당시 피고들은 원고에게 이 사건 건물을 임대하여 얻을 수 있는 수익으로 월 임대료 총액이 2,650,000원이고, **새마을금고에 대한 대출금채무의 이율이 연7.5%로 월 이자가 1,250,000원이므로 순수 월 수익은 1,400,000원(월 임대료 총액 2,650,000원 - 월 이자 1,250,000원)이 되고, 실제로 원고가 투자한 76,000,000원(매 매대금 450,000,000원 - 임대차보증금반환채무 179,000,000원 - **새마을금고에 대한 대출금채무 200,000,000원)과 대비하면 투자수익률은 약 22%(1,400,000원 / 76,000,000원 × 100)가 된다는 취지로 설명하였다.다. 원고와 피고들은 2009. 4. 20. 피고 ○●○이 임차인들로부터 지급받은 월 임대료 및 관리비 선납금을 일할로 정산한 3,014,000원을 원고가 지급하여야 할 잔금 56,000,000원에서 공제하고 일부 미납된 임차인의 월세는 더하는 방식으로 잔금을 정산하여 원고는 피고 ○●○에게 최종잔금 53,208,000원(=56,000,000원-3,014,000원+222,000원)을 지급하였다.

라. 또한 원고는 2009. 4. 20. 피고 ○●○의 **새마을금고에 대한 대출금채무를 인수하고 채무자 명의를 원고로 변경하였으며, 2009. 4. 21. 이 사건 부동산에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 주 장

가. 원고

피고들이 원고에게, ① 이 사건 건물에 대한 월 임대료의 총액이 2,650,000원이라고 하였으나 실제로는 2,130,000원에 불과하고, ② **새마을금고에 대한 200,000,000원 대출금채무의 약정이율도 연 7.5%라고 하였으나 실제로는 연 7.9%이며, ③ 이 사건 건물 임차인들이 사용한 수도료 및 인터넷 요금 합계 월 180,000원을 원고가 부담하여야 함에도 이에 대하여 아무런 설명을 하지 않는 등 원고를 기망하여 이 사건 부동산의 실제 가치보다 매매가액을 부풀려 이 사건 매매계약을 체결하도록 하였다.

따라서 원고에게, 피고 ○●○은 원고로부터 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 받음과 동시에 원고가 이 사건 매매계약에 실제로 투자한 76,000,000원을, 피고 ○○○은 원고로부터 지급받은 부동산중개수수료 3,000,000원을 각 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

또한, 피고들은 각자 원고에게 이 사건 매매계약으로 인하여 원고가 지출한 등기이전비용 10,000,000원, **새마을금고에 대한 대출금채무의 2009. 5.분부터 2010. 5.분까지 이자 4,640,000원, 원고가 이 사건 건물의 임차인들에게 반환한 임차보증금 99,000,000원, 위 임차보증금을 지급하기 위하여 대출받은 돈의 이자 4,020,000원, 이 사건 건물에 대한 임대차계약 갱신 시 지출한 부동산 중개수수료 2,220,000원, 이 사건으로 지출한 변호사 자문비용 2,200,000원 합계 122,080,000원을 손해배상금으로 지급하여야 한다.

나. 피고들이 사건 매매계약 당시 피고 00이 이 사건 건물을 임대한 내용이 원고에게 제시한 임대차계약서의 내용과 일치하고, 위 임대차계약서에 기재된 월 임대료 및 관리비 일부는 실제로 선납받았으므로 월 임대료를 부풀린 것이 아니다.

피고 ○●○이 최초 **새마을금고로부터 대출받을 당시 이자가 연 7.5%였고 이는 변동금리라고 원고에게 설명하였다.

피고들은 수도료 및 인터넷 요금에 대하여도 건물주에게 부과되는 것이라고 설명하였고 이에 원고도 수도 및 인터넷의 가입자 명의를 원고로 변경하였다.

따라서 피고들은 원고를 기망한 사실이 없다.

3. 판단

가. 인정사실

갑 제3호증의 1, 10호증의 1, 2, 을 제1호증의 1 내지 4, 제3호증의 2 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음의 사실을 인정할 수 있다.

(1) 피고 ○●○은 이 사건 건물을 임대함에 있어 임대료 중 일부를 임대차계약의 중개업자들에게 광고비나 중개수수료 등의 명목으로 지급하기로 하고, 임대차계약관계를 중개업자들에게 위임하였고, 위 중개업자들이 광고비 명목 등의 금원을 이용하여 임차인이 지급해야 할 차임의 선납금을 대신 지급해 주는 방식으로 임차인을 구하기도 하여 임차인이 실제로 부담하는 차임과 임대차계약서상의 차임이 다른 경우도 있었다.

(2) 원고는 선납금을 임대차계약의 중개업자가 대납한 경우 임차인들이 실제 부담하는 차임과 임대차계약서상의 차임이 일치하지 않는다는 부분에 대하여 아무런 설명을 듣지 못한 채 이 사건 매매계약을 체결하였다.

(3) **새마을금고에 대한 대출금리는 변동금리였고, 원고가 위 대출금채무를 인수할 당시 이율은 연 7.9%였으며, 원고는 소유권이전등기를 마치기 전 **새마을금고에 대한 대출금채무를 인수하려는 과정에서 대출금리가 변동금리로 연 7.5%를 상회한다는 것을 알게 되었다.

(4) 임대차계약서에는 월 임대료에 관리비가 포함되고, 관리비에는 인터넷, 수도세, 청소비 등이 포함되는 것으로 기재되어 있고, 이 사건 매매계약 당시 피고들은 이 사건 건물의 임대차계약서를 모두 원고에게 제시하였다.

나. 판단

매매계약에 있어서 매도인과 매수인은 이해상반되는 지위에서 각자의 이익을 최대한으로 도모하기 때문에 당사자의 행위가 기망에 해당하기 위하여는 그 행위가 사회통념상 허용되는 범위를 넘어 위법한 것이라야 하고, 그 판단은 개개의 경우 거래상 요구되는 신의성실의 원칙에 비추어 이를 판단할 수밖에 없고 특히 용도가 특정된 특수한 시설을 매매 또는 분양받는 경우에 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 매수인의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것이라 할 것이다(대 법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 등 참조).이 사건에 있어서 피고들이 사회통념상 허용되는 범위를 넘어 위법하게 원고를 기망하고, 이로 인하여 원고가 이 사건 부동산을 매수하게 되었는지에 관하여 보건대, 선납금을 임대차계약의 중개업자가 대납하여 임차인들이 실제 부담하는 차임과 임대차계약서상의 차임이 일부 일치하지 않았고, 원고가 그러한 부분에 대한 설명을 듣지 못한 채 이 사건 매매계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 ① 피고은 이 사건 건물의 임대를 임대차계약의 중개업자들에게 위임하여 체결한 관계로 선납금과 관련한 사정은 제대로 알지 못하였던 것으로 보이고, 피고 000 역시 이 사건 매매계약만을 중개한 관계로 임대차계약과 관련하여서는 그 사정을 알지 못하였던 것으로 보이는 점, ② 선납금 대납으로 인한 실제 차임 감액 효과 부분을 제외하고는 피고들이 제시한 임대차계약서와 당시 이 사건 건물의 임대차 현황은 일치하는 점, ③ 원고가 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마치기 전에 대출이율이 변동금리로 연 7.5%를 상회한다는 것을 알고 있었던 점, ④ 부동산의 매매가액은 그 부동산의 상태와 건축연도, 면적, 위치, 임대현황과 건물의 내·외부상태 등 여러가지 요인에 따라

결정되는 것인 점, ⑤ 임대수익률은 원고가 이 사건 건물을 어떻게 운영하는지 여부나 이 사건 건물 주변에 경쟁이 될 다른 다가구건물이 얼마나 신축되는지 여부 등 주변상황에 따라 언제든지 변동가능한 것으로 피고들을 비롯한 어느 누구도 확정적인 수익을 보장할 수는 없고, 결국 이 사건 부동산을 이 사건 매매대금 및 기타 조건으로 매수할지 여부는 원고의 판단에 달려 있는 점 등에 비추어 보면, 앞서 인정된 사실이나 원고가 제출하는 증거만으로는 피고들이 이 사건 매매계약 당시 이 사건 건물에서의 임대수익률이나 이 사건 부동산의 가치에 관하여 거래상 요구되는 신의성실의 원칙에 비추어 위법한 기망행위를 하였고, 그로 인하여 원고가 이 사건 부동산을 매수하게 되었다.고 인정하기에 부족하고, 그 밖에 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고가 피고들의 기망행위로 인하여 이 사건 부동산을 매수하였음을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사

재판장판사서경희

판사류경은

판사박승혜

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