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서울고등법원 1992. 11. 19. 선고 92구9953 판결
양도재산의 실거래가액[국승]
제목

양도재산의 실거래가액

요지

토지 등 거래계약신고를 한 당사자가 아무런 변경신고 없이 그 예정금액과 다른 금액으로 계약이 체결되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 신고된 내용대로 계약이 체결된 것으로 추정 이를 실거래가액으로 보아 부과처분한 것은 정당하다고 본 사례

결정내용

결정 내용은 붙임과 같습니다.

주문

원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

이유

1. 인정되는 사실관계

원고가 소외 정ㅇㅇ, 조ㅇㅇ와 공동으로 1989. 6. 21. 소외 김ㅇㅇ로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 154의 7 대 394.7평방미터를 매매대금 220,000,000원에 취득하였다가, 원고와 위 조ㅇㅇ가 그들의 위 토지에 대한 각 3분의 1지분의 매도를 위하여 1989. 8. 11. 사법서사인 소외 박ㅇㅇ를 통하여 관할관청인 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청에 계약예정금액을 금 214,911,427원(원고는 금 208,911,426원이라고 주장하나 이는 금 214,911,427원의 착오로 보인다)으로 토지거래계약신고를 한 다음, 같은달 14일 공동매수인인 위 정ㅇㅇ에게 그들의 각 3분의 1지분을 양도한 사실, 이에 피고는 구 소득세법(1989. 12. 30. 법률 제 4163호로 개정되기 전의 것)제23조 제4항 단서, 같은법 제45조 제1항 제1호 단서, 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의거하여 위 토지의 양도가 부동산을 취득한 후 1년이내의 양도에 해당한다는 이유로 취득당시의 실지거래가액이 금 73,333,333원(220,000,000*1/3)이고, 양도가액은 원고와 위 조ㅇㅇ의 위 토지거래계약신고서상의 금 107,455,713원(214,911,427*1/2)을 실지거래가액으로 보아 1991. 7. 20. 원고에 대하여 양도소득세 금 24,021,740원 및 방위세 금 4,804,350원의 부과처분(이하 이사건 부과처분이라 한다)을 한 사실은 당사자사이에 다툼이 없거나, 각 성립에 다툼이 없는을 제1,2,4,6호증,을 제3,5호증의 각 1,2,3의 각 기재에 의하여 이를 인정할 수 있다.

2. 이사건 부과처분의 적법여부

피고는 위 처분사유와 적용법조를 들어 이사건 부과처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 위 토지의 3분의 1지분의 실지양도가액이 금 83,576,272원이므로 위 취득가액과 필요경비 금 4,106,667원을 공제하면 양도차익은 금 6,136,272원에 불과하여 원고에게 부과될 정당한 세액은 양도소득세 금 4,418,110원, 방위세 금 441,810원이므로 이사건 부과처분 중 이를 넘는 부분은 위법하여 취소되어야 한다고 주장한다.

그러므로 살피건대, 위 소득세법 제23조제4항, 제45조제1항에 의하면 자산의 양도 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목은 실지거래가액에 의하는 경우로서, 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우를 규정하고 있는바, 원고의 위 대지지분은 취득 후 1년이내에 양도된 것이므로 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여야 할 경우라 할 것이다.

이사건에 있어서 원고의 위 대지의 3분의 1 지분의 실지취득가액이 금 73,333,333원인 점은 앞서 본 바와 같으므로 아래에서는 실지양도가액에 관하여 살펴보기로 한다.

국토이용관리법 제21조의 7제항에 의하면 건설부장관이 지정한 토지등의 거래계약신고구역안의 토지의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 계약예정금액등을 관할구청장을 거쳐 도지사에게 신고하여야 하고, 신고한 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다고 규정하고 있는바, 동 규정에 따라 토지등 거래계약신고를 한 당사자가 아무런 변경신고없이 계약을 체결하면 신고당시에 계약예정금액을 착오로 기재하였거나 그 예정금액을 합의한 바와 다르게 기재할 수 밖에 없었던 사유가 있거나 거래신고일과 실제거래일 사이에 지가의 등락 등으로 가격을 새로 정할 필요성이 생겨 그 예정금액과 다른 금액으로 계약이 체결되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 신고된 내용대로 계약이 체결된 것으로 추정되고 위와 같은 특별한 사정은 이를 주장하는 자가 입증해야만 한다고 풀이하여야 할 것이다.

그러므로 위와 같은 특별한 사정이 있는지 여부를 살피건대, 증인 정ㅇㅇ의 증언은 위 박ㅇㅇ가 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청에 토지거래계약신고를 할 당시 금 167,152,543원으로 신고하려 하였으나 담당공무원이 동 금액이 기준지가에 미달한다는 이유로 접수하여 주지 아니하여 위와 같이 신고하였다는 취지이나, 원고가 ㅇㅇ구청장에게 신고한 계약신고서의 수리공문인 을 제4호증, 을제5호증의 1,2,3의 각 기재에 의하면 ㅇㅇ구청장은 원고의 신고금액이 위 대지인근의 표준지의 지가를 기준으로 산출한 위 대지의 적정가격인 금 326,836,000원의 65.8퍼센트에 불과함에도 원고의 신고금액을 수리한 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 ㅇㅇ구청장은 원고의 위 신고금액이 그 평가의 적정금액에 현저하게 미달하는 것임에도 이를 수리한 사실을 알수 있고 이와 같은 점에 비추어 보면 위 증인의 증언은 믿을 수 없다 할 것이며, 갑 제4호증의 2는 위 대지의양도에 대한 검인계약서로서 이것만으로는 계약예정금액을 당사자사이에 합의한 바와 다르게 기재할 수 밖에 없었던 사유가 있거나 거래신고일과 실제거래일사이에 지가의 등락 등으로 가격을 새로 정할 필요성이 생겨 그 예정금액과 다른 금액으로 계약이 체결되었다는 등의 특별한 사정을 인정할 수 있는 증거로 보기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없는 이상, 위 대지의 3분의 1 지분의 양도가액은 위 토지거래계약신고서상의 계약예정금액인 금 214,911,427원의 2분의 1인 금107,455,713원으로 추정된다 할 것이고, 위 대지의 3분의 1지분의 양도가액이 금 83,576,272원임을 전제로 이사건 부과처분이 위법하다는 원고의 위주장은 이유없고, 위에서 살핀 바와 같은 실지양도가액을 기초로 양도차익을 산정하여서 한 피고의 이사건 부과처분은 적법하다 할 것이다.

3. 결론

그렇다면 이사건 부과처분이 위법함을 전제로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유없어 이를 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고의 부담으로하여 주문과 같이 판결한다.

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