서면인터넷방문상담5팀-2534 (2007.09.11)

양도

거주자로서 주택건설업자와 2001.5.23～2003.6.30의 기간내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택을 5년 이내에 양도하는 경우 감면규정이 적용되는 것임.

귀 질의의 경우, 아래의 기 질의 회신문(서면5팀-1853, 2007.6.20)을 참고하시기 바랍니다.○ 서면5팀-1853, 2007.6.20거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001.5.23부터 2003.6.30까지의 기간(서울, 과천, 5대 신도시의 경우에는 2001.05.23부터 2002.12.31까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택( 소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며(농특세20%과세), 고가(고급)주택은 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준인 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상)과 가액기준(실지거래가액이 6억 원 초과)을 모두 충족하는지 여부에 따라 판단하는 것입니다.

조세특례제한법 제99조의 3

1. 질의내용

가. 사실 관계

○ 등기부등본 내용(수원 영통 망포 488 늘푸른벽산A 103-102, 건물 134.944㎡)

- 2000.12.15 소유권보존[공유자 (주)인희 3/10, (주)늘푸른주택 7/10]

- 2001.1.16 신탁등기[등기원인: 신탁, 2001.1.12, 수탁자: 대한토지신탁(주)]

- 2002.11.28 소유권이전[등기원인: 매매, 2001.8.20, 소유자 권용호, 신탁등기말소(원인: 신탁재산의 처분)]

○ 계약서 내용: 계약일자가 정확히 확인되지 않으나, 등기상 원인일은 2001.8.20. 이고 1차중도금일은 2001.9.29, 잔금일은 2004.5.31. 이며, 계약당사자는 소유권보존등기를 한 건설업자인 (주)인희 및 (주)늘푸른주택과 본인인 권용호 임.

나. 질의 내용

- 상기 아파트를 미분양상태에서 분양받았으나, 이미 시공사의 부도로 인하여 명의가 대한토지신탁(주)로 등기되었다가 본인으로 이전등기 되었는바, 상기 아파트를 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조의3 규정을 적용받아 감면을 받을 수 있는지 여부 ?

다. 질의요지 및 쟁점

○ 조세특례제한법 제99조의 3 제1항 제1호에서 규정하는 양도소득세 과세특례대상인 “신축주택취득기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택”에서 위 사례와 같이 건설시공사의 부도로 주택건설업자로 보존등기 후 소유권이 토지신탁(주) 이전등기 된 상태에서 주택건설업자와 매매계약을 체결한 경우(신축주택 취득기간 내)에도 위 규정을 적용하여 감면을 받을 수 있는지 여부

2. 관련법령

○ 조세특례제한법 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정)

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31. 개정)

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다).다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제99조의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정)

① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2000. 12. 29. 신설)

1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)

2. 조합원(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (2005. 2. 19. 개정)

④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2001. 8. 14. 개정)