서면인터넷방문상담5팀-2822 (2007.10.25)

양도

다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세 여부를 판단하는 것임

「소득세법 시행령」 제155조 제15항의 규정에 의거 같은법 시행규칙 제74조에 규정한 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보는 것으로 위 규정은 2007.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용되는 것입니다.

소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 1인이 소유하는 다가구주택을 양도시 매수인을 9인으로 계약서 작성 및 양도

[질의사항]

-다가구주택을 다수인에게 양도하는 경우 단독주택 여부

(갑설) 단독주택 양도기준에 의거 양도소득세 산정함

(을설) 매수인이 다수인으로 다주택 보유자 양도기준에 의거 양도소득세 산정함

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (2007.2. 28. 개정)

○ 소득세법 부 칙 (2007.2.28. 대통령령 제19890호)

제1조 【시행일】

이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제132조 제4항, 제147조의 2 제2항(법 제81조 제4항 및 제5항에 따른 증빙불비가산세 및 영수증수취명세서미제출가산세에 관한 규정에 한한다), 제184조 제1항ㆍ제2항, 제210조의 2 제2항ㆍ제3항 및 제210조의 3의 개정규정은 2007년 7월 1일부터 시행하며, 제143조 제4항 제2호ㆍ제7항의 개정규정은 2008년 1월 1일부터 시행한다.

제2조 【일반적 적용례】

이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.

제3조 【양도소득세에 관한 일반적 적용례】

이 영은 이 영 시행 후 최초로 자산을 양도하는 분부터 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】의 구법

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998.4.1. 직제개정)

○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】

영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (2005.3.19. 개정)

○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12.31. 개정)

1.~ 10. 생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설)

1.다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-1193, 2007.04.11.

【질의】

○ 사실관계

- 5가구의 다가구주택을 신축하여 20여년 이상을 거주하여 온 1세대 1주택을 보유한 거주자가 양도계약 당시에는 매수인과 1인과 매매계약을 체결하였으나 매수인이 은행대출에 필요하여 매수인의 동생을 공동 매수인으로 등기를 하여 줄 것을 요청함.

- 공동지분은 당초 매수인 90%, 추가 명의인 10%로 함.(양도가액은 8억 5천만 원)

○ 질의내용

- 다가구주택 양도시 양도소득세 과세방법에 대한 질의임.

(갑설) 등기는 2인 공동으로 되나 실제로 1인에게 양도하였으므로 전체를 1세대 1주택 비과세대상(즉, 단독주택의 양도)으로 보아 6억원 초과부분에 대하여만 양도소득세를 과세함.

(을설) 실제로 1인에게 양도하였다고 하나 부동산 실명에 관한 법률 등에 의하여 2인에게 양도한 것으로 보아야 하므로 일시에 5주택을 양도한 것으로 보아 그중 1주택은 1세대1주택 비과세, 다음 1주택은 1세대 2주택 중과, 나머지 3주택은 1세대 3주택 중과세 양도소득세 과세함.

(병설) 단독주택의 양도는 아니지만 2인에게 양도하였으므로 전체 주택의 2분의 1은 비과세, 나머지 2분의 1은 1세대 2주택 중과세됨.

(정설) 매수인의 지분에 따라 90%는 1세대 1주택 비과세로 나머지 10%는 1세대 2주택 중과세됨.

【회신】

「소득세법 시행령」 제155조 제15항의 규정에 의거 같은법 시행규칙 제74조에 규정한 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보는 것으로 위 규정은 2007.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용되는 것입니다.

○ 서면4팀-584, 2007.02.13.

【질의】

(사실관계)

- 수도권 및 광역시외(이하 “기타지역”이라 함)에 소재하는 다가구주택과 1세대 3주택 중과대상 주택수에 포함되는 2주택을 보유하고 있음.

- 1세대 3주택 중과대상 주택수 계산시 기타지역 소재 주택의 경우 기준시가 3억원 이하인 경우 주택 수에 포함되지 않음.

- 위 다가구 주택을 1인에게 양도하는 경우, 중과대상에 포함되는 기준시가 3억 초과에 해당되는지 여부

(질의요지)

기타지역 소재 다가구주택이 중과대상 주택 수에 포함되는 기준시가 3억 초과인지 여부의 판정과 관련하여, 다가구주택 전체의 기준시가를 적용하는 것인지, 공동주택으로 보아 1구를 1호로 보아 적용하는 것인지 여부

【회신】

소득세법 시행령 제167조의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 동법 시행규칙 제74조에 규정한 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보는 것임.

○ 서면5팀-897, 2006.11.21

「소득세법」 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억 원을 초과하는 것으로서 같은 법 시행령 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 “다가구주택”의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 위 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 “다가구주택”이란 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목의 규정에 의한 “다가구주택”을 말하는 것임.

○ 서면4팀-2713, 2006.08.07

「소득세법 시행령」 제155조 제15항의 규정에 의거 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 다가구주택은 같은법 시행규칙 제74조의 규정에 의한 주택을 말하는 것임.

○ 서면4팀-2505, 2006.07.27

건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 다가구주택이 「소득세법 시행령」 제168조의 3 제3항의 소형주택에 해당하는지는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 판단하며, 이 경우 같은법 시행령 제168조의 3 제3항 제4호 다목의 기준시가는 개별 주택가격에 다가구주택 면적에서 구획된 부분의 주택 면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임.

○ 서면4팀-1329, 2006.05.11

소득세법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 세율) 적용시 주택수의 계산에 있어서 다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함함)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임.(단, 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한함)

○ 서면4팀-2242, 2005.11.17

【질의】

1989년에 1인으로부터 취득하여 구 가옥을 멸실하고 다가구주택을 자가건설 취득(1989.12.30. 준공) 이 건물을 2인에게 연명(모자관계)으로 매매등기를 해주면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지 또는 받을 수 없다면 그 이유는.

【회신】

다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제15항 규정에 따라 다가구주택을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 판단하는 것이나, 귀 질의 사례와 같이 2인에게 양도한 경우에는 그러하지 아니하는 것임.