재산세과-2797 (2008.09.11)

양도

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 양도·취득가액에 포함하며, 여기에 해당하는지는 사실판단할 사항임

1. 「 소득세법」제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 함)에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것입니다.2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도·취득가액에 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 부동산매매계약서, 법인의 회계처리 내역 등 제반사항을 확인하여 사실판단 할 사항입니다.

소득세법 제96조【양도가액】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2007.8.31. A법인이 B법인에게 매각되었음

-매매대금의 일정금은 매각일에 지급하고 결산확정후 추가지급하기로하였으며매각일로부터 추가 대금지급일까지의기간동안 연 5%의 이자를 지급하기로 약정되어 있음

○ 질의내용

A법인의 주주가 받은 이자금액을 양도차익 계산시 양도금액에 포함하여야 하는지이자소득으로 보아야 하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 후단개정)

② 생략

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)

2. 이하 생략

○ 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

③ 이하 생략

○제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3.제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

(이하생략)

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○서면4팀-2415, 2007.08.09

【질의】

(내용)

- 경기도 ○○읍 지역에 소재하는 14필지에 대하여 1998.7.20. 판결에 의하여 그 지분 30/100에 대한 소유권이전등기를 명한 판결이 확정되었으나, 지금까지 소유권이전등기를 지체하고 있는 채권자 중 한사람임.

- 각 필지가 독립된 지번으로 등기가 되어 있고 현재 타인이 점유하여 건물이 이미 건축(무허가 건물)되어 각각 거주하고 있으며, 그 점유자들 중 몇 사람이 공시지가로 토지의 매매를 원하고 있어 매매를 원하는 점유자들에게 개별적으로 공시지가로 양도할 예정임.

(질의)

- 위 토지를 점유자들에게 공시지가로 매도하고 소유권이전등기를 하는 경우 양도소득세의 과세대상에 해당하는지 여부 등

【회신】

1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임.

2. 「 소득세법」제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것이며, 매매계약서에 표시된 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제7항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임.

○ 재산46014-738, 2000.06.21

【질의】

(상황) 비상장법인인 “갑”법인의 주식을 소유한 대주주가 그와 특수관계에 있는 “을”법인의 주식을 다음과 같이 연불조건으로 양도하면서 주식양도증서상에 양도가액을 양도원금과 이자를 포함하여 6,041백만원으로 기재하고, 그 계산기준이 된 주식매매계약서상에는 현금지급가액과 이자로 구분하여 표시하였음.

<주식매매대금 지급 일정표>

단위 : 백만

지급일 1993. 3 2000. 3 2001. 3 2002. 3 2003. 3 계

원 금 500 1,179 1,179 1,179 1,179 5,216

이 자 330 248 165 82 825

계 500 1,509 1,427 1,344 1,261 6,041

(질의사항) 위 사례의 경우, 양도소득세 계산시의 양도가액을 양도원금해당액인 5,216백만으로 하여 신고하여야 한다는 견해가 있어, 이에 대한 귀청의 고견을 질의함.

【회신】

자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도·취득가액에 포함하는 것이나,

당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호의 규정에 의하여 취득가액에 포함하지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-2003, 2005.10.31

【회신】

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도되는 토지의 양도시기는 보상금에 대한 협의가 성립되어 보상금을 수령하였거나 재결보상금 및 공탁금을 이의없이 수령한 경우에는 보상금수령일 또는 공탁일이 되는 것이나, 재결에 불복하여 이의신청 또는 행정소송을 제기한 경우 당해 토지의 양도시기는 보상금확정일과 소유권이전 등기 접수일 중 빠른 날이 되는 것임. 이 경우 실거래가 과세대상 토지의 양도가액은 양도당시의 보상금액이 되는 것이며, 양도일 이후에 토지 보상금이 증액된 경우에는 그 증액된 보상금을 수령한 날에 양도가액을 경정하여 「국세기본법」 제45조의 규정에 따라 수정신고하면 되는 것이나, 예정신고납부 기간이 경과하여 추가로 수령한 금액에 대하여는 예정신고납부세액공제가 되지 아니하는 것임.

2. 임지와 임목을 함께 양도하는 경우에 임지의 양도로 인한 소득은 「소득세법」 제94조의 규정에 의한 양도소득으로서 과세하는 것이며, 임목의 양도로 인한 소득은 같은법 제19조 제1항 제1호 규정에 의해 사업소득(임업)으로 과세하는 것이나, 그 임목의 조림기간이 5년 이상인 때에는 임업소득과는 구분하여 산림소득으로 과세하는 것임. 또한 과수와 농작물에 대한 손실보상금을 토지의 양도가액과 별도로 구분하여 사업시행자로부터 지급 받는 경우 동 과수와 농작물에 대한 보상금은 과세소득에 해당하지 아니하는 것임.

3. 한국토지공사의 택지재발사업과 관련하여 수용되는 토지에 축산업을 영위하는 소유자가 사업시행자로부터 토지가액과 별도로 구분하여 지급 받는 영업손실보상금ㆍ폐업보상금 등은 「소득세법 시행령」제51조 제3항의 규정에 의해 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것임.

4. 수용되는 토지에 묘지가 있어 사업시행자로부터 토지의 양도가액과는 별도로 분묘의 이장에 따른 이장비와 보상비의 명목으로 지급하는 금액은 「소득세법」 제21조 제1항 제17호의 사례금으로서 기타소득에 해당하는 것임.

○ 서면1팀-272, 2006.02.28

1.부동산매매계약의 위약으로 인하여 지급받는 위약금 성격의 연체이자는 소득세법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 기타소득에 해당하는 것이나, 부동산 양도대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우 연체이자는 소득세법 제16조 제1항 제12호의 비영업대금의 이익으로 이자소득에 해당하는 것으로서

귀 질의의 연체이자가 실질적으로 소비대차로 전환되었는지 여부는 해당 부동산의 매매계약 및 연체이자 등에 관한 당사자간 합의내용, 매도인이 소유권을 이전해 주고 매수인이 당해 부동산을 실질적으로 사용ㆍ수익할 수 있는지 등 구체적인 사실관계를 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임.

2. 자산의 양도 또는 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날이 되는 것이며, 그 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

3. 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 부동산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임. 또한 당초 양도시기에 양도소득세 신고를 했다면 기준시가에 의한 신고를 할 수 있었으나 추후에 잔금청산이 지연되어 투기지역 지정되고 양도소득세를 실거래가액으로 신고함에 따라 추가되는 양도소득세를 매수인이 부담한 경우 이는 계약의 위약으로 인하여 받는 위약금으로서 소득세법 제21조의 기타소득에 해당하는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.