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문서번호
재산세과-3487 (2008.10.27.)
세목
양도
요 지
양도하는 주택의 기준시가가 1억원 이하이나 당해 주택이 도시환경정비구역 내에 소재하는 경우 1세대 2주택으로 중과되는 것이며, 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 지정받은 사업시행자에게 양도하는 경우 양도세 감면이 적용됨
회 신
1. 귀 질의의 경우, 양도하는 주택의 기준시가가 1억원 이하이나 당해 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 도시환경정비구역 내에 소재하는 경우 1세대 2주택으로 중과되는 것입니다.2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 「조세특례제한법」제77조 규정을 적용함에 있어서, 사업시행자는 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행자의 지정을 받아야만 하는 것입니다.
관련법령
소득세법 시행령 제167조의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위
본문
1. 질의내용 요약
[사실관계]
-서울지역 1세대 1주택 소유자임(A주택)
- 2005.5월 마포구 ㅇㅇ동 소재 주택 추가 매입(B주택)
- B주택을 ’06.9월 매매계약을 하였으나 잔금이 지연되고있으며’08.3월 지연배상금 2천만원을 추가로 받기로 약정
-B주택이 소재하는 지역은 ’08.7월 도시환경정비구역으로 지정됨
[질의사항]
-도시환경정비구역으로 지정된 구역내 기준시가 1억미만의소형주택을 양도시 1세대 2주택 중과제외되는지 여부
-양도후에 매수자가도시 및 주거환경정비법에 의하여사업시행자로지정되는 경우 양도소득세 감면을 경정청구 가능한 지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
①거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설)
2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택(2005.12.31. 신설)
양도소득과세표준의 100분의 50
○ 소득세법 시행령 제167조의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 신설)
8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 주택
○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】
② 영 제167조의5제1항제8호 및 제167조의6제3항제8호에서 "기획재정부령이 정하는 주택"이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다.다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.<신설 2005.12.31, 2008.4.29>
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2005.12.31. 개정)
○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2006.5.24>
1. "정비구역"이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다.
2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다. (2002.12.30. 제정)
가. 주거환경개선사업:도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업(2002.12.30. 제정)
○ 도시 및 주거환경정비법 제4조 【정비계획의 수립 및 정비구역의 지정】
② 시·도지사는 정비구역을 지정 또는 변경(제1항 각 호 외의 부분 단서의 규정에 의한 경미한 사항중 대통령령이 정하는 사항을 제외한다)지정하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회와 「건축법」 제4조의 규정에 의하여 특별시·광역시·도(이하 "시·도"라 한다)에 두는 건축위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. <개정 2005.3.18>
③ 시·도지사는 제2항의 규정에 의하여 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고주민설명회를 거친 후 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 건설교통부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다.
⑤「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를포함한다)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다. <신설 2005.3.18>
○도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조 【폐지법률】(2002.12.30 법률 제6852호)
도시재개발법 및도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법은 이를 폐지한다.
○도시 및 주거환경정비법 부칙 제3조 【일반적 경과조치】(2002.12.30 법률 제6852호)
○도시 및 주거환경정비법 부칙 제5조 【주거환경개선지구 등에 관한 경과조치】(2002.12.30 법률 제6852호)
① 이 법 시행 당시 「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」에 의하여지정ㆍ수립된 주거환경개선지구 및 주거환경개선계획은 이 법의 규정에 의하여 지정ㆍ수립된 주거환경개선구역 및 정비계획으로 보며, 이 법 시행 후 4년까지 종전「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」의 규정을 적용하여 정비사업을시행할 수 있다. (2005.7.13. 개정)
③ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지구중 대통령령이 정하는 용도지구 및 주택건설촉진법의 종전 규정에 의하여 재건축을 추진하고자 하는 구역으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 지구단위계획으로 결정된 구역은 이 법에 의한 주택재건축구역으로 보며, 주택건설촉진법 제20조의 규정에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 본칙 제4조의 규정에 의하여 수립된 정비계획으로 본다.
○ 도시 및 주거환경정비법 부칙 제6조 【주거환경개선사업 등에 관한 경과조치】(2002.12.30 법률 제6852호)
종전법률에 의하여 사업계획승인이나 사업시행인가를 받아 시행중인 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업ㆍ재건축사업ㆍ도심재개발사업ㆍ공장재개발사업은 각각 이 법에 의한 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업ㆍ주택재건축사업ㆍ도시환경정비사업으로 본다.
○ (구)도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 제2조 (정의)
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "주거환경개선지구"라 함은 도시계획구역안으로서 노후불량건축물이 밀집된 지역 또는 공공시설의 정비상태가 불량하여 주거환경이 열악한 지역으로서 주거환경개선의 촉진을 위하여 제3조의 규정에 의하여 지정된 지역을 말한다.
2. "주거환경개선사업"이라 함은 주거환경개선지구의 주거환경개선을 위하여 필요한 주택의 건설, 건축물의 개량, 공공시설의 정비, 소득원의 개발등 제6조의 규정에 의한 주거환경개선계획에 따라 행하여지는 사업을 말한다.
○(구)도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 제3조 (주거환경개선지구의 지정)
① 건설교통부장관은 제4조에서 규정하는 요건에 해당하는 지역을 시장(특별시장·광역시장을 포함한다)·군수(이하 "시장등"이라 한다)의 신청에 의하여 관계중앙행정기관의 장과의 협의 및 중앙도시계획위원회의 의결을 거쳐 주거환경개선지구로 지정할 수 있다. 이를 변경하고자 할 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.<개정 1997.12.13>
② 제1항의 규정에 의한 주거환경개선지구의 지정에 관하여 이 법에서 규정하는 사항을제외하고는 도시계획법 제11조·제12조 및 제16조의2제2항의 규정을 준용한다.
○(구)도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 제4조 (주거환경개선지구의지정요건)
① 주거환경개선지구의 지정은 이 법 시행일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 대하여 행한다.
1. 노후불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을현저히 훼손하고 있는 지역
2. 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후불량건축물이 밀집되어 있는 지역
3. 도시재개발법에 의한 재개발구역으로서 인구의 과도한 밀집등의 사유로 주택개량재개발사업의 시행이 불가능하거나 심히 곤란한 지역으로서 일정비율이상의 주민이 재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
4. 철거민을 수용한 지역 기타 인구가 과도하게 밀집되어 있고 공공시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악한 지역으로서 그 개선이 시급한 지역
② 제1항에 규정한 주거환경개선지구의 지정에 있어서 주민의 동의등 구체적인 요건은대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 제77조 [ 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면 ]
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 10(토지등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 15)에 상당하는 세액을 감면한다.(2006.12.30 개정)
1. 공익사업을 위한 토지등의 취득및보상에관한법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득(2003.12. 30 개정)
2. 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외한다) 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득(2002.12.30 개정) [ 부칙 ]
3. 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 (2002.12.11 개정)
② 다음 각호의 1에 해당하는 경우 당해 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.(2000.12.29 개정) [ 부칙 ]
1. 제1항 제1호의 규정에 의한 공익사업의 시행자가 사업시행의 인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 당해 공익사업에 착수하지 아니하는 경우(2003.12.30 개정)
2. 제1항 제2호의 규정에 의한 사업시행자가 대통령령이 정하는 기한 내에 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업시행인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니하는 경우(2002.12.30 개정) [ 부칙 ]
③ 제1항 제1호 또는 제2호의 규정에 의하여 감면받은 세액을 제2항의 규정에 의하여 납부하는 경우에는 제40조 제2항 중 이자상당가산액에 관한 규정을 준용한다.(2001.12.29 개정)
④ 제1항 제1호 또는 제2호의 규정에 의하여 세액을 감면받고자 하는 경우에는 당해 공익사업 또는 정비사업의 시행자가 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.(2003.12.30 개정)
⑤ 제1항 제3호의 규정에 의한 감면을 받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 그 감면신청을 하여야 한다.(1998.12.28 개정)
○ 조세특례제한법 시행령 제72조 [ 공익사업용토지등에 대한 양도소득세 등의 감면(2003.12.30 제목개정) ]
① 법 제77조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 채권"이라 함은 「토지수용법」 제45조 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조의 규정에 의한 보상채권을 말한다.(2005.02.19 법명개정)
② 법 제77조 제2항 제2호에서 “대통령령이 정하는 기한”이라 함은 사업시행인가에 있어서는 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행자의 지정을 받은 날부터 1년이 되는 날, 사업완료에 있어서는 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 사업시행계획서상의 공사완료일을 말한다.(2005.02.19 법명개정)
③ 법 제77조 제4항의 규정에 의하여 감면신청을 하고자 하는 공익사업 또는 사업시행자는 당해 토지등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 당해 공익사업 또는 사업시행자임을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 양도자의 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(2003.12.30 개정)
④ 법 제77조 제5항의 규정에 의하여 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(거주자와 「법인세법」 제62조의 2 제7항의 규정에 의하여 예정신고를 한 비영리내국법인의 경우에는 예정신고를 포함한다)와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2005.02.19 법명개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-2904, 2007.11.08.
【질 의】
[사실 관계]
○ 토지소재지 : 부산 ○구 ○○동 830번지(사업면적: 7,562㎡, 116세대)
○ 상기 사업추진 경위 및 향후 일정계획 [관련법령 : (구)「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」, 위 법령은「도시 및 주거환경정비법」부칙 제1조 내지 제3조에 따라 폐지 및 흡수됨]
- 2001.08.24 : 주거환경개선 지구지정 공람 · 공고
- 2002.04.25 : 주거환경개선 지구지정 고시
- 2005.12.21 : 사업시행자 대한주택공사 지정 고시
- 2007.01.02 : 주택건설 사업계획 승인 고시
- 2007.08-09 : 감정평가 실시 및 2007.10.01. 이후 보상금 지급
○ 구체적 내용
- 해당지역은 부산시에서 1975년도 철거민을 집단 이주시키기 위하여 건립한 소형(약 40㎡) 연립주택으로 12년간 연부금을 불입한 후 1987년도에 부산시로부터 소유권을 이전받았으나 40년 이상 노후 건축물과 열악한 환경을 감안 부산시에서 주거환경선지구로 공람 공고되고 2002.4.25. 주거환경개선지구로 지정 고시됨.
- 해당지역 주민들은 약 40 여년을 살아오면서 가족이 늘어나거나 주거환경개선지구로 지정됨에 따라 대체주택을 취득하여 부득이 1세대 2주택 자가 됨.
- 해당지역은 사업시행자인 대한주택공사가 공공사업에 의한 입주권을 부여하는 관리처분방식이 아닌 전면매수방식(현금보상)에 의한 보상을 하는 관계로 2주택 자는 양도세부담을 피할 수 없게 되었음(주민의 의사가 반영이 안됨).
- 일반적으로 공공사업은 조특법상 상당한 감면해택을 부여하고 있는데 반해 위 1세대 2주택 자는 오히려 소득세법시행규칙 제82조 제2항에 따라 중과세율 50%를 적용될 것이라는 세무서의 답변에 너무 황당하여 부득이 탄원서를 제출함.
- 1세대 2주택자 중과 여부 법률적 판단 및 탄원사유는 “질의서” 내용 참조
[질의내용]
- 1세대 2주택자로서 그 2주택 중 1주택을 양도하는 경우로서 그 양도하는 주택이 위와 같이 (구)「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」에 의하여2002.04.25 주거환경개선지구로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하고 주택의 기준시가가1억원 이하인 경우 당해 양도하는 주택은 소득세법 시행규칙 제82조 제2항 규정에의하여 중과세율(50%)의 적용이 배제되는 소형주택에 해당되지 아니하는지 여부
【회 신】
「소득세법 시행령」제167조의 5 제1항 제8호 및 동법 시행규칙 제82조 제2항 규정을 적용함에 있어「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」의 주거환경개선지구로 지정·고시된 지역은「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역에 해당합니다.
○ 서면4팀-2545, 2007.08.31.
【질의】
(사실관계)
- 2002년 7월 A주택 취득
- 2004년 8월 A주택에 대한 도시재개발사업시행이 고시되어 수용될 예정임.
- 2005년 8월 B주택 취득
- 2006년 5월 도시개발사업인정 고시됨.
- 2006년 5월 A주택의 수용 보상금에 대하여 소송을 제기함.
- 2007년 7월 법원의 판결 및 보상금 수령(소유권이전)
(질의내용)
- A주택 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부
- 「조세특례제한법」 제77조【공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면】 규정을 적용받을 수 있는지 여부
-수용되는 경우에도 매매에 의한 양도와 동일하게 양도소득세 규정이 적용되는지 여부
【회신】
1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임.
2. 「조세특례제한법」 제77조 제1항 각호에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009.12.31. 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 10(토지 등의 양도대금을대통령령이 정하는 채권으로 지급받는 분에 대하여는 100분의 15)에 상당하는 세액을 감면하는 것임.
○ 재산46014-738, 2000.06.21
자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도·취득가액에 포함하는 것이나,
당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호의 규정에 의하여 취득가액에 포함하지 아니하는 것임.
○서면인터넷방문상담1팀-723 2006.06.05
정산하는 분양대금 및 지연이자 과납금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어이자가 발생한 경우 소득세법 제16조 제1항 제12호에서 규정하는 비영업대금의 이익으로 이자소득에 해당하는 것이며, 계약의 위약으로 인하여 지급받는 위약금 성격의 이자에 해당하는 경우 같은 법 제21조 제1항 제10호에서 규정하는 기타소득에 해당하는 것으로, 귀 질의의 정산금에 대한 이자가 이자소득에 해당하는지 여부는 지급사유 등 구체적인 사실관계를 조사·확인하여 판단할 사항입니다.