서면인터넷방문상담4팀-498 (2007.02. 06)

양도

기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택(부수되는 토지를 포함)의 취득당시의 기준시가가 없는 경우에는 환산하여 계산한 가액에 의하는 것임.

「소득세법 시행령」 제164조 제6항의 규정에 의거 「동법」제99조 제1항 제1호 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택(부수되는 토지를 포함)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 하며, 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 동법시행령 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의하는 것입니다.취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액 자산에 대하여 최초로 × ──────────────────────── 고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용함)

소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

※ 붙임자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계 및 질의내용

- 신규분양 아파트의 경우 준공일(입주일)이후 건교부 또는 국세청 기준시가 고시일 사이에 취득한 경우 당해 취득당시 기준시가는 어떻게 산정하는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)

가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)

건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정)

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

2. ～ 7. 생략

② 제1항 제1호 가목 단서에서 “배율방법”이라 함은 양도ㆍ취득당시의 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다. (1994. 12. 22. 개정)

③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 7. 13. 개정)

④ 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 국세청장이 기준시가를 산정한 때에는 이를 고시하기 전에 인터넷을 통한 게시 등 재정경제부령이 정하는 방법에 따라 이를 공고하여 20일 이상 소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. (2005. 7. 13. 신설)

⑤ 국세청장은 제4항의 규정에 의하여 소유자 그 밖의 이해관계인으로부터 의견을 제출받은 때에는 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 그 처리결과를 통지하여야 한다. (2005. 7. 13. 신설)

⑥ 제4항의 규정에 의한 공고에는 기준시가열람부의 열람장소, 의견제출기간 등 대통령령이 정하는 사항이 포함되어야 한다. (2005. 7. 13. 신설)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 개정)

1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 2. 19. 개정)

2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2. 19. 개정)

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 2. 19. 개정)

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (1997. 12. 31. 신설)

② 생략.

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999. 12. 31. 개정)

④ 생략.

⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의

국세청장이 당해가액과 나목의 가액의 합계액

자산에 대하여 최초로 × ─────────────────────────

고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이최초로 고시한

기준시가 고시당시의법 제99조 제1항 제1호

가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의

가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이

동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설)

건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (2005. 8. 5. 항번개정)

⑨ 이하생략

나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)

○ 재일46014-733, 1996.03.19

【질의】

o 내 용

본인은 1996. 2. 22 다음과 같은 APT를 양도하였음.

·취득일 : 1994. 9. 30 ·양도일 : 1996. 2. 22

·국세청 최초 고시일자 : 1995. 4. 1 ·토지가격(공시지가)

- 1993년 : 350,000 - 1994년 : 400,000

- 1995년 : 530,000

·토지면적 : 13㎡/건물 42㎡

o 질 문

기준시가로 양도소득세를 신고함에 있어서 취득가액을 소득세법시행령 제164조 제8항 규정에 의거 다음과 같이 산정하고자 함.

취득당시의 기준시가

최초 고시당시의 기준시가

(400,000×13)＋(107,000×42)

(400,000×13)＋(113,000×42)

* 그러나 위 사안의 경우 건물의 기준시가는 취득당시와 최초 고시당시가 상이하나 토지의 기준시가는 동일함.

이에 따라 제8항 산식의 괄호안 규정(제7항 규정의 준용)이 적용되어야 하는지, 만약 적용된다면 구체적으로 어떠한 방법으로 취득가액을 계산하게 되는지.

【회신】

건물에 부수되는 토지는 공유로 하고 건물은 구분하여 소유하는 공동주택으로서, 국세청장이 지정한 지역에 소재하고 있으나 취득당시에는 지정지역에 해당하지 아니하여 소득세법시행령 제164조 제8항의 규정에 따른 『산식』을 적용함에 있어서, 분자의 가액과 분모의 가액이 같은 경우에만 기준시가가 동일한 경우로 보아 같은조 제7항의 규정을 적용하는 것임.

○재일46014-2969, 1997.12.17

【질의】

일반아파트(국세청장이 지정지역으로 고시하지 아니한 지역의 아파트)의 1997년 양도시 양도가액을 기준시가로 계산할 때 건물분의 용도(건축물관리대장상 용도와 실지로 사용하고 있는 용도로 동일함)가 아래와 같은 경우 용도지수 적용에 의문이 있어 질의함.

- 아 래 -

(단위 : ㎡)

┌────┬────────┬─────────┬────┐

│전용면적│ 공용면적 │ 부속건축물면적 │ 계 │

├────┼────────┼─────────┼────┤

│ │ │노인정 0.8 │ │

│ │계단복도 12.55│변전실 0.15 │ │

│ 84.98 │지하대피소 6.31│보일러실 0.16 │ │

│ │지하주차장 9.16│관리사무소 0.13 │ │

│ │ │어린이놀이터 0.04 │ │

├────┼────────┼─────────┼────┤

│계 84.98│계 28.02│계 1.28 │ 114.28 │

└────┴────────┴─────────┴────┘

위 아파트를 1997년에 양도하면서 건물분의 양도가액을 기준시가로 계산할 때 공용면적 및 부속건축물 면적의 용도지수 적용에 있어서 두 가지 설이 있음.

〈갑설〉 전부 주거시설로 보아 용도번호 1번인 용도지수 100％를 적용함.

（이유） 아파트라는 주거시설을 양도하기 때문임.

〈을설〉 개개의 용도를 용도지수표에 의하여 구분하여 용도지수를 적용함.

계단복도: 주거시설로 보아 용도번호 1번 용도지수 100％

지하대피소: 기타(지하대피소)로 보아 용도번호 5번 용도지수 80％

지하주차장: 주거시설로 보아 용도번호 1번 용도지수 100％

노인정: 주거시설로 보아 용도번호 1번 용도지수 100％

변전실: 생산시설로 보아 용도번호 5번 용도지수 80％

보일러실: 생산시설로 보아 용도번호 5번 용도지수 80％

관리사무소: 사무실로 보아 용도번호 3번 용도지수 125％

어린이놀이터 : 주거시설로 보아 용도번호 1번 용도지수 100％

* 노인정과 어린이놀이터는 주용도인 주거시설로 봄.

【회신】

1997. 1. 1 이후 양도하는 공동주택의 기준시가를 산정함에 있어 건물분류번호(용도지수)의 적용의 경우 전용면적·공용면적·지하실·지하주차장 모두를 주거용으로 분류하는 것이며, 이때 양도하는 공동주택의 취득 당시 또는 지정지역 아파트의 최초(전기)고시 당시의 용도지수도 주거용으로 동일하게 적용하는 것임.