재산세과-164 (2009. 09. 09)

상증

비상장주식의 보충적평가시 1주당 순자산가치는 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함)을 시가로 평가한 가액에서 부채를 차감하여 산정하는 것임

1. 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치는 「상속세 및 증여세법 시행령」제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함)을 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하여 산정하는 것입니다.2. 비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축ㆍ분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 건물 및 부수토지에 상당하는 가액은 각각 부채에 가산하는 것으로서, 귀 질의의 경우 분양가액을 시가로 볼 수 있는지 여부는 평가기준일 현재의 상황에 따라 판단하여야 할 사항입니다.3. 또한, 평가대상 법인이 평가기준일 현재 명의수탁하고 있는 재산임이 명백히 확인되는 경우에는 당해 재산은 순자산가액에서 제외하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

상속세및증여세법제63조【유가증권등의평가】

【관련 참고자료】

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 회사는 2009.3. 인적분할로 신설된 분할신설법인임

- 분할신설법인은 부동산매매업을 주요사업으로 하고 있음

- 분할신설법인은 비상장회사로서 상증법 제63조 및 같은 법 시행령 제54조 규정에 따라 평가하고자함

- 분할신설법인의 자산은 다음과 같음

1) 건물 (회계상 재고자산으로 계상됨)

- 총분양 예정가액 : 905억원(토지 190억원, 건물715억원(건물VAT별도)

- 토지 및 건물의 원가 : 195억원

- 토지 공시지가 : 600억원

- 분양율 : 32%(분양은 1차, 2차에걸쳐 3차까지 진행된 상태임)

- 2009.6.30. 현재 공사진행율 : 100%

2) 상가관리단 가등기 점포(이하 ‘300개 점포’라함)

- 분할신설법인의 명의로 되어있는 보유물권 중 300개의 상가점포는 2008.4.15. 상가관리단과의 협의에 따라 2009.12.31.까지 각 구분소유자(기 분양자)에게 영업손실 등에 대한 보상으로 제공하기로 약정하고

- 2008.5.18. 총회에서 구분소유자들의 승인을 득함. 이를 명확히 하기 위하여 손실보상으로 제공하는 300개의 점포에 대하여 구분소유자를 대리하여 상가관리단 명의로 가등기 하였음

- 영업손실 등에 대한 보상으로 지급하는 상기 300개의 점포에 대하여는 동 자산의 소유에 따른 위험과 효익이 약정체결시점에서 각 구분소유자에게 이전되는 것으로 보아 재고자산에서 제외하고 비용으로 회계처리함(금융감독원 질의회신에 따라)

- 따라서 300개의 점포는 회사의 장부에 계상된 금액이 없으며, 비용처리된 금액은 세무조정시 손금불산입(유보)처리하였음

- 상가관리단 : 구분소유자(분양자 명의로 소유권이전을 한 자)로 구성되어 설립된 단체

3) 임대수입보장

- 일부 계약자에 대하여는 원활한 분양을 위해 분할신설법인이 일정기간동안 임대수입을 보장하기로 약정하였는 바, 보장방법은 분양가액의 연 15%로 2년간 보장하는 것임

- 따라서, 2년간 총30%의 수익을 보장하는 것이며, 보장금액은 계약자의 요구에 따라 2년간의 보장수입금액을 일시에 지급하고 있음

- 단, 임대수입보장금액을 받은 계약자는 수익이 발생하는 경우 매년 분양가액의 15%에 해당하는 금액(보장금액)에 대하여는 분할신설법인에게 지급하여야 함

- 계약자들에 대한 수익은 상가관리단에서 일괄적으로 관리하여 정산하므로 실제 수익이 발생하는 경우 분할신설법인이 보장금액의 일부 또는 전부를 회수할 수 있음

O 질의내용

1. 재고자산으로 계상되어 있는 상가건물의 상증법상 평가방법은?

2. 분양된 상가와 미분양된 상가의 경우 평가방법이 다른지 여부

3. 분양가액 산정시 임대수입보장 금액은 분양가액에서 차감하여야 하는지 여부

4. 300개의 점포에 대한 평가방법은?

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O상속세 및 증여세법제63조 【유가증권 등의 평가】

① 유가증권 등의 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 주식 및 출자지분의 평가

가. 한국증권선물거래소에서 거래되는 주권상장법인의 주식 및 출자지분은 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2월간에 공표된 매일의 한국증권선물거래소 최종시세가액(거래실적의 유무를 불문한다)의 평균액. 다만, 평균액계산에 있어서 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2월의 기간 중에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 당해 평균액에 의하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2월의 기간 중 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액에 의한다.

나. 「증권거래법」에 따른 코스닥상장법인의 주식 및 출자지분 중 대통령령이 정하는 주식 및 출자지분에 대하여는 가목의 규정을 준용한다.

다. 나목외의 한국증권선물거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 당해 법인의 자산 및 수익 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한다. (2007. 12. 31. 개정)

2. 제1호외의 국ㆍ공채 등 기타 유가증권의 평가는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한다.

O상속세 및 증여세법 제55조 【순자산가액의 계산방법】

① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 2. 4. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제59조 제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 제54조 제4항의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 12. 30. 신설)