부동산거래관리과-57 (2013.02.05)

양도

건설임대주택을 법인명의로 임차하여 사택으로 사용한 기간은 건설임대주택의 거주기간 계산시 포함하지 아니하는 것임

1. 「소득세법 시행령」제154조제1항제1호에 따른 「임대주택법」에 의한 건설임대주택 비과세 특례는 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에 적용되는 것입니다.2. 귀 질의의 경우, 건설임대주택을 법인명의로 임차하여 사택으로 사용한 기간은 거주기간 계산시 포함하지 아니하는 것입니다.

소득세법시행령제154조【1세대1주택의범위】

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

-소재지 : 경남 김해시 장유면 소재 아파트A 〔임대주택법상 건설임대주택(공공건설임대주택)〕 소유자 (주)OO주택

-‘07.12.26. 임대인 (주)OO주택, 임차인 (주)△△엔진으로 임대차계약체결

⇨(주)△△엔진이 사택으로 운영(입주자 : 직원 甲 및 세대전원)

-‘11.02.21. 임차인 변경(직원 甲의 배우자 乙)

-’12.12.31. 乙이 위 아파트A를 분양받음

○ 질의내용

위 임대주택을 사택으로 거주한 기간 3.2개월과 乙 본인의 명의로 임차하여 거주한 기간 1.11개월을 합하면 총 거주기간이 5.1개월에 해당하므로 「소득세법 시행령」제154조제1항제1호에 따른 건설임대주택 요건에 해당하는 지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○소득세법 시행령제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(2012. 6. 29. 개정)

1.「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우

(이하 생략)

○ 임대주택법제20조 【임대주택의 임대 조건 등】

① 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다. <개정 2012.1.26>

② 임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다. <개정 2012.1.26>

③ 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 공급하는 임대주택의 임대보증금 및 임대료 등 임대조건을 정하는 경우에는 임차인의 소득수준 및 임대주택의 규모 등을 고려하여 차등적으로 정할 수 있다. <개정 2011.8.4, 2012.1.26>

④ 임대사업자가 임대보증금과 임대료를 상호전환하고자 하는 경우에는 해당 주택의 건설을 위한 국민주택기금 융자금 및 저당권 등 담보물권 설정금액 등 대통령령으로 정하는 사항을 임차인에게 알려주어야 한다. <신설 2012.12.18>

⑤ 제4항에 따른 정보제공의 방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2012.12.18>

○ 임대주택법 시행령제19조 【임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법】

① 법 제20조제1항에 따라 건설임대주택 중 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 국토해양부령으로 정하는 바에 따르며, 그 외의 건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정한다. <개정 2012.4.26>

② 법 제20조제1항에 따라 매입임대주택 중 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 공급하는 매입임대주택(이하 "공공매입임대주택"이라 한다)의 임차인은 무주택 세대주를 대상으로 선정하되, 임차인 선정의 우선순위 및 선정 방법은 국토해양부령으로 정한다. <신설 2012.4.26>

③ 공공매입임대주택 외의 매입임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정한다. <신설 2012.4.26>

○ 임대주택법 시행규칙제12조 【공공건설임대주택의 임차인 자격 등】

① 영 제19조제1항에 따른 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따른다. <개정 2012.4.26>

② 영 제19조제1항에 따른 공공건설임대주택의 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하여야 한다. <개정 2012.4.26>

1. 임대차계약을 체결하는 경우. 다만, 해당 임대주택에 최초로 입주하는 경우로서 「주택공급에 관한 규칙」 제10조제6항에 따라 선정된 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우는 제외한다.

2. 영 제13조제2항제3호에 따라 임대의무기간 중에 분양전환하는 경우

3. 영 제18조제1항 각 호에 따른 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대(轉貸)에 대한 동의

4. 법 제21조제1항 및 제2항에 따라 공공건설임대주택을 우선 분양전환하는 경우

③ 공공건설임대주택의 임대사업자는 매년 1회 이상 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2제1항에 따라 해당 임대주택의 임차인에 대하여 주택소유 여부를 확인하여야 한다.

④ 공공건설임대주택의 임대사업자는 제2항과 제3항에 따라 주택소유 여부를 확인한 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없거나 우선 분양전환 받을 수 있는 자격이 없는 자에게는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양전환하여서는 아니 된다. 다만, 임대차계약기간 중이거나 임대차계약을 갱신할 경우로서 임차인이 상속·판결 또는 혼인 등 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 제2항 또는 제3항에 따른 확인 결과 부적격자로 통보받은 날부터 6개월간은 그러하지 아니하다.

⑤ 제4항에도 불구하고 임대차계약기간 중이거나 임대차계약을 갱신할 경우로서 임차인이 상속·판결 또는 혼인 등 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 제2항또는 제3항에 따른 확인 결과 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분한 경우에는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양전환할 수 있다

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산세과-977, 2009.12.09.

1. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호에 따른 “건설임대주택 비과세 특례”는 당해건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에 적용되는 것입니다.

(이하 생략)

○부동산거래관리과-1066, 2010.08.17.

「소득세법 시행령」 제154조제1항제1호에 따른 「임대주택법」에 의한 건설임대주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용함에 있어 임차권을 승계받은 경우에는 전임차인이 임차하여 거주한 기간은 5년 거주기간에 산입하지 아니하는 것입니다