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문서번호
부동산거래관리과-934 (2010.07.16.)
세목
양도
요 지
2010.2.11.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택이 「주택법」제38조에 따라 공급하는 주택이 아닌 경우에는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례가 적용되지 아니함
회 신
주택을 공급하는 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택이 「주택법」제38조에 따라 공급하는 주택이 아닌 경우에는 「조세특례제한법」제98조의5제1항 및 같은 법시행령제98조의4제1항제1호가 적용되지 아니하는 것입니다.
관련법령
조세특례제한법 제98조의 5 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
본문
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
질의요지
○주택외의 시설과 주택을 동일건축물로의 공급이 조특법 제98조의5에따른 60%감면대상이 되는지
사실관계
○(주)○○신탁이 시행하고 (주)□□건설이 시공한 부산광역시소재 주상복합아파트(아파트 1,360세대, 오피스텔 319실)임
○ 2003.06.30. 건축허가 신청
○ 2004.05.13. 건축허가 취득
○2007.06.13～14. 입주자모집공고(국민은행 인터넷 청약)
* 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로의 공급은 주택법 규정에 따라 분양하는 것으로 되어있으나, 주택법 시행령(2003.6.30. 대통령령 제18046호)의경과규정에 따라 입주자모집공고 승인을받지않고 공개청약방식으로 분양하였으며, 조특법 제98조의 3의감면대상 주택이었음
○ 2007.06.21～22. 당첨자 계약
○ 2007.06.23. 미분양세대 선착순 분양
○ 2010.06.15. 현재 아파트 1,360세대 중650세대 미분양상태
*2009.10월부터 미분양판매를 위한 당초 분양가에서 8.4% 간접할인(분양가격을직접 할인하지 않고 수분양자의 취·등록세 등 비용 지원)하여 분양 진행 중
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제98조의 5 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 5. 14. 신설)
1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60 (2010. 5. 14. 신설)
2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80 (2010. 5. 14. 신설)
3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100 (2010. 5. 14. 신설)
② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 제104조 제1항 제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2010. 5. 14. 신설)
③ 제1항을 적용받는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조 제2항 및 제104조 제1항 제2호부터 제7호까지의 규정에도 불구하고 장기보유 특별공제액 및 세율은 다음 각 호를 적용한다. (2010. 5. 14. 신설)
1. 장기보유 특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조 제2항 표 1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표 2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 (2010. 5. 14. 신설)
2.세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 세율 (2010. 5. 14. 신설)
④ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 분양가격 인하율의 산정방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2010. 5. 14. 신설)
○ 조세특례제한법시행령 제98조의4 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제98조의5제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다.
1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2. ～ 5. 생략
② ③ 생략
④ 법 제98조의5제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정한다.
분양가격 인하율 =
입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 - 매매계약서상의매매가격
─────────────────────────────── × 100
입주자 모집공고안에 공시된 분양가격
(이하 생략)
○ 조세특례제한법 시행령 제98조의 3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세과세특례】
① 법 제98조의 3 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. (2009. 4. 21. 신설)
1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 “사업주체”라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2009. 4. 21. 신설)
2. ～ 6. 생략
7. 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설ㆍ공급하는 건축주가 2004년 3월 30일 전에 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공급하는 주택 (2009. 4. 21. 신설)
(이하 생략)
○ 주택법 제38조 【주택의 공급】
① 사업주체( 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제16조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다. (2009. 2. 3. 개정)
1.사업주체(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사는 제외한다)가입주자를 모집하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것 (2010. 4. 5. 개정)
2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 입주자모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것 (2009. 2. 3. 개정)
3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것 (2009. 2. 3. 개정)
(이하 생략)
○ 주택법 제38조 【주택의 공급】(법률 제7156호, 2004.1.29. 개정, 2004.3.30. 시행)
① 사업주체( 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 제16조 제1항의 규정에 의한 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다.(2004.1.29. 개정)
1.사업주체(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 및 지방공사를 제외한다)가입주자를 모집하고자하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 얻을 것
2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 입주자모집조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것
② 주택을 공급받고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 적합하게 주택을 공급받아야 한다.
③ 시·도지사가 청약경쟁의 과열을 방지하기 위하여 필요하다고 인정하여 지정하는 지역 또는 제41조 제1항의 규정에 의한 투기과열지구안에서 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물을 제16조 제1항의 규정에 의한 호수 이상으로 건설·공급하는 경우에는 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 준용한다.(2004.1.29. 개정)
○ 주택법 부 칙(2004.1.29 법률 제7156호)
① 【시행일】 이 법은 공포후 2월이 경과한 날부터 시행한다.
② 【주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우의 공급에 관한 적용례】
제38조의 개정규정은 이 법 시행후 당해 지역 시장·군수·구청장에게 최초로 입주자모집공고의 승인을 신청하는 분부터 적용한다. 다만, 이 법 시행전에 입주자모집공고의 승인을 신청한 경우에는 1회에 한하여 주택의 입주자로 선정된 지위를 전매할 수 있다.
(이하 생략)
○ 주택법 시행령 부 칙(2003. 6. 30 대통령령 제18046호)
① 【시행일】 이 영은 2003년 7월 1일부터 시행한다.
② 【주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우의 사업계획승인대상에 관한 경과조치】 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 이 영 시행 당시 건축법에 의한 건축허가를 받거나 건축허가를 신청중인 분에 대하여는 제32조 제1항 및 제5항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.
(이하 생략)
○ 주택건설촉진법 시행령 제32조(사업계획의 승인대상 등)(2002.12.30. 대통령령 제17854호, 타법개정, 2003.1.1. 시행)
① 법 제33조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택”이라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대 이상의 주택을 말하며, “대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지”이라 함은 1만제곱미터 이상의 일단의 대지를 말한다. 다만, 도시지역 중 상업지역 또는 준주거지역에서 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 사업계획승인대상에서 제외한다.
1. 1세대당 주택의 규모가 제30조 제1항 본문의 규정에 의한 공동주택의 규모이하인 경우
2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우
3. 생략
② ～ ④ 생략
⑤ 동일한 사업주체가 일단의 주택단지를 수개의 공구로 구분하여 주택을 건설하고자 하는 때에는 단위 규모의 건설공구가 제1항의 규정에 의한 규모에 미달되는 경우에도 전체공구의 주택건설호수 또는 세대수의 규모에 따라 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동일한 사업주체의 범위는 건설교통부령으로 정한다.
(이하 생략)
나. 관련사례(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 재산세과-1442, 2009.07.15
1. 「조세특례제한법」 제98조의3 제1항을 적용함에 있어 2009년 2월 12일이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택의 경우 「주택법」제16조에 따른 사업계획승인( 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택은 미분양주택에 해당하는 것임
2. 생략