부동산납세과-214(2014.04.01.)

양도

「도시개발법」에 따른 환지처분 후 권리면적과 과도면적으로 구성된 1필지의 토지를 양도하는 경우로서 매매계약서상에 양도가액을 구분하여 기재하더라도 그 구분기재된 1필지의 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래 등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되지 아니하는 경우에는 그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 안분계산함

1. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일이며 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 따른 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 하는 것입니다.2. 한편, 「소득세법」제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따르는 것이나, 「도시개발법」에 따른 환지처분 후 권리면적과 과도면적으로 구성된 1필지의 토지를 양도하는 경우로서 매매계약서상에 양도가액을 구분하여 기재하더라도 그 구분기재된 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래 등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되지 아니하는 경우에는 그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조제6항의 규정 및 「부가가치세법 시행령」제64조의 규정에 따라 안분계산하여 과세대상 토지의 양도가액을 산정하는 것입니다.

소득세법제96조 / 소득세법시행령제162조

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2004.11.甲, 충남 서산시 소재 A토지(임야) 661㎡취득(4억원)

-2009.00.A토지「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정

-2013.12.A토지환지처분공고(지목:대지, 권리면적 315.1㎡, 과도면적 141.9㎡, 청산금 176백만원 부과, 청산금 납부기한 2014.3.31.)

- 2014.03. A토지를 양도할 예정

○ 질의내용

- A토지를 양도할 때 양도가액을 권리면적과 과도면적으로 구분하여 양도하고, 과도면적에 대한 양도가액은 청산금납부액과 동일한 금액으로 임의 작성하여 과도면적에 대한 양도차익이 없는 것으로 신고할 수 있는지(과도면적은 단기양도에 해당)

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

(이하 생략)

○소득세법제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○소득세법제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. <개정 2013.5.28>

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

(이하 생략)

○소득세법제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항따른 가액 및 제114조제7항에는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정

1. ~ 8. 생략

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

(이하 생략)

○소득세법 시행령제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

1. 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지

2. 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

(이하 생략)

○소득세법 시행령제166조 【양도차익의 산정 등】

① ~ ⑤ 생략

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법」 제64조에 따라 안분계산 한다.

(이하 생략)

○부가가치세법 시행령제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(안분) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

○서면인터넷방문상담4팀-1835, 2005.10.06.

[ 회 신 ]

토지투기지역내에 소재한 3필지의 토지(사례의 경우 2필지는 감면대상 자경농지, 1필지는 과세대상 나대지)를 일괄하여 양도한 경우,개별필지에 대한 양도가액은각각 구분하여 기장하되 필지별 양도가액이 매매계약서상에 구분기재되어 있지않거나 구분기재되었다 하더라도 그 구분기재된 필지별 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래 등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되는 경우가 아닌 경우에는 그가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제4항의 규정에따라 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가,장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하여 과세대상 토지의 양도가액을 산정하는 것이며, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 토지의 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.

[질의내용]

토지투기지역내에 소재한 토지 3필지(1998년에 증여받은 토지)를 일괄 양도하면전체 금액을 매매계약서가 표시되어 있으며 거래사실확인서에 각 필지 면적에 대한 평당단가를 배분하였음.

- 3필지 중 2필지는 농지로서 8년 이상의 자경농지에 대한 감면에 해당하며 1필지는 대지로서 양도소득세 과세대상임.

세법에 의하면 매매가액의 구분이 불분명할 경우에는 기준시가로 안분하는 것으로알고 있는데 이 경우에도 매매가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되어 양도가액을 기준시가에 의하여 안분하여야 하는지?

이 건의 경우 기준시가로 안분하는 경우에는 과세되는 1필지의 기준시가가 감면되는 2필지의 농지의 기준시가보다 월등히 높아 과세되는 필지에 양도가액이 과다하게 배분되어 세금이 많이 나오게 되어 있음.