건설임대주택 비과세 판정시 피상속인의 단독 거주기간 합산여부

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부동산납세과-2(2015.01.06.)

세목

양도

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「소득세법 시행령」제154조제1항제1호를 적용할 때 피상속인이 건설임대주택을 임차하여 거주를 개시한 이후 상속인이 피상속인과 세대를 합가한 다음 최초 임차인인 피상속인의 사망으로 피상속인의 임차권을 상속받아 취득한 주택의 경우 해당 주택에서 피상속인과 함께 거주한 기간과 상속인의 거주기간을 합산하는 것임

회 신

1. 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간의 제한을 받지 아니하는 것입니다.2. 한편, 피상속인(갑)이 건설임대주택을 임차하여 거주를 개시한 이후 상속인(을)이 피상속인과 세대를 합가한 다음 최초 임차인인 피상속인의 사망으로 피상속인의 임차권을 상속받아 취득한 귀 질의의 주택에 대한 비과세 해당여부와 관련하여 위 ‘1’에 따른 세대전원의 거주기간 5년 이상 여부를 계산할 때에는 해당 주택에서 피상속인과 함께 거주한 기간과 상속인의 거주기간을 합산하는 것입니다(질의의 경우 ‘을설’ 타당).

본문

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2009.10. 갑, A건설임대주택(이하 “A임대주택”이라 함) 임차 및 거주 개시

- 2010.06. 을(갑의 아들), 갑의 A임대주택에 전입 및 세대주로 등재

- 2013.03. 갑, 사망

- 2013.06. 을, A임대주택 임차권 승계(임대차계약서상 임차인 명의변경)

- 2014.11. 을, A임대주택을 분양전환받아 소유권이전등기 완료

- 2014.12. 을, A임대주택에서 다른 곳으로 전출

○ 질의내용

을이 A임대주택을 취득하여 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항제1호에 따른 비과세 해당여부를 판정할 때

(갑설)갑이 단독으로 거주한 기간(8개월), 갑과 을이 동일세대로서 거주한 기간(36개월) 및 을이단독으로 거주한 기간(18개월)을 모두 합산한다.☞ 총 62개월

(을설)갑과 을이 동일세대로서 거주한 기간(36개월) 및 을이단독으로 거주한 기간(18개월)을 모두 합산한다.☞ 총 54개월

(병설)갑과 을이 동일세대로서 거주한 기간(36개월) 및 을이전입한 이후 거주한 기간(54개월)을 모두 합산한다.☞ 총 90개월

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우

2.·3. 생략

② ~ ⑦ 생략

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간

(이하 생략)

○ 임대주택법 제16조 【임대주택의 매각 제한 등】

① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하"임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

(이하 생략)

○ 임대주택법 제19조 【임대주택의 전대 제한】

임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동상속의 경우는 제외사람에게 전대(전대)할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.