가. 정OOO, 정OOO, 정OOO, 정OOO는 2011.4.30. 어머니 양OOO의 사망으로 OOO 답 1,830㎡ 및 같은 리 197 답 210㎡, 같은 리 197-1 답 225㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 각 4분의 1지분씩 상속받고, 2012.5.3. 쟁점토지를 양도하면서 양도가액을 OOO천원으로 하고 취득가액을 피상속인이 2004.11.5. 취득한 매매가액인 OOO천원으로 하여 양도차익을 산정하고 2012.7.31. 해당 양도소득세를 각각 지분별로 신고하였으나 무납부하였다.

나. 처분청 중 OOO세무서장은 쟁점토지의 취득가액을 상속개시 당시 평가액(대출금)인 OOO천원(각 지분금액 OOO천원)으로 하여 2012.12.7. 정OOO에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을, 2013.1.15. 정OOO에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였고, 처분청 중 OOO세무서장은 2013.1.7. 정OOO에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 정OOO, 정OOO, 정OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 이에 불복하여 2013.1.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구경위

상속개시일 전·후 6개월 내 상속부동산을 시가평가를 받아야만 양도시 그 금액을 취득가액으로 인정한다는 사실을 상속절차를 밟을 때 법무사, 회계사, 국세청 그 어디에서도 들을 수 없었기에 청구인들은 피상속인의 취득가액으로 양도소득세를 신고했지만, 처분청은 상속부동산이므로 양도시 개별공시지가와 대출금액 중 높은 금액을 취득가액으로 하여야 한다며 대출금액 OOO만원을 쟁점토지의 취득가액으로 평가하였다.

(2) 청구주장

(가) 납세자가 소급감정을 요구하여 인정받은 사례(대법원 2010두8751, 2010.9.30.)와 국세청이 과세과정에서 소급감정을 요구하여 인정받은 사례(대법원 2010두28328, 2012.6.14.)가 있는바, 이 건의 경우도 소급감정을 통하여 납득할 수 있는 양도소득세를 과세하여야 한다.

(나) OOO의 보상가액인 평당 OOO원, 이하 “비교대상토지”라 한다)은 상속개시일 전·후 6개월과 비슷한 시기의 취득가액은 아니지만 보상가액으로 위치나 용도지역 등이 비슷하고 개별공시지가는 상속받은 쟁점토지가 OOO원으로 더 높음으로 비교대상토지의 개별공시지가 기준 보상가액 평가비율로 쟁점토지를 평가하여 유사사례가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들이 주장하는 쟁점토지의 소급감정가액과 관련된 서류는 심판청구 시점까지 제출한 사실이 없고, 현재 시점에서 감정평가를 받더라도 상속개시일로부터 6개월이 경과한 시점에서의 소급감정가액은 「상속세 및 증여세법」제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 취득가액으로 인정할 수 없다.

(2) 청구인들은 2010년 3월 수용된 비교대상토지의 수용가격을 유사매매사례가액으로 인정해 달라고 주장하고 있으나 해당 지번은 쟁점토지와 용도가 답이라는 것은 동일하나, 기준시가, 위치, 면적이 달라 비교대상토지의 수용보상가액을 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 보아 취득가액으로 산정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지를 소급감정가액으로 평가하여 과세하여 달라는 청구주장의 당부

② 비교대상토지의 보상가액 비율로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정된 것) 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22580호로 개정된 것) 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법(2010.12.27. 법률 제10411호로 개정된 것) 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정된 것) 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주 등 1인"은 "상속인 등"으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

제50조 [부동산의 평가] ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1.「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지

2.「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다.

1. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 가액

가.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제7항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

나.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

2. 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

⑤ 법 제61조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 배율"이란 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 감안하여 고시하는 배율을 말한다.

⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 평가하여 신고하고, 처분청이 경정한 내역과 개별공지시가는 아래 <표1>과 같다.

<표1> OOOOO OO OOOO

(2) 매도인 곽OOO와 매수인 피상속인 사이에 2004.8.26. 계약한 매매계약서에는 피상속인이 쟁점토지를 OOO원에 소유권이전받기로 계약한 내용이 나타나나, 피상속인이 실제로 계약서의 내용대로 대금을 지급하고 쟁점토지를 취득하였는지 여부를 객관적으로 확인할 수 있는 금융증빙은 제시한 바 없다.

(3) 처분청은 당초 상속세 결정시에는 쟁점토지를 기준시가로 평가하여 결정하였다가(과세미달로 과세하지 아니함), 쟁점토지 취득가액을 대출금OOO으로 경정하면서 상속재산도 대출금으로 경정한 것으로 나타난다.

(4) 처분청 심리자료에 나타난 쟁점토지와 비교대상토지의 비교내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> OOOOO OOOOOO OOOO

(5) 위 토지의 지적도면에 의하면, 쟁점토지는 비교대상토지에서 약 1㎞ 정도 떨어진 곳에 위치하고 있고, 비교대상토지(638㎡)는 2010년 3월 OOO천원(1㎡당 OOO원)에 보상된 것으로 나타나며, 2009년부터 2012년에 걸쳐 농공단지로 조성된 것으로 나타난다.

(6) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 첫째, 청구인들은 소급감정을 통하여 납득할 수 있는 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이나, 「소득세법」제97조 제1항과 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하면, 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하며, 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,

「상속세 및 증여세법」제60조(평가의 원칙 등)에서 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항에서는 상속재산의 시가는 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 등으로 보고, 같은 조 제5항에서는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정되어 있는바,

상속개시일 전후 6월의 기간이 경과하여 이루어진 소급감정가액은 관련 법령의 규정내용에 맞지 않으므로 이를 상속개시 당시의 시가로 인정하기 어려울 뿐 아니라, 이 건의 경우 청구인들이 관련 규정에 부합하는 감정가액을 제시한 바도 없으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

둘째, 청구인들은 비교대상토지가 상속개시일 전·후 6개월과 비슷한 시기의 취득가액은 아니지만 보상가액으로 위치나 용도지역 등이 비슷하고 개별공시지가는 쟁점토지 보다 더 높음으로 비교대상토지의 개별공시지가 기준 보상가액 평가비율로 쟁점토지를 평가하여 유사사례가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목 및 위치 등에 따라 가격이 다를 수가 있는 점, 쟁점토지와 비교대상토지의 개별공시지가가 다른 점, 평가기간을 벗어난 점 등을 감안하면 동 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.