548,914,350원 및 동 방위세 107,015,300원 부과처분은, 쟁점토

지중 경북 상주군 화북면 OO리 O OOOO OOO,

동 OOOO OOO 동 OOOO OOO 및 동

OOOOOOO 13,225평방미터의 양도가액 192,000,000원을

184,000,000원으로 하고, 취득가액은 재무부령에 따라 환산한

가액으로 하여 양도차익을 계산, 그 과세표준 및 세액을 경

정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 서울시 동작구 OO동 OOOOOO OOO에 거주하는 사람으로서, 경북 상주군 화북면 OO리 O OOO, 동 OOOO OO, 동 OOOO OO, 동 OOOO OO, 동 OOOO OO및 동 OOOO OO 임야 134,701평방미터를 84.12.4 청구외 OOO으로부터 취득, 이를 85.4.23-87.2.10 간에 걸쳐 동 OOOO OOO등 43필지로 분할된 상태로 양도된 사실에 대하여,

처분청은 이 건 부동산투기거래라고 보아 양도가액은 등기부상의 각 매수인으로부터 확인된 실지거래가액, 취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액으로 양도차익을 계산하여 89.10.16 자로 청구인에게 양도소득세 548,914,350원 및 동 방위세 107,015,300원을 과세하였는 바,

청구인은 이에 불복하여 89.11.30 심사청구를 거쳐 90.3.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

이 건 과세대상 토지 134,701평방미터중 경북 상주군 화북면 OO리 OOOOO OOO등 93,003평방미터(이하 “쟁점토지”라고 한다. 나머지 토지 41,698평방미터의 가액에 대하여 청구인은 다투지 않음)에 있어서, 청구인은 84.12.4 청구외OOO으로부터 평당 18,000원(단 쟁점토지중 동OOOO OO 토지는 평당 15,000원)에 취득(취득가액은 계 501,986,000원)하여 쟁점토지중 동 OOOO OOO등 21,501평방미터는 85.9.10 청구외 OOO에게 평당 22,000원으로 계산하여 143,088,000원에 동 OOOO OOO등 25,164평방미터는 85.9.20 청구외 OOO에게 평당 22,000원에 계산하여 167,414,000원에 동 OOOO OOO등 34,683평방미터는 85.8.2 청구외 OOO에게 평당 23,000원으로 계산하여 241,293,000원에, 나머지 동 OOOO OOO등 11,655평방미터는 85.12.27-87.1.13 청구외 OOO등 4인에게 66,248,000원에 각각 양도(양도가액 계 618,093,000원)하였으며, 청구인은 당초 온천수개발을 위하여 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 취득하였고 취득시 자금압박으로 양도인이 정한 제3자에게 가등기까지 하였으며 처분청에서 조사당시 청구외 OOO은 자기의 세금문제가 두려워 조사기피를 하였고, 제3자인 청구외 OOO의 처 및 자는 매매계약에 관여한 사실도 없으며 쟁점토지를 평당 2,000원에 양도하였음을 진술하였다고 하나 당시의 토지지가 근황으로 보아 1년 사이에 16배이상 인상된다는 것은 자기 조세회피를 위한 무분별한 답변이며, 인근의 탐문조사등 심도있는 조사가 결여된 것이다.

또한 청구인은 쟁점토지 취득후 자금압박으로 쟁점토지에 투자할 자금여력이 없었으며 잘못 투자된 것을 나중에야 알고서 양도하려고 백방으로 노력하였으나 전체땅을 살 원매자가 없어 청구외 OOO등에게 분할등기하여 주기로 양도하였고, 당시 매수자인 청구외 OOO등이 몇번의 전매과정을 거쳐 실수요자인 등기상 명의자에게 양도되었으며 청구인은 등기상 소유주와는 계약한 사실도 없다.

한편 처분청에서 등기상 소유주에게 쟁점토지의 실거래가액 조사시 양도자는 조사도 없이 청구인 이름을 기재하고 금액만 조사하여 날인받았음은 조사를 소홀히 하였음을 알 수 있으며, 또한 처분청에서 조사시 징취한 동 OOOO OOO 1,000평도 청구외 OOO이 최종소유자인 청구외 OOO에게 매매계약체결한 것을 청구인에게 과세하였고 88년 8월 남대구세무서장은 동 OOOO OOO외 4필지를 전매한 청구외 OOO에게 양도소득세를 과세하였음은 청구인이 등기상 소유주에게 양도치 않았음을 입증하고 있으므로 이 건 세법상 실질과세나 근거과세에 위배하여 과세하였다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 과세경위를 살펴보면, 처분청은 청구인의 이 건 과세대상 토지 134,701평방미터 거래를 부동산투기거래로 보아 등기부상 취득자인 청구외 OOO외 17인으로부터 확인한 1,339,715,000원을 양도가액으로, 취득가액은 확인되지 않는다 하여 환산하여 과세하였던 바,

첫째, 양도가액의 경우, 당초 등기부상 취득자인 청구외 OOO외 17인은 쟁점토지를 청구인으로부터 직접 1,339,715,000원에 매입하였다고 확인하고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 처분청의 양도가액 결정에는 잘못이 없다 할 것이고,

둘째, 취득가액의 경우, 청구인은 전소유자인 청구외 OOO으로부터 평당 15,000원-18,000원에 매입하였다고 주장하고 있으나 처분청에서 당초 확인한 바에 의하면, 청구외 OOO은 청구인에게 양도한 가액에 대하여 전혀 기억이 없다고 진술하고서도 추후에 이를 번복하여 청구인에게 위의 가액에 양도하였다 함은 신빙성이 결여되어 인정하기 어렵다 할 것이다(청구외 OOO의 처 및 자는 청구인에게 이를 2,000원에 양도하였다고 확인한 바 있음).

따라서 처분청이 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 불분명한 경우로 보아 환산하여 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산한 가액으로 양도차익으로 결정한 처분이 타당한지를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

관련법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하여 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 위 국세청장이 지정하는 부동산투기 거래로서 국세청 훈령 제916호(83.12.31 개정)인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서

1. 부동산을 투기목적으로 취득하여 미등기상태로 단기전매한 때

2. 위장·가공인을 거래과정에 개입시켜 전매하는 거래

3. 선의의 실수요자로 위장하여 부동산 및 부동산에 관한 권리를 취득하여 전매하는 거래

4. 기타 제1호 내지 제3호에 준하는 거래로서 객관적으로 투기행위로 인정되는 거래

5. 국세청장·지방국세청장 및 세무서장의 부동산거래특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판명된 거래라고 규정하고 있고,

또한 소득세법 시행령 제170조 제1항에서 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하나, 양도 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 동법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목 및 동법시행규칙 제56조의 5 제5항 및 제7항에 의하여 환산한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

이 건의 경우, 쟁점토지거래를 부동산투기거래로 본 처분에 대하여 청구인은 다툼이 없으며, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 평당 15,000 - 18,000원에 취득(취득가액 계 501,986,000원)하여 이를 청구외 OOO등에게 주장하는 바, 동 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면,

먼저, 취득가액에 있어서 청구인은 청구외 OOO과의 매매계약서 및 동인의 확인서를 제시하면서 쟁점토지를 평당 15,000원 - 18,000원에 취득하였다고 주장하나, 쟁점토지는 경상북도가 고시 27호(85.2.26)로 온천지구로 지정하기 전에 취득(84.12.4)하였으므로 청구인이 쟁점토지 취득시에는 가격이 상승하기 이전이라 할 것이며, 당초 조사시 전소유자인 OOO의 처 및 자는 쟁점토지를 평당 2,000원에 거래하였다고 확인한 반면,

청구외 OOO은 당초 조사시 거래가액에 대한 기억이 전혀 없다고 하여 실지거래가액에 대한 진술을 거부하고서도 이를 번복하여 추후에 제출한 위 매매계약서 및 확인서는 신빙성이 없으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액은 인정할 수 없다고 할 것이고,

다음으로 양도가액에 있어서,

첫째, 청구인은 쟁점토지를 평당 22,000원 - 23,000원에 양도하였다고 주장하나, 동 가액은 청구인 주장 취득가액에 비하여 23% 상승한 것으로서, 보유기간중 기준시가로는 평균 1,666% 상승한 것에 비하여 차이가 크며,

둘째, 청구인은 쟁점토지중 그 대부분인 81,348평방미터를 미등기전매자인 청구외 OOO, OOO 및 OOO에게 85.8.2-9.20 평당 22,000원-23,000원에 양도하였다고 하나, 등기부상 매수인에게 이르기까지의 거래가액과 당사자가 확인되지 않을 뿐 아니라, 남대구세무서장이 위 토지중 경북 상주군 화북면 OO리 O OOOO OOO, 동 OOOO OOO, 동 OOOO OOO 및 동 OOOO OOO 4필지 13,225평방미터에 대하여 미등기전매자인 청구외 OOO이 85.9.10 실지거래한 가액은 평당 48,000원으로 결정·과세하고 있는데 비하여 비슷한 거래시기의 청구인 주장 양도가액 평당 22,000원 - 23,000원은 신빙성이 없으며,

셋째, 청구인은 주장가액을 뒷받침할 만한 금융자료등을 제시하지 못하고 있는점등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 양도가액은 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 할 것이다.

따라서 위 법 규정에 따라 처분청이 쟁점토지의 양도가액은 등기부상 각 매수인(18인)으로 부터 확인한 실지거래가액으로, 취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액으로 각각 결정하였음은 정당하다고 할 것이다.

다만, 쟁점토지중 경북 상주군 화북면 OO리 O OOOO OOO, 동 OOOO OOO, 동OOOO OOO 및 동 OOOO OOO 4필지 13,225평방미터에 대하여, 처분청은 청구인이 청구외 OOO에게 192,000,000원에 양도한 것으로 보아 과세하였으나 남대구세무서장이 당심에 회신(남대구 재산 22633-1844, 90.5.22)한 내용에 의하면, 청구외 OOO이 이를 184,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 192,000,000원에 양도한 것으로 인정하여 청구외 OOO에게 해당 양도소득세를 과세, 동인이 이를 납부하였음이 확인되는 바,

위 토지를 청구외 OOO이 취득시까지의 전매과정에 대하여 달리 반증이 없는 한 청구외 OOO이 취득한 가액 184,000,000원을 청구인의 위 토지 양도가액으로 볼 수 밖에 없다고 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.