가. 청구인은 2002.8.14. 1,305,000천원에 취득한 OOOOO OOO OOO 553-4 소재 토지 2,373.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.9.8. 청구인이 대표이사로 있는 주식회사 OO건설(이하 “OO건설”이라 한다)에게 5,150,000천원에 양도하고, 2006.11.30. 2006년 귀속 양도소득세 1,082,714천원을 예정신고·납부하였다.

나. 2007.11. OO지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 2006.8.22. OO감정평가법인이 쟁점토지에 대해 감정한 가액 9,018,540천원을 쟁점토지의 시가로 보아 소득세법 제101조 양도소득의 부당행위계산의 규정을 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 9,018,540천원으로 결정하여 과세자료를 통보하자, 2008.1.4. 처분청은 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 1,403,825천원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 2008.1.30. 조세심판청구(OO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOO OO)를 제기하였고, 2008.12.31. 우리원은 ‘쟁점토지의 양도가액에 대한 감정가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.’라는 결정통지를 하였다.

라. 처분청은 OO감정원과 주식회사 OO감정평가법인(이하 “OO감정평가법인”이라 한다)에 감정평가를 의뢰하여 위 2개 감정기관의 감정가액 평균액인 7,570,827천원을 쟁점토지의 시가로 보아 2009.3.4. 당초 경정고지세액 1,403,825,100원 중에서 532,111,720원을 감액경정하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

당초심판청구의 결정내용은 양도소득세 경정시 처분청에서 시가로 적용한 감정가액을 재조사하여 경정하라는 것이며, 당초의 감정가액은 1개뿐이어서 시가로 적용할 수 없는 것이고, 당초심판청구의 재조사 결정 후에 처분청에서 2개의 감정기관에 재감정을 의뢰한 결과 당초의 감정가액이 시가로 채택될 수 없는 가액으로 입증되었으므로 당초경정고지세액은 전부 취소되어야 하며 처분청이 재감정가액을 다시 시가로 보아 경정한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 당초경정고지세액 전부를 취소하여야 한다는 주장이나, 담보평가 목적의 감정가액 또는 1개 감정기관의 감정가액이라도 합리적이고 객관적으로 평가한 가액이라면 시가로 인정할 수 있는 것이고, 비록 소급감정가액이라 하더라도 감정평가한 가액이 비교표준지를 선정하여 평가대상 부동산과의 조건 등을 반영하여 격차율을 산정하는 등 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 이를 정상적인 거래가액으로 인정하는 것이 타당하므로 처분청이 당초의 감정가액이 적정한지 여부를 재조사하기 위하여 OO감정원과 OO감정평가법인에게 재감정을 의뢰하여 평가된 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 시가로 보아 당초경정고지세액 1,403,825,100원 중에서 532,111,720원을 감액경정한 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지에 대한 감정가액을 재조사하여 경정하도록 한 심판결정에 따라 처분청이 2개의 감정기관에 재감정을 의뢰하여 그 감정가액 평균액을 시가로 보아 재경정한 처분의 당부

나.관련법령

(1) 소득세법 101조 (양도소득의 부당행위계산) ①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제98조 (부당행위계산의 부인) ②법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

제167조(양도소득의 부당행위계산)③법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제100조의 2의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 조세특례제한법 제100조의 2 중 “상속받거나 증여받는 경우” 는 “양도하는 경우”로 본다.

⑥개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) ①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등) ①법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

(5) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

5. “표준지공시지가”라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

제3조 (표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시)①건설교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 OO부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

②제1항의 규정에 의한 표준지의 선정ㆍ공시기준일 및 공시절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제10조 (표준지공시지가의 효력)표준지공시지가는토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

(6) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제3조 (표준지의 선정) ①건설교통부장관은 법 제3조 제1항의 규정에 의하여 표준지를 선정할 때에는 동조 동항의 규정에 의한 일단의 토지 중에서 당해 일단의 토지를 대표할 수 있는 필지의 토지를 선정하여야 한다.

(7) 감정평가에 관한 규칙(건설교통부령) 제17조 (토지의 평가) ①토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역·이용상황·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동율·생산자물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.

②지가공시후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일 수급권내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 청구인이 대표이사로 있는 OO건설에게 2006.9.8. 5,150,000천원에 양도하고 양도소득세를 예정신고·납부한 것에 대하여, 처분청은 2006.8.22. OO감정평가법인이 쟁점토지에 대해 감정한 가액 9,018,540천원을 쟁점토지의 시가로 보아 양도소득세 1,403,825천원을 경정고지하였고, 이에 청구인이 당초심판청구를 제기하여 우리원이 ‘쟁점토지의 양도가액에 대한 감정가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.’라는 결정통지를 하자, 처분청은 새로이 2개의 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 감정가액의 평균액인 7,570,827천원을 쟁점토지의 시가로 보아 당초경정고지세액 1,403,825,100원 중에서 532,111,720원을 감액경정하였다.

(2) 당초심판청구(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOOO) 결정문에는 ‘처분청이 쟁점토지에 대한 비교표준지와 평가요인별 가중치에 대한 객관적이고 합리적인 방법에 의해 감정한 가액을 재조사하여 그 결과에 따라 쟁점토지의 양도가액을 산정하여 양도소득세를 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다’고 기재되어 있다.

(3) 처분청이 당초심판결정에 따라 2개 감정기관에 쟁점토지의 재감정을 의뢰한 결과 OO감정원은 가격시점을 2006.9.8.로 하고 조사시점은 2009.2.5.로 하여 7,523,361천원으로 평가하였고, OO감정평가법인은 가격시점을 2006.9.8.로 하고 조사시점은 2009.1.28. ～ 2009.2.5.로 하여 7,618,293천원으로 평가하였는바, 따라서 위 2개 감정기관의 감정가액 평균액은 7,570,827천원임을 알 수 있다.

(4) 청구인은 처분청이 새로이 감정한 가액을 보면 당초 처분청이 시가로 본 가액이 잘못임이 확인되었으므로 당초경정고지세액은 전부 취소되어야 한다는 주장이나, 비록 소급감정가액이라 하더라도 감정평가한 가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 이를 정상적인 거래가액으로 인정하여야 할 것인바(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOOOO OO), 그렇다면 처분청이 당초의 감정가액이 적정한지 여부를 재조사하기 위하여 OO감정원과 OO감정평가법인에게 재감정을 의뢰하고 동 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액 7,570,827천원을 쟁점토지의 시가로 보아 당초경정고지세액 1,403,825,100원 중에서 532,111,720원을 감액경정한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조와 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.