처분청은 청구법인이 1992.11.10. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 3필지 토지 111,838㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 1년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(3,044,790,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 548,062,200원(가산세포함)을 1996.1.12. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구법인은 중등 및 고등교육 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 ㅇㅇ 중·고등학교를 이전할 목적으로 1992.4.13. 청구외 ㅇㅇ건설(주)과 이건 토지에 대하여 계약금(304,500,000원)은 계약 당일 지급하고, 1차 중도금(1,000,000,000원)은 1992.6.10.에, 2차 중도금(1,000,000,000원)은 1992.8.10.에, 잔금(740,290,000원)은 1992.10.10.에 각각 지급하기로 매매계약을 체결한 후 1차 및 2차 중도금과 잔금은 계약서상 지급일을 결제일로 한 약속어음 3매를 발행하여 계약일에 교부하고 1차 중도금(1,000,000,000원)을 1992.8.7. 결제하였으나 자금사정이 여의치 못하여 1994.10.7.에야 2차 중도금과 잔금을 결제하고 1994.10.11. 소유권 이전등기를 경료했음에도 처분청은 이건 토지의 매도자인 청구외 ㅇㅇ건설(주)의 거래은행통장에 1992.8.8. 중도금 2,000,000,000원 및 1992.11.10. 잔금 740,290,000원이 입금된 기록과 1993.10.30. 청구외 ㅇㅇ건설(주)에서 처분청에 신고한 종합토지세 과세변동자료를 근거로 하여 1992.11.10. 청구법인이 이건 토지를 취득한 것으로 보았으나, 이는 청구외 ㅇㅇ건설(주)에서 비업무용토지를 일정기한내에 처분하지 않을 경우 은행여신규제를 받게 되므로 이를 피하기 위하여 자신의 자금을 동원하여 자신의 통장에 입금하여 청구법인으로부터 받은 것처럼 위장 처리하고 청구법인으로부터 토지대금지급 지체이자를 받아 내기 위하여 청구법인에게는 이를 전혀 알려주지도 아니하고 청구법인으로 하여금 연금리 21%의 금전소비대차계약을 체결하도록 한 것일 뿐만 아니라 청구외 ㅇㅇ건설(주)에서 종합토지세 과세변동자료신고서를 처분청에 제출한 이유도 청구외 ㅇㅇ건설(주)에서 이건 토지에 대한 종합토지세를 청구법인이 대신 납부해 주도록 요구해 와 자금지급지연에 따른 보상차원에서 부득이 응한 것이므로 청구법인이 실제로 토지대금을 최종적으로 지급한 날은 1994.10.7.인데도 토지취득일을 1992.11.10.로 본 것은 부당하며, 또한 1994.10.7. 취득한 이건 토지중 학교용지로 지적고시를 받아 사용하고 있는 토지(45,305㎡)를 제외한 나머지 토지(66,533㎡)를 임야상태로 방치하고 있으나, 이 중 그린벨트 편입토지(약 21,000㎡), 도시계획시설(도로) 편입토지(약 15,000㎡) 및 사용이 불가능한 짜투리 땅(약 17,000㎡)을 제외하면 실제 사용가능한 토지면적은 13,000㎡에 불과할 뿐만 아니라, 당초 이를 학교시설에 필요한 주차장용지와 테니스코트, 그리고 소형강당부지로 사용하기 위하여 학교용지에 포함시켜 지적고시해 주도록 ㅇㅇ시장에게 요구하였으나, 도시계획심의과정에서 축소조정됨으로써 청구법인의 의사에 반하여 고유업무에 직접 사용치 못한 정당한 사유가 있는데도 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 부동산 매각 법인의 장부 등에 의해 사실상 잔금지급일이 입증되는 경우 그 날을 토지취득일로 보아 그 날로부터 1년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

지방세법 제105조제2항에서 “부동산 ... 의 취득에 있어서는 민법 ... 등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다(단서생략)”라고 규정하고, 구같은법시행령(1995.12.30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것) 제73조제1항에서 “유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니하는 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날)에 취득한 것으로 본다. 다만, 잔금을 계약상의 지급일전에 사실상 지급한 경우와 법 제111조제5항 및 제6항에 해당하는 유상승계 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다”라고 규정하고 있으며, 구같은법 제107조에서 “다음 각호의 1에 해당하는 것(제112조제2항의 규정에 의한 과세대상을 제외한다)에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 취득일로부터 1년 이내에 정당한 사유없이 취득물건의 전부 또는 일부를 그 사업에 직접 사용하지 아니한 경우에는 그 부분에 대하여는 취득세를 부과한다”라고 규정하고, 같은법시행령 제79조제1항에서 “법 제107조제1호에서 ‘대통령령으로 정하는 비영리사업자’라 함은 다음 각호에 게기하는 자를 말한다”라고 규정한 다음, 그 제2호에서 “교육을 목적으로 하는 학교법인 및 재단법인”이라고 규정하고 있으며, 구같은법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는 ... 법인의 비업무용토지 ... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다(이하생략)”라고 규정하고, 구같은법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것) 제84조의4제1항에서 “법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(생략) 이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다”라고 각각 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면

청구법인은 중등 및 고등교육을 목적사업으로 하는 비영리 학교법인으로서 학교이전 목적으로 1992.11.10. 이건 토지를 취득한 후 1년 이내에 정당한 사유없이 고유업무에 직접 사용하지 아니하였으므로 처분청에서 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다.

그런데 청구법인은 이건 토지에 대한 잔금을 1994.10.7. 납부하였는데도 청구외 ㅇㅇ건설(주)과 청구법인간에 체결한 금전소비대차계약과 종합토지세 변동자료신고서 등을 근거로 하여 이건 토지의 취득일을 1992.11.10.로 본 것은 부당하며, 이건 토지중 학교로 사용하고 있는 토지와 사용이 불가능한 토지를 제외하면 법인의 비업무용토지로 볼 수 있는 부분은 13,000㎡에 불과하나, 이 또한 당초 학교부지로 지적고시해 주도록 요구하였음에도 도시계획 심의과정에서 청구법인의 의사에 반하여 제외됨으로써 고유업무에 직접 사용치 못한 정당한 사유가 있으므로 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

먼저, 이건 토지의 취득시기를 살펴보면, 구지방세법시행령 제73조제1항에서 유상승계 취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보나, 다만 제111조제5항(법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 경우)에 해당하는 유상승계 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있는 바, 청구법인의 경우 1992.4.13. 청구외 ㅇㅇ건설(주)과 이건 토지에 대한 매매계약을 체결하면서 매매대금(3,044,790,000원)중 계약금(304,500,000원)은 계약당일 지급하고 1차 중도금(1,000,000,000원)은 1992.6.10.에, 2차 중도금(1,000,000,000원)은 1992.8.10.에, 잔금(740,290,000원)은 1992.10.10.에 각각 지급하기로한 후 당일 약속어음(3매)을 발행하여 교부하고 1차 중도금(1,000,000,000원)을 1992.8.7. 결제하였으나, 자금사정이 여의치 못하여 약정기일까지 2차 중도금과 잔금을 결제하지 못하게 되자 1992.11.10. 청구외 ㅇㅇ건설(주)에서 청구법인이 발행한 약속어음(1,740,290,000원)의 결제를 대신하는 조건으로 청구법인은 청구외 ㅇㅇ건설(주)에 원금과 이자(연리 21%)를 임차기간 종료일인 1992.12.29.까지 상환하기로 금전소비대차계약을 체결하여 각각 서명 날인하고, 당일 청구외 ㅇㅇ건설(주)에서 약속어음의 결제를 대신하였을 뿐만 아니라, 1993.3.9. 청구법인이 동 계약서를 근거로 하여 처분청에 이건 토지에 대한 취득신고를 함에 따라 처분청은 같은날 취득세를 비과세처리한 사실이 제출된 관계증빙자료(금전소비대차계약서, 매각법인의 장부, 통장, 취득신고 및 자진납부세액계산서 등)에 의하여 확인되고 있고, 또한 청구외 ㅇㅇ건설(주)에서 1993.10.30. 처분청에 제출한 종합토지세 변동자료신고서에 의하면 1992.11.10. 잔금을 납부한 사실과 이건 토지의 소유자를 청구법인으로 신고한 사실, 그리고 1993년도부터 종합토지세가 청구법인에게 부과된 사실 등이 확인되고 있는 사실로 볼 때, 1992.11.10. 청구법인과 청구외 ㅇㅇ건설(주)간에 체결한 금전소비대차계약은 이건 토지에 대한 매매계약과는 그 성질을 달리하는 별도의 채권·채무계약으로서 새로운 계약에 의해 청구법인이 1994.10.7. 청구외 ㅇㅇ건설(주)에 지급한 대부금(이자포함)은 이건 토지의 매매대금 잔액으로 볼 수 없다 하겠으므로 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다고 하겠으며,

다음으로, 이건 토지를 취득한 후 1년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 구 지방세법 제107조, 제112조제2항 및 구지방세법시행령제84조의4&public_ilja=&public_no=&dem_no=1996-0319&dem_ilja=19960801&chk2=1" target="_blank">구같은법시행령 제84조의4제1항에서의 정당한 사유 라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유를 뜻한다고 할 것인 바(같은 취지 대법원판결 92누8750, 1993.2.26.), 청구법인의 경우 1992.11.10. 이건 토지를 취득하였으나, 취득하기 전인 1992.6.17. 이건 토지중 45,305㎡만 ㅇㅇ시(현 ㅇㅇ시) 고시(제1992-161호)에 의거 학교용지로 이미 지적고시되었을 뿐만 아니라, 이건 토지를 취득하기 전에 토지사용이 일부 제한(그린벨트 편입, 도시계획시설결정 등)된 사실을 인지하고 취득한 이상, 청구법인의 의사에 반하여 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 또한 1992.11.10. 이건 토지를 취득한 후 2년 4월이 경과한 1995.3.23. 건축착공을 하였으므로 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다 하겠다.

따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1996. 8. 28.

내 무 부 장 관