가.청구인의 배우자는 2003.8.1. 경기도 OOO토지 850㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 2006.6.22. 그 지상에 단독주택 243.68㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하였다가 2008.4.24. 경매를 원인으로 양도하고서 양도소득세를 무신고하였으며,

나. 청구인(이하 “청구인들”이라 한다)은 2003.8.1. 경기도OOO토지 850㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 취득하고, 2006.6.22. 그 지상에 주택 234.08㎡(이하 “쟁점2주택”이라 한다)를 신축하였다가 이를 2010.2.10. 매매를 원인으로 양도하고서 양도가액을OOO으로 각각 산정하여 양도차손이 발생한 것으로 양도소득과세표준 신고를 하였다.

다. 처분청은 청구인들에 대하여 조사를 실시한 뒤 쟁점1,2토지 및 주택의 양도가액은 각각 경락가액OOO과 실제 양도가액OOO으로, 취득가액은 쟁점1,2토지는 취득세 신고당시 신고한 가액(제1토지 : OOO으로, 쟁점1,2주택은 신축비용이 확인되지 아니하므로 환산가액(1주택 OOO)으로 각각 산정하여 2010.10.6. 김OOO에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하고, 2010.12.17. 김OOO에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.

라. 청구인들이 이에 불복하여 김OOO은 2010.12.31.에 김OOO은 2011. 3.11. 각각 이의신청을 제기하자 서울지방국세청장은 재조사결정을 하였고, 처분청은 2011.6.30. 재조사를 거쳐 당초 처분이 정당하다는 통보를하였으며, 청구인들은 이에 불복하여 2011.9.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인들은 외삼촌인 김OOO의 소개로 전원주택부지로 조성하여 전원주택을 신축 분양할 목적으로 경기도 OOO 토지의 공유지분(각 1703/6812)과 쟁점1,2토지(산 17-1에서 2003.8.1. 분할된 토지임)를 취득한 후 김OOO에게 토지개발업무 전반을 위임하였으며, 쟁점1, 2주택은 당초 예상공사비가 각각OOO이었으나 공사과정에서 추가적으로 공사비가 발생되어 각각 OOO이 소요되었고, 당초 임야인 쟁점1, 2토지를 개발하여 쟁점1,2주택을 신축하는 과정에서 청구인들은OOO은행으로부터 대출을 받아 김OOO의 차명계좌인 김OOO의 부)의 OOO은행 예금계좌와 이OOO(김OOO과 사실혼 관계에 있는 자)의 OOO예금계좌로 공사비를 입금하였으며, 공사를 진행하는 과정에서 계속적으로 공사비가 소요되어 사채를 차입하게 되고, 동업자인 유OOO가 자금을 유용하고 도주하는 등의 사정으로 자금사정이 어려워짐에 따라 청구인은 거주하던 주택을 담보로 대출을 받아 공사대금을 지급하였으나 쟁점1, 2주택 신축후 매매가 이루어지지 아니하여 자금압박으로 인하여 배우자 소유의 쟁점1주택은 경매로 제3자에게 경락되어 막대한 투자손실을 보았으며, 계속되는 대출이자 상환 등 자금난으로 인하여 부득이 하게 청구인 소유의 쟁점2토지와 주택에 대하여 대출금을 양수하는 조건으로 제3자에게 양도하였는바, 청구인들은 신축한 쟁점1, 2주택의 양도로 인하여 전혀 양도소득이 발생하지 아니하였는데도 처분청에서는 공사비용을 전혀 인정하지 아니하고 환산가액으로 쟁점1, 2주택의 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 김OOO에게 주택신축공사를 위임하고 공사비를 김OOO의 차명계좌로 입금하였다고 주장하나, 김OOO과 차명계좌 명의자인 김OOO은 모두 사업자등록을 한 사실이 없고, 공사도급금액에 대하여 세금계산서를 교부하거나 수취한 사실이 없으므로 청구인들이 김OOO의 예금계좌에 입금한 금액이 실제 주택신축공사와 관련하여 지급된 금액인지 여부가 불분명하므로 이에 대한 금융증빙을 인정할 수 없으며,

(2) 청구인들이 제시한 영수증의 경우에도 건축주인 청구인들 명의로 작성된 영수증이 없으며, 공사와 관련없는 영수증도 있고, 쟁점주택 및 연접한 주택의 신축과 관련하여 청구인과 배우자가 지급하였다고 주장하는 공사대금은 김OOO에게로 무통장입금되었다가 이후 대부분 현금으로 출금되어 어떻게 사용되었는지 알 수 없고, 단지 영수증으로 유추가능하나 대부분 공사진척과 관련없는 증빙 및 식당으로부터 받은 간이영수증이며, 당시 주택신축사업은 청구인들만이 수행한 것이 아니라 6명의 토지소유자가 함께 공사하였기 때문에 지출된 내역이 청구인과 배우자의 취득가액만으로 보기는 어렵다고 하겠으며,

(3) 경기도OOO 1필지 토지가 2005.11.9. 김OOO에게서 김OOO으로 소유권이 이전되고 그 지상의 주택에 대한 소유권보존등기가 2006.2.9.인 점과 동일시공업자가 시공한 것으로 보이는 점, 김OOO이 전체 공사를 주도적으로 한 점을 보면, 이OOO에게 지급한 금액 중에는 이미 다른 건물의 공사에 소요된 경비도 포함되어 있다고 보여지므로 이를 모두 청구인들의 취득가액으로 보기는 어려우며, 청구인들이 주장하는 공사대금이 누구에게 지급되었는지가 불분명하므로 쟁점1, 2주택의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 토지를 취득하여 주택을 신축한 후 양도한 것에 대하여 주택의 신축가액이 입증되지 아니하는 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정한 것이 적법한지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003년 3월에 이OOO을 ‘갑’으로, 김OOO을 ‘을로 하여 경기도OOO 임야 11,992㎡와 OOO도로 2,082㎡를 전원주택부지로 개발하기 위한 토지공동개발약정을 체결한 것으로 약정서에 나타난다.

(2) 위의 약정에 따라 전원주택을 신축할 목적으로 토지를 취득한 내역은 아래〈표1〉과 같다.

OOOOOOOO OOOO OOOO

(OO : O)

(3) 위〈표1〉의 주택신축부지에 주택을 신축한 내역은 아래 〈표2〉와 같다.

OOOOOO OOOO

(4) 부지조성 및 주택신축과 관련한 공사비에 대하여 청구인이 제시한 증빙자료의 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인들은 2005.8.30. 김OOO과 쟁점1,2토지를 전원주택부지로 개발하는 것에 대하여 토목공사계약을 체결하였다는 계약서를 제시하고 있으며, 당해 계약내용을 보면, ① 계약범위는 토목설계, 형질변경, 배수로, 옹벽콘크리트 및 도로포장공사로, ② 공사기간은 2005.8.30.부터 2006.8.30.까지로, ③ 도급금액은 각 OOO(부가가치세 별도)으로, ④ 공사대금은 OOO(주) 감사 김OOO이 건축 및 토목공사 완료후 주택과 토지를 매매하고 공사대금을 받기로 쌍방합의하고, 쟁점1, 2토지와 주택이 매매되지 않을 시 도급인은 책임이 없고, OOO(주) 감사 김OOO이 주택과 토지를 책임지고 매매하여 공사대금을 받아가기로 한 것으로 약정되어 있다.

(나) 김OOO은 2004.8.4. OOO, 2004.11.7.OOO을 토목공사선수금과 기성금으로 지급받았다는 영수증을 청구인들에게 교부한 것으로 나타난다.

(다) 청구인들이 증빙으로 제시한 공사관련자들의 확인서 내용은 다음과 같다.

1) 김OOO은 2011.1.24. 김OOO이 매입한 OOO임야를 2003년～2006년까지 토목공사 전반과 주택신축공사를 대리하였고, 주택건축비는 각 세대당 OOO이 소요되었다는 확인서를 작성한 것으로 나타난다.

2) 여OOO(현장 직원)는 2011.6.20. “자신은 전원주택공사당시 현장직원이었으며, 자신의 통장으로 공사대금을 입금받아 당시 현장소장인 강OOO에게 현금과 수표로 전달하면 강OOO이 이를 공사담당자들에게 지급하고 영수증을 수취한 사실이 있다.”는 내용의 확인서를 작성하였고, 여OOO는 서인천세무서의 조사에서도 실제 공사는 김OOO이 담당하고 자신의 차명계좌를 통하여 공사대금을 수수하였다는 내용으로 작성한 확인서를 첨부하여 제출하고 있다.

3) 강OOO(현장소장)은 2011년 6월에 “OOO 공사와 관련하여 처분청에 제출된 공사계약서는 은행융자와 관련하여 작성된 것으로 본인이 작성하지 아니하였으며, 도로공사와 하수관공사 및 기타 공사를 OOO에 계약하여 자신이 시공하였고 이로 인하여 동작세무서에서 세금이 부과되었으며,OOO현장의 토목공사비는 OOO정도 소요된 것으로 추정하고 있고, 공사비영수증은 일반영수증으로 발급받아 세금계산서를 발급하지 아니한 것이 많다.”는 내용의 확인서를 작성하였다.

(라) 청구인들이 공사비를 김OOO의 차명계좌로 지급하였다는 내역은 아래〈표3〉과 같다.

OOOOOOO OOOO

(OO : OO)

(마) 청구인들은 2003.12.10. OOO저축은행에서OOO을 대출받고, 2003.12.10.OOO금고의 대출금 OOO을 상환하였다가OOO금고로부터 2004.8.20. OOO을 대출받은 것으로 OOO은행의 대출금통장내역에서 나타난다.

(바) 청구인들이 취득한 토지와 관련한 근저당권 설정내역은 아래 〈표4〉와 같다.

OOOOOOOO OOOO

(OO : OO)

(사) OOO금고의 담보대출내역에서 전원주택부지를 조성할 목적으로 토지를 취득한 6인 중 청구인들과 김OOO 등 5인은 2004.8.20. OOO금고로부터 각각 OOO을 담보대출을 받은 것으로 나타난다.

(아) 청구인들은 쟁점1,2주택 건설과 관련하여 OOO(주)이 작성한 전원주택 설계도와 공사당시 사진을 증빙으로 제시하고 있으며, 공사현장 사진을 보면, 분할전 OOO 토지는 경사진임야(7필지로 분할하였다가 추후에 3필지가 추가로 분할됨)이었으며, 이러한 토지를 절개면에 옹벽공사, 토지성토공사 등 토목공사를 실시하여 현재 총 5필지 토지상에 5개동의 단독주택이 건축되어 있는 것으로 나타난다.

(5) 청구인들은 OOO 전원주택 건축과 관련하여 철근가공비 등으로 2003～2004년에OOO이 지출되었고, 건축자재비로 OOO이 지출되었다고 소명하고 있으나 당해 공사비용이 쟁점1, 2주택의 건축과 관련하여서 소요된 비용인지 전체 공사비용인지 여부는 확인되지 아니한다.

(6) 청구인들은OOO전원주택 건축과 관련하여 2003년부터의 현장지출내역서(워드로 작성)을 제시하고 있으며, 당해 지출내역서상 총공사비는 OOO이 소요되었으며, 이에 대한 지출증빙은 대부분이 간이영수증인 것으로 나타난다.

(7) 처분청이 이의신청결정에 따라 재조사를 실시한 뒤 작성한 조사종결복명서상 조사내용은 다음과 같다.

(가) 현장 조사에서 경기도OOO에 출장한바 동 지번상에 주택이 존재하고 있으며, 1호를 제외한 2,3호는 현재 분양중이라는 안내표지되어 있고, 주변에 탐문한바, 공사는 현장소장 강OOO과 이를 지휘하는 김OOO에 의하여 진행되었으며, 청구인들은 공사이후 경락되는 등 당초 예상과 달리 본 물건이 분양되지 않아 재정적인 어려움을 호소하였다고 기록되어 있다.

(나) 김OOO이 제출한 토지공동개발약정서에 의하면 경기도OOO(도로 2,082㎡)을 김OOO과 이OOO(갑), 김OOO(을)으로 하여 을은 토목설계비, 분할측량비, 건축주택설계비, 인허가과정을 책임지기로 약정이 되어 있으며, 허가를 득한 후 토목공사, 공과금, 전원주택공사 1동은 ‘을’이 책임지고 공사대금 소요금액은 은행융자대출을 받아 지불키로 하였으며,

(다) 김OOO의 토목공사사실확인서에 따르면 직영으로 공사한 금액은 약 OOO소요되었다고 주장하며, 현장소장인 강OOO도 산을 깍아 집을 짓기 위한 토목공사 중 예상과 달리 암석이 많아 고가장비인 혈암기를 투입하여 장기간 막대한 공사비가 소요되었다고 주장하는 등 토목공사에 투입된 금액이 상당한 것으로 확인된다.

(라) 제출된 공사계약서 등을 보면, 김OOO과의 계약서(도급금액OOO)의 경우 수급인이 OOO으로 되어 있어 법인이 아닌 개인 김OOO과 계약한 것으로 보이며, 금융기관 대출과 관련하여 작성된 것으로 공사는 본인이 직접 알고 지내던 기술자들을 불러 직접 공사하였다고 진술하고 있다.

(마) 강OOO과의 도급계약서(도급금액OOO)의 경우 도로, 토목, 옹벽 및 단독주택 공사계약서를 강OOO에게 제시한바, 은행융자와 관련하여 작성된 것으로 보이며, 본인이 직접 작성하지 아니하였다고 확인하고 있고, 본인의 공사비는 도로공사, 하수관공사와 관련하여OOO의 시공으로 이미 동작세무서로부터 과세된 사실이 있고, 당시 계약서는 서면이 아닌 구두계약으로 작성되어 서면계약서는 없으며, 공사비는 영수증을 일반 영수증으로 수취하여 세금계산서 수수내역은 없거나 다른 업체이름으로 받았으나, 현장소장일 뿐으로서 오래되어 세부내역은 기억할 수 없다고 진술하였다.

(바) 입금증 등에 기재된 여OOO는 현장직원으로 현장잡무와 공사비를 전달받아 소장에게 전달하였으며, 사장(김OOO)이 신용불량자라 통장거래를 할 수 없다 하여 김OOO을 통해 본인의 통장으로 일부 대금을 입금받아 당시 소장이었던 강OOO 소장에게 현금 또는 수표로 직접 전달하면, 소장이 각 공사자들에게 나누어주며 영수증을 받았다고 확인서를 제출하였다.

(8) 위의 사실관계를 종합하여 살펴본다.

(가) 청구인들은 쟁점1,2주택의 신축공사와 관련하여 김OOO의 차명계좌로 공사비를 입금하였다는 내역, 공사비와 관련한 영수증 및 공사관련자들의 확인서를 제시하면서 쟁점1,2주택의 공사비를 실지 취득가액으로 산정하여야 한다고 주장하고 있으며, 공사현장사진상의 공사내역과 근저당권 설정내역 등을 볼 때 상당한 규모의 공사비가 소요되었을 것이라고 인정되는 부분이 있지만,

(나) 「소득세법」제97조 제1항 및 제2항에 의하여 실지취득가액이 확인되는 경우에는 이를 필요경비로 공제하는 것이나 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다고 규정하고 있고,

(다) 청구인들의 경우 공사비를 김OOO의 차명예금계좌로 입금하였다고 예금거래내역을 제시하고 있으나, 당초 김OOO이 지번분할되기 전의 경기도 OOO 토지를 취득하여 이를 토지상에 공동으로 주택을 신축하기로 하였고, 이에 따라 청구인들과 관련된 자들이 4필지 주택부지를, 다른 공동사업자와 관련된 자들이 2필지 주택부지를 취득하였으며, 청구인들이 주택신축비용을 지급한 증빙으로 제시한 금융거래내역상 예금주들 중 1인은 청구인들과 특수관계에 있는 자들이고, 당해 예금주들이 쟁점1,2주택 이외에 함께 취득한 다른 주택부지에 주택을 신축한 자들인 점에서 이들에게 지급한 금액이 모두 청구인들이 신축한 쟁점1,2주택과 관련되어 지급한 금액이라고 단정하기 어렵고, 김OOO이 별도로 주택신축자금을 각각 부담하였다는 별다른 증빙의 제시가 없는 점에서 이를 금융거래내역에서 제시한 금액을 모두 쟁점1,2주택의 신축비로 지급한 것이라고 인정하기 어렵고,

(라) 청구인들이 2004.8.18. OOO금고로부터 대출을 받을 당시에도 공동으로 대출을 받은 점과 청구인들이 제시한 김OOO과의 공사도급계약서 및 강OOO과의 도급계약서는 모두 금융기관대출과 관련하여 작성된 계약서로 조사된 점, 청구인들이 공사비에 대한 증빙으로 제시한 지출증빙도 대부분 간이영수증 등으로 이러한 공사도급계약서나 간이영수증 등만으로는 쟁점1,2주택의 신축비용이 입증되고 있다고 보기는 어렵다 하겠다.

(바) 결국, 청구인들이 제시한 증빙만으로는 쟁점1,2주택의 신축비용을 확인할 수 없다 하겠으므로 이 건 쟁점1,2주택의 취득가액은 「소득세법」제97조 제1항 제2호의 규정에 의하여 환산가액으로 산정할 수 밖에 없다 하겠으므로, 처분청이 쟁점1,2주택의 신축가액을 환산가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다 하겠다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.