처분청은 청구인이 1997.1.3. ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 25필지 토지 15,651㎡(이하 “이건 제1토지”라 한다)를 경락 취득한 후 취득세와 등록세를 신고 납부하였으나, 확인 결과 토지 가액의 일부를 누락하여 과소 신고 납부하였으므로, 그 과소 신고한 가액(993,300,000원)에 지방세법 제112조제1항 및 제131조제1항제3호의 세율을 각각 적용하여 산출한 취득세 23,839,200원, 농어촌특별세 2,092,400원, 등록세 35,758,800원, 교육세 6,555,780원, 합계 68,246,180원(가산세 포함)과 1997.5.24. 같은구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 토지 356㎡(이하 “이건 제2토지”라 한다)를 취득한 후 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 1998.1.26. 매각하였으므로 비업무용 토지로 보아 그 취득가액(115,199,700원)에 구지방세법(1998.12.31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 17,971,150원, 농어촌특별세 1,647,340원, 합계 19,618,490원(가산세 포함)을 2000.11.11. 부과 고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 첫째, 청구외 ㅇㅇ건설(주)가 1995.3.23. 주택건설사업계획 승인을 받아 공사를 진행하던 이건 제1토지를 1996.11.28. ㅇㅇ지방법원으로부터 낙찰을 받았으나, 그 당시 이건 제1토지상에 아파트건설공사를 진행하다가 중단된 미완성 건축물 등이 있어 이를 인수하지 않고서는 사업시행이 어려우므로 1996.12.3. 청구외 ㅇㅇ건설(주)와 아파트 건설공사의 사업시행권에 대한 인수대금으로 15억원을 지불하기로 이행약정계약을 체결하고, 사업시행권에 대한 인수대금을 지급하였음이 확인되고 있으므로, 아파트건설공사가 완료된 후에 건설공사원가 및 지목변경 비용으로 하여 취득세 등을 부과 고지하여야 함에도, 사업인수대금 15억원중 설계비, 감리비 및 정화조분담금(506,700,000원)만 이건 제1토지의 취득비용에서 제외하고, 나머지 대체조림비, 전용부담금 및 대체농지조성비 등 993,300,000원을 이건 제1토지의 취득비용에 포함하여 취득세 등을 부과 고지한 처분은 부당하며,

둘째, 이건 제2토지의 경우는 ㅇㅇ동 관내 ㅇㅇ아파트를 건설하는 과정에서 주택균열 피해민원이 발생하여 1995년부터 1997년까지 민원인이 여러차례 민원을 제기함에 따라 이에 대한 보수공사를 시행하려고 하였으나, 민원인이 보수공사를 반대하고 대신 이를 매입해 주도록 요구해와 처분청이 주관으로 실시하는 공개민원 석상에서 처분청 및 민원인과 협의하에 부득이 매입하였으나, 아파트 건축에 필요한 토지가 아니라 민원해결을 위하여 매입한 토지였기 때문에 부득이 매각하여 금융부채를 상환한 것으로서, 이러한 사유는 당해 토지를 고유업무에 직접 사용하지 못하고 매각한 데에 정당한 사유가 있는 것으로 보아야 하고, 금융부채 상환용 토지로 보아 법인의 비업무용 토지에서 제외하여야 함에도 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구의 다툼은 아파트 사업시행권으로 지급한 대체조림비, 대체농지조성비 등을 토지의 취득비용에 포함하여 취득세 등을 부과 고지한 처분이 적법한지와 법인의 비업무용 토지에서 제외되는 금융부채 상환용 토지로 볼 수 있는지 여부에 있다 하겠다.

먼저 관계법령을 보면, 지방세법 제111조제5항 본문 및 제3호, 제130조제3항, 같은법시행령 제82조의2제1항제2호 및 제99조의2에서 법인이 작성한 원장·보조장·출납부 등 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득의 경우에는 그 사실상의 취득가격을 취득세와 등록세의 과세표준으로 하도록 규정한 다음, 같은법시행령 제82조의3제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가액은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(소개수수료, 설계비, 연체료 등 취득에 소요된 직접·간접비용 포함)을 말한다고 규정하고 있으며, 구 지방세법 제112조제2항, 구지방세법시행령(1998.7.16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 것) 제84조의4제1항제2호 및 같은조 제4항제16호와 구지방세법시행규칙(1998.7.23. 행정자치부령 제11호로 개정되기 전의 것) 제46조의9제4호에서 법인이 토지를 취득한 날로부터 5년이내에 정당한 사유없이 매각하는 경우 법인의 비업무용 토지로 보지만, 법인세법시행령(1998.12.31. 대통령령 제15979호로 개정되기전의 것) 제19조제3항각호에서 규정한 금융기관 등에 대한 부채를 상환하기 위하여 그 금융기관 등의 동의를 얻어 매각하는 토지는 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

다음으로 청구인의 경우를 보면, 청구인은 주택건설 등을 목적으로 하는 법인으로서 1997.1.3. 이건 제1토지를 경락 취득한 후 취득세 등을 신고 납부하였으나, 아파트 건설공사의 사업시행권에 대한 인수대금중 대체조림비, 전용부담금 및 대체농지조성비 등 993,300,000원을 누락하여 과소 신고 납부하였으므로 취득세 등을 추징함은 물론, 1997.5.24. 이건 제2토지를 취득한 후 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 1998.1.26. 매각하였으므로 비업무용 토지로 보아 취득세를 중과세 하였음을 알 수 있다.

이에 대한 청구인의 주장을 차례대로 살펴본다.

첫째, 청구외 ㅇㅇ건설(주)에 지급한 대체조림비 등은 아파트 건설공사의 사업시행권에 대한 인수대금으로 지급한 사실이 확인되고 있으므로, 아파트건설공사가 완료된 후에 아파트 건설공사원가 및 지목변경 비용으로 하여 취득세 등을 부과 고지하여야 한다는 청구인의 주장을 보면, 지방세법시행령 제82조의3제2항에서 말하는 「취득가격」에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득대상 물건이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면, 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(같은 취지의 대법원 판결 1996.1.26. 95누4155, 1997.12.26. 97누10178) 할 것인데, 청구인의 경우 이건 제1토지를 1996.11.28. ㅇㅇ지방법원으로부터 낙찰을 받았으나, 그 당시 이건 제1토지상에 아파트건설공사를 진행하다가 중단된 미완성 건축물 등이 있어 이를 인수하지 않고서는 사업시행이 어려우므로 1996.12.3. 청구외 ㅇㅇ건설(주)와 이행약정계약을 체결한 바, 동 이행약정서 제5항에 의하면 「을(청구인)」은 「갑(ㅇㅇ건설주식회사)」에게 「1항」에 해당하는 금액 15억원의 약정과 동시에 7억5천만원을 어음으로 지급하며 나머지 금액중 3억5천만원은 「을」이 ㅇㅇ건설 ㅇㅇㅇ 회장에게 ㅇㅇ건설(사업시행자) 관련 보증금 변제조로 지불 정리키로 하며, 향후 유창건설 관련으로 인한 문제가 제기시는 「을」이 해결키로 하고 「갑」은 상기금액중 잔액을 정히 영수한다. 잔액 4억원은 「을」이 건축하는 아파트의 분양시 「갑」이 지정하는 사람에게 분양 완불계약서로 지급행위를 갈음한다 고 되어 있고, 제1항에서는 경매일 이후 모든 사업 시행에 관련한 업무진행은 「을」의 명의로 하기로 하며 이와 관련된 「갑」의 조치사항은 아래와 같다 한 다음, 나호에서 「갑」이 ㅇㅇ아파트 사업 시행과정에서 이미 현금으로 지불한 설계비, 감리비, 정화조분담금, 대체조림비, 전용부담금, 대체농지조성비등 655,803,670원을 「을」에게 확인하며, 향후 추가 부담금이 발생될 시에는 「을」이 부담키로 한다 고 약정되어 있는 사실을 종합해 보면, 청구인이 아파트 건설공사 사업시행권에 대한 사업인수대금으로 지불한 15억원은 경락 취득하는 토지상의 아파트 건축을 위하여 지불한 것으로서 토지의 취득비용이라기 보다는 건물이 완공된 이후에 아파트 건설공사 원가에 포함하거나 지목변경비용(지목변경 허가 및 준공처리를 별도로 하지 않고 아파트사업승인에 포함 처리됨)으로 하여 취득세를 부과 고지하는 것이 타당하다 할 것이므로 토지의 취득비용에 포함하여 취득세를 부과 고지한 처분은 잘못이라 하겠다.

둘째, 제2토지의 경우는 아파트사업을 시행하는 과정에서 주택균열 피해민원이 발생하여 민원인이 매입해 줄 것을 요구해와 부득이 취득하였다가 매각하고 금융부채를 상환하였으므로 정당한 사유에 해당되고, 또한 금융부채 상환용 토지이므로 비업무용으로 볼 수 없다는 청구인의 주장에 대하여 보면, 청구인은 ㅇㅇ동 관내 ㅇㅇ아파트를 건설하는 과정에서 주택균열 피해민원이 발생하여 1995년부터 1997년까지 민원인이 여러차례 민원을 제기함에 따라 이에 대한 보수공사를 시행하려고 하였으나, 민원인이 보수공사를 반대하고 대신 이를 매입해 주도록 요구해와 1997.2.11. 처분청이 주관으로 실시하는 공개민원 석상에서 처분청 및 민원인과 협의하에 부득이 1997.5.24. 이건 제2토지 및 그 지상건축물을 매입하였다가 1년내인 1998.1.26. 이를 매각하여 1998.2.4.과 같은해 2.6. ㅇㅇ신용은행ㅇㅇ지점과 (주)ㅇㅇ신용금고의 금융부채(175,000,000원)를 상환한 점을 보면, 비록 청구인이 구지방세법시행규칙 제46조의9제4호의 규정에 의한 금융기관의 동의를 받은 사실이 확인되고 있지 않다고 하더라도 당해 토지를 매각한 데에는 정당한 사유가 있는 것으로 봄이 타당하다 할 것이고, 또한 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 주택건설용 토지를 취득하였다가 1년이내에 이를 매매용으로 전환하여 매각한 경우 유예기간내에 고유업무(매매업)에 직접 사용한 토지로서 법인의 비업무용 토지에서 제외된다는 대법원 판례(1997.7.11. 96누17561)의 취지에 비추어, 청구인과 같이 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 이건 제2토지를 취득하였다가 1년이내에 매매용으로 전환하여 이를 매각하고 그 매각대금으로 금융부채를 상환한 경우는 고유업무에 직접 사용한 토지로서 법인의 비업무용 토지로 볼 수는 없는 것이라 할 것이다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제77조제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2001. 2. 27.

행 정 자 치 부 장 관