청구인은, 77.10.23 경상남도 김해군 한림면 OO리 OOOOOOO의 대지 886㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 상속취득 하였다.

93.4.19 쟁점토지는 청구인으로부터 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기(원인 : 93.3.17 경락) 되었다.

처분청은 쟁점토지의 양도시기를 93.4.19로 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 96.9.16 청구인에게 93년도 귀속 양도소득세 9,686,750원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.11.12 이의신청 및 97.2.6 심사청구를 거쳐 97.4.12 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 77.10.23 상속 취득하여 90.10.16 OOO외 1인과 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 1,500,000원, 90.10.31 중도금 2,000,000원, 90.11.30 잔금 4,000,000원을 수령하였으나 양수자인 OOO은 토지거래계약허가가 나지 아니하여 제3자에게 미등기전매하였다가 형사고발 되자 공동매수자였던 처 OOO 앞으로 부동산 경매절차를 거쳐 소유권이전등기하였는 바 청구인은 이러한 경매사실을 알지도 못하였으므로 쟁점토지의 양도시기는 실제 잔금청산일인 90.11.30 이다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지를 양도하고 90.11.30 잔금을 받았고 소유권이전등기만 법원의 경락에 의하여 93.4.19에 한 것이므로 잔금청산일인 90.11.30을 양도시기로 보아야 한다고 주장하나,

첫째, 국토이용관리법 제12조의 3 (토지등 거래허가) 제1항 및 제7항에 의하면 “허가지역내에 있는 토지의 권리이전등에는 허가를 받아야 하며 허가를 받지 아니하고 체결한 토지 등의 매매계약은 그 효력을 발생하지 아니한다”라고 규정하고 있어 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야 효력이 발생되며, 허가를 받기전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생되지 아니하여 무효의 효력이라 할 것이므로(같은 뜻 : 대법원 90다12243, 91.12.24 전원합의제), 토지거래허가지역내의 토지의 매매계약이 관할관청의 거래허가를 받은 바 없어 무효의 상태에 있다면 계약당사자간에 약정한 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 보관하고 있다 하여 이를 두고 소득세법 제4조 제3항의 자산의 유상대가라고는 할 수는 없고 단순한 보관금에 불과하다 할 것이다. (같은 뜻 : 대법원 93.1.15 선고 92누8361)

둘째, 청구인이 90.10.16 청구외 OOO외 1인과 작성한 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 90.10.16 계약금 1,500,000원, 90.10.31 중도금 2,000,000원, 90.11.30 잔금 4,000,000원을 지급하는 조건으로 계약되어 있으나 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점토지는 88.9.7 토지거래허가지역으로 지정된 토지로서 계약당사자인 청구인과 청구외 OOO외 1인은 계약당시는 물론이고 그 후에도 관할 관청에서 쟁점토지의 토지거래허가를 받은 사실이 없다.

셋째, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 92.9.17 청구외 OOO이 채무자를 청구인으로 하고 채권최고액을 35백만원으로 한 근저당권을 설정하였다가 92.10.5 부산지방법원의 경매개시결정에 의하여 93.3.17 경락을 원인으로 하여 93.4.19 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타나고 있다.

사실관계를 종합하여 보면, 90.10.16 청구인과 OOO 외 1인간에 체결한 쟁점토지에 대한 매매계약은 관할관청에 토지거래허가를 신청한 바 없어 처음부터 확정적 무효라 할 것이며 설령 청구인이 계약서에 기재된 잔금지급약정일인 90.11.30에 쟁점토지 매매잔금을 전부 수령한 사실이 있다 할지라도 동 금액은 자산의 유상대가로 받은 대금이라고 할 수 없고 단순한 보관금에 불과하여 위 90.11.30을 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호에 규정하는 양도시기로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 양도시기는 청구외 OOO에게 경락을 원인으로 소유권이전등기된 93.4.19로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 93.4.19로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 부과한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도시기가 언제인지를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제27조(양도 또는 취득의 시기)는 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』라고 규정하고 있고,

동법 시행령 제53조 (양도 또는 취득의 시기) 제1항은 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (82.12.31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔액지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. (89.8.1 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(88.12.31 신설)

3. 4. 5. (생략)』이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 90.11.12 청구인 명의로 소유권이전등기(원인 : 47.4.12 협의분할에 의한 재산상속)되었다가 93.4.19 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기(원인 : 93.3.17 경락)된 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 90.10.16 OOO, OOO(당시 OOO의 처)과 쟁점토지 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 1,500,000원, 90.10.31 중도금 2,000,000원, 90.11.30 잔금 4,000,000원을 수령하였으나 토지거래계약허가를 받지 못하여 소유권이전등기하지 못하였고 그 후 OOO이 제3자에게 미등기이전하고 형사고발되자 자신의 처인 OOO 명의로 소유권이전등기(원인 : 93.3.17 경락) 하였으므로, 쟁점토지의 양도시기는 잔금수령일인 90.11.30 이라고 주장하나,

국토이용관리법 제21조의 3 제7항에 의하면 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 되어 있으므로 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니한 무효의 상태에 있다 할 것이어서 허가일 이전까지는 매매계약이 무효의 상태에 있으므로 그 허가일 이전에 미리 지급받은 금전은 이를 매매대금이라기 보다는 일종의 보관금 내지 선수금의 성격으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

(3) 따라서, 쟁점토지의 양도시기는 청구인이 90.11.30 쟁점토지 양도잔금을 수령한 것이 사실인지 여부에 불구하고 청구인으로부터 OOO 명의로 소유권이전등기된 날인 93.4.19로 보아야 할 것이므로 잔금수령일을 양도시기로 보아야 한다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.