청구인은 서울시 동작구 OOOO동 OOOOOO OOOO에 거주하는 사람으로서 서울시 영등포구 OOO동 OOOO 소재 주택(대지 145평방미터, 1층 75.57평방미터, 지하 13.98평방미터)을 88.3.8 취득, 88.11.28 2층 59.79 평방미터를 증축한 후 89.2.15 이를 양도하였는 바,

처분청은 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 89.11.16자로 청구인에게 양도소득세 5,783,580원 및 동 방위세 1,156,710원을 과세하였는 바,

청구인은 이에 불복하여 90.1.13 심사청구를 거쳐 90.4.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 88.3.8 서울시 영등포구 OOO동 OOOO 소재 주택(대지 145평방미터, 1층 75.57평방미터, 지하 13.98평방미터)을 71,000,000원에 취득하여 2층 59.79평방미터 증축한 후 89.2.15 78,500,000원에 양도한 데 대하여 처분청은 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 과세하였으나 이 건의 경우 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하였으므로 당초처분을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 서울시 영등포구 OOO동 OOOO 소재 주택을 88.3.8 취득하여 89.2.15 양도하고 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였으나 이 건에 대한 확정신고 기한 내에 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 입증할 수 있는 매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서등을 첨부하여 89.11.21 처분청에 양도소득세 신고를 하였는바, 체출된 증빙서류에 의하여 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지의 여부를 살펴보면,

청구인은 88.3.8 당해 주택을 71,000,000원에 취득하여 수리와 함께 2층 59.79평방미터를 증축한 후 89.2.15 78,500,000원에 양도하였다고 주장하나, 주택수리와 함께 2층 59.79평방미터를 증축하고서도 취득가액 보다 7,500,000원 높게 양도하였다는 것은 통상적으로 정상적인 부동산거래로 인정하기 어렵고 특히 양도당시는 부동산가격이 전반적으로 폭등한 시기라는 점으로 미루어 볼 때 청구인이 제시하는 증빙서류는 신빙성이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저, 관계법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 양도자가 동법 제95조 또는 동법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있어, 청구인이 법정기한(89.3.31)내에 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였으나 과세표준 확정신고기한 이전인 89.11.21 실지거래가액에 관한 증빙서류를 처분청에 제출하였으므로 이 건 실지거래가액이 확인된다면 이에 의하여 과세할 수 있는 경우라고 할 것이다.

청구인은 이 건 부동산을 88.3.8 71,000,000원에 취득하여 2층 59.79평방미터를 증축한 후 89.2.15 이를 78,500,00원에 양도하였다고 주장하고 있는 바, 동 실지거래가액을 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면,

청구인이 보유기간중 증축한 2층 건축비용 약 14,400,000원(당시 평당건축비 약 800,000원 계산)을 감안할 경우 결과적으로 청구인은 약 6,900,000원 손해를 보고 양도한 셈이 되며 이는 이 건 부동산 취득시와는 달리 양도시(89.2.15)에는 주택경기가 회복시점에 있었고 보유기간중 이 건 토지부분의 기준시가가 34% 상승한 것과 비교하더라도 청구인 주장 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 인정된다.

따라서 이 건 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 과세한 것은 정당하다고 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.