청구인은 인천광역시 남구 OO동 OOOOOOO 대지 259.5㎡, 같은동 OOOOOOO 대지 301.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하고, ’83.8.1 위 지상에 지하 1층 지상 2층의 주택·상가겸용 건물 344.25㎡와 390.83㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 각각 신축하여 ’89.5.9 이를 청구외 OOO에게 양도한 다음 ’89.6.28 토지의 양도차익은 취득 및 양도 당시의 실지거래가액, 건물의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정한 후 양도소득세를 자진 신고납부하였다.

처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액은 그 당시의 국세청 기준시가와 처분청이 탐문조사한 가액에 비하여 현저히 낮은 가액이고, 매수인이 확인한 가액과도 상이하다는 이유로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 ’94.4.16 청구인에게 ’89년 과세기간분 양도소득세 43,370,060원 및 동 방위세 8,692,230원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’94.6.11 심사청구를 거쳐 ’94.9.27 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 취득하여 ’81.5.11 건물 신축공사를 착공하였으나 자금난으로 상당한기간 공사가 중단되어 건물준공이 지연되는 동안 그 주변에 새로운 상가가 형성되고 쟁점건물은 주변업계로부터 불실건물로 의심을 받아 인근상가시세에 비하여 상당히 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었는데도, 처분청이 양도일로부터 5년이 경과한 시점에서 당시의 거래시세를 탐문조사하고 쟁점토지와 건물이 그 가액에 비하여 현저히 낮은 가액으로 양도되었다하여 거래상대방에 의하여 실지거래가액임이 확인되는 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

청구인이 신고한 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액은 당시의 국세청 기준시가에 비하여 현저히 낮은가액이고(국세청 기준시가 대비 54.3%), 처분청이 탐문조사한 인근부동산 가액에 비하여도 현저히 낮은편이며(조사가액 평당 2,000,000원, 신고가액 평당 445,630원), 또한 쟁점토지와 건물이 특별히 저가로 양도되어야만 할 사정도 확인되지 아니하므로 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 토지·건물의 양도로 인하여 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세는 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 결정하는 것을 원칙으로 하지만, 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 양도소득세 과세표준확정 신고기한내에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ’89.5.9 쟁점토지와 그 지상건물을 청구외 OOO에게 양도하고 토지의 양도차익은 실지거래가액에 의하여, 건물의 양도차익은 기준시가에 의하여 각각 계산한 후 ’89.6.28 자산양도차익 예정신고와 양도소득세를 자진 납부하였으며, 토지의 양도차익을 계산함에 있어 쟁점토지의 취득시 실지거래가액은 청구인이 쟁점토지를 취득할 때의 총 취득면적 1,273.7㎡(계약서상 385.3평)의 취득가액 154,100,000원을 토지면적으로 안분계산하여 67,868,593원으로 하고, 양도시 실지거래가액은 청구인이 주장하는 쟁점토지와 그 지상건물의 실지거래가액 120,000,000원을 양도당시 쟁점토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 75,610,912원으로 하였는 바, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지 양도가액은 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없다하여 이를 부인하고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 후 이건 양도소득세를 결정하였음이 관련 과세기록에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액을 부인함은 부당하다고 주장하고 있어 살펴보면,

첫째, 청구인이 쟁점토지의 양도시 실지거래가액이라고 신고한 75,610,912원의 근거가 되는 쟁점토지와 건물의 양도가액 120,000,000원은 당시 국세청 기준시가 221,153,540원의 54.2%, 처분청이 탐문조사한 인근부동산의 거래시세 340,000,000원의 35.2% 정도로서 당시의 국세청 기준시가와 인근부동산 거래시세에 비하여 현저히 낮은가액으로 보여지는 바, 쟁점토지가 위와 같이 낮은가액으로 양도되어야만 할 특별한 사정이 있음이 발견되지 아니하고,

둘째, 청구인은 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액임을 입증하는 서류로 양도당시 검인계약서와 매수인 OOO의 거래사실 확인서를 제출하고 있으나, 위 검인계약서는 청구인이 쟁점토지와 건물의 양도당시 그 건물의 임차인에게 지고 있던 임대보증채무 36,000,000원(청구주장에 의하여 확인되는 금액임)의 인계·인수에 대한 내용의 기재가 없는 점등에 비추어 진실한 것으로 보여지지 아니하고, 매수인 OOO의 거래사실확인서(’89.6월, ’94.5월 작성)의 확인내용은 위 OOO이 ’93.8.3 처분청의 세무공무원에게 확인한 내용과 상이하여 사실로 인정되지 아니한다. 또한 청구인은 위 검인계약서와 거래사실확인서의 거래내용을 객관적으로 입증할 수 있는 양도대금과 관련된 금융거래자료등을 제시하지 아니하고 있어서, 청구인이 제출한 위 검인계약서와 매수인의 거래사실확인서만으로는 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는 것으로 볼 수 없다고 판단된다.

이상의 사실관계와 법령규정을 종합해 볼 때 쟁점토지의 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하고 과세한 당초처분은 정당하다.

따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.