가. 청구인은 OOO전 2,938㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 중 5,877분의 2,938.5지분을 1998.6.30. 취득하고, 나머지 지분을 2010.3.9. 취득한 후, 쟁점토지의 2,938분의 1,980지분을 OOO원에 2010.7.14. 김OOO에게, 쟁점토지의 2,938분의 958지분을 OOO원에 2010.11.15. 김OOO를 “매수인들”이라 한다)에게 양도하고 양도소득세를 신고하였다.

나. 청구인은 쟁점토지를 양도한 이후 매매대금 중 일부(김OOO원, 김OOO원)를 지급받지 못해 2015.4.10. 매매계약을 해제하기로 합의하고 매수인들 명의의 소유권이전등기를 말소한 후, 2015.5.19. 처분청에 쟁점토지의 양도를 전제로 신고한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정하여 달라는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점토지의 양도가 없었다고 보기 어려운 것으로 판단하여 2015.6.24. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 매수인들에게 쟁점토지를 매도한 후 적법하게 양도소득세를 신고하였으나 매수인들이 매매대금을 지급하지 아니하여 수차례 독촉한 끝에 계약이 합의해제되었고 이에 따라 매매대금의 반환도 이루어졌다.

「민법」에서 매매계약의 해제는 소급하여 효력이 발생한다고 규정하고 있고 청구인은 쟁점토지의 매매로 인한 소득이 없으므로 쟁점토지의 양도가 있음을 전제로 한 양도소득세 과세처분은 경정되어야 하나, 처분청은 조세심판원의 선결정례(조심 2011광2396, 2012.5.31.)등에 의하여 청구인과 매수인들이 4년의 시간이 지나 해제합의서를 작성한 것에 미루어 양도가 없었다고 보기 어렵다는 이유로 경정청구를 거부하였다.

부동산의 매매계약은 매매대금을 일시에 지급하는 것이 아니라 상당한 기간을 두고 잔금을 지급하게 되는바, 잔금이 지급되지 않는다고 하여 바로 계약을 해제하는 경우는 오히려 드문 일이고 수차례에 걸쳐 기간을 두고 이를 독촉하는 경우가 통상적인 경우이며, 짧게는 수개월, 길게는 수년 동안 매매대금의 지급과 관련하여 분쟁이 있거나 쟁점토지와 같이 당장 거주하여야 하는 경우 오랜 기간 계약의 이행이 지연되는 경우가 많다.

매매계약의 불이행이 있을 경우 상당한 기간 동안 최고를 하여 그에 따라 매매계약을 해제하는 것은 사적 자치를 원칙으로 하는「민법」이 보장하고 있는 정당한 권리이고, 매매계약으로부터 4년이 경과하였다는 것이 매매계약 해제의 효력에 어떠한 영향도 미치지 아니하며, 매매계약을 해제하는 경우 그 계약해제는 소급하여 효력이 발생되고 매도인은 지급받은 매매대금을 반환할 의무를 부담하게 되는 것인바, 청구인에게 양도로 인한 소득이 발생하지 않았음은 명백하므로 처분청이 경정청구를 거부한 것은 위법한 처분이다.

(2) 처분청이 제시하는 조세심판원의 선결정례(조심 2011광2396, 2012.5.31.)는 법원에 소송을 제기하여 인용되었는바, 법원의 판결을 통해 위법한 처분임이 확정된 심판결정을 근거로 한 경정청구 거부는 위법하다.

조세심판원의 선결정례에서는 처분청의 의견과 같이 매매계약을 합의해제하였으므로 양도가 없었던 것으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이지 않았으나, 심판결정에 불복하여 OOO법원에 양도소득세 부과처분의 무효확인소송을 제기하였고, OOO법원은 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 매수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 하였는데 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매도인이 매매계약을 해제하였다면 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 매도인에게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세 부과처분은 위법하다는 이유로 인용하였으며, 이는 대법원에서 확정(대법원 2014.7.24. 선고 2014두6739)되었을 뿐만 아니라 다른 대법원의 판례(2002.9.27. 선고 2001두5972)를 보면 계약을 합의해제한 경우 양도소득세 부과처분이 부적법하다는 입장이다.

처분청이 근거로 제시한 OOO법원의 판결(2014.2.12. 선고 2012누20047)은 원고가 세무조사에서 소명자료의 제출을 요구받자 비로소 매매계약을 합의해제한 건으로 매매계약의 내용이나 매매대금의 지급 여부 및 차용금 채무와의 상계처리여부가 부정확하고, 그 매매대금의 원상회복에 대한 입증자료도 없는 상황이어서 합의해제의 효력을 인정할 수 없거나 합의해제가 양도소득세의 부과를 회피할 의도에서 비롯된 것으로 판단하였는바, 매매계약의 내용, 매매대금의 지급 및 원상회복 등에 대한 입증자료를 제시한 이 건과는 차이가 있다.

또한, 계약금의 경우 매매당사자가 사적자치의 원칙에 따라 정하는 것으로 매수인들은 쟁점토지를 각 지분별로 매수하기로 한 것이고 하나의 부동산을 수인이 공유하는 경우 각 공유자 소유의 지분을 자유로이 처분할 수 있는바, 매매계약은 각 공유자별로 이루어지는 것이 당연하고 이 건 매매계약은 청구인이 형제들에게 매도하려고 하였던 것이고, 매수인인 김OOO가 김OOO의 계약금까지 합하여 지급하였던 것이며 공유자 중 1인이 계약금을 모두 지급하였다고 하더라도 계약의 성립이나 해제에 어떠한 영향도 있을 수 없고, 처분청은 잔금 OOO원의 유상양도가 이루어졌을 것으로 판단하였으나 이는 어떠한 근거도 없는 억측에 불과하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 잔금이 미지급되어 양도가 되지 않았다고 주장하나, 지급된 계약금이 양도가액의 상당부분(양도가액의 약 70%)을 차지하는 등 통상의 계약금(양도가액의 10%) 지급방식과 다르고 미지급되었다고 주장하는 금액(양도가액의 30%)만으로 양도가 이루어지지 않았다는 청구주장은 설득력이 없으며, 합의해제를 원인으로 한 소유권 이전등기 말소시점은 당초 등기일로부터 약 5년이 경과한 것으로 당초부터 실질적인 양도가 있었던 것으로 판단된다.

또한, 청구인은 매수인들로부터 계약금 OOO원을 받아 2010.11.18. 채무를 변제하였다고 주장하나, 두 매수인과의 계약체결일이 상이하고 입증자료로 제출한 계좌내역을 살펴보면 OOO원이 모두 김OOO 명의의 계좌에서 출금된 점, 2010.11.18. 총 채무 OOO원이 모두 변제되어 있는 점 등을 살펴볼 때 실질적으로 나머지 잔금 OOO원이 유상양도가 이루어졌을 것으로 판단된다.

(2) 청구인은 2011년 양도소득세 신고 후 무납부하여 처분청으로부터 고지세액 OOO원이 부과되어 있고 이 건 경정청구가 인용되는 경우 가산금 OOO원의 조세회피가 이루어질 뿐만 아니라 양도소득세를 경정하는 경우 당초 쟁점토지를 양도할 당시에는 적용받을 수 없었던 장기보유특별공제 등의 감면혜택을 적용받을 수 있어 관련 법령을 악용하는 사례가 발생할 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매계약을 합의해제하였으므로 쟁점토지의 양도가 없었다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조[양도의 정의] ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

제98조[양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조[양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면, 청구인은 2010.11.24. 및 2011.1.26. 쟁점토지에 대한 양도소득세를 각 신고하였고, 2015.5.19. 매수인들이 양도대금을 지불하지 못해 계약이 합의해제되었고 매매대금의 반환이 완료되었으므로 양도소득세가 없다는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 매매대금의 잔금 미지급에 따라 바로 매매계약을 해제할 수 있었음에도 이 건 부과처분 이후 4년이 지난 뒤 매매계약 해제합의서를 작성한 것 등에 비추어 당초부터 양도가 없었다고 보기 어렵다고 보아 2015.6.24. 청구인의 경정청구를 거부한 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 경정청구 검토서(2015.6.23.) 등에 의하면, 처분청은 쟁점토지의 잔금이 미지급된 사실이 있다 하더라도 그 전에 이미 소유권이전등기가 경료되었고 청구인이 매수인 잔금의 미지급에 따라 바로 매매계약을 해제할 수 있었음에도 이 건 부과처분 이후 계약해제 관련 합의서를 작성한 점, 합의해제를 원인으로 한 소유권이전등기 말소를 당초 등기로부터 5년이 경과한 2015.5.4.에 경료한 점, 계약금이 양도가액의 상당부분(양도가액의 70%)을 차지하는 점, 청구인은 2009년도에 OOO에 전입하고 2010년도에 쟁점토지를 양도하여 장기보유특별공제를 받지 못하고 신고하였으나 소유권이 환원되면 향후 쟁점토지를 양도할 때는 장기보유특별공제 또는 감면혜택으로 조세를 회피할 가능성이 있는 점 등에 비추어 당초 양도가 없었다고 보기 어려운 것으로 판단하였다.

(3) 청구인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다.

(가) 쟁점토지의 등기부등본 등에 의하면, 쟁점토지 2,938분의 1,980지분이 2010.7.14. 김OOO에게, 2,938분의 958지분이 2010.11.15. 김OOO에게 소유권 이전등기가 되었고, 김OOO 지분은 2010.11.15. 심OOO에게 가등기되었다가 다시 2010.11.23. 최OOO에게 가등기된 후 2013.11.8. 가등기가 말소되었으며, 2015.4.10. 합의해제로 매수인들의 소유권이전등기가 말소되었고, 2010.3.10. 채무자를 청구인으로 하여 OOO에서 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되었다가 2010.11.18. 말소된 것으로 나타난다.

(나) 청구인과 김OOO이 2010.7.2. 체결한 부동산 매매계약서를 보면 쟁점토지 2,938분의 1,980지분을 매매대금 OOO원에 매도하고 2010.7.2. 대금을 지불하는 것으로 되어 있고, 청구인과 김OOO가 2010.11.5. 체결한 부동산 매매계약서를 보면 쟁점토지 2,938분의 958지분을 매매대금 OOO원에 매도하고 2010.11.9. 대금을 지불하는 것으로 되어 있다.

(다) 청구인이 2011.3.16. 및 2012.12.18. 김OOO에게 쟁점토지의 매도에 대한 잔금을 조속히 지급하여 달라는 내용으로 보낸 독촉장을 제출하였다.

(라) 쟁점토지에 대한 부동산매매계약 해제요청서를 보면 2015.3.3. 김OOO에게 잔금을 수령하지 못하여 계약을 위약하였으므로 부동산매매계약을 해제할 것을 요청한다고 되어 있고, 해제증서(2015.3.31.)를 보면 청구인은 김OOO와 2015.3.31. 쟁점토지에 설정된 소유권이전등기를 말소하기로 합의한다고 되어 있다.

(마) 김OOO의 금융거래내역(OOO은행 715302-01-******)을 보면 2010.11.18. OOO원이 출금된 것으로 나타나고, 매매대금의 반환과 관련한 청구인의 금융거래내역(OOO은행 795502-00-******)은 아래 <표>와 같다.

OOO

(4) 국세통합전산망에서 조회한 결과, 청구인은 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세(고지세액 OOO원)를 체납하고 있는 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도가 합의해제되어 청구인에게 양도로 인한 소득이 발생하지 않았으므로 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지에 대한 양도대금의 잔금이 미지급된 사실이 있다 하더라도 매수인들 명의로 소유권이 이전되었고 지급된 금액이 양도가액의 약 70%를 차지하는 점, 매수인들이 잔금을 지급하지 아니함에 따라 바로 매매계약을 해제할 수 있었음에도 당초 등기일로부터 4년이 경과한 시점에 소유권이전등기 말소(환원)등기를 한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가 없었다고 보기 어려우므로 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.