가. 청구인 한OOO과 청구인 김OOO은 2017.5.31. OOO를 이OOO 외 4인에게 OOO에 양도하고 2017년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2017.10.10.～2017.11.2. 기간 동안 청구인 한OOO에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인들이 임차인 전OOO 외 2인에게 인테리어비용 및 이주비 명목으로 지급한 OOO을 필요경비에 산입한 사실을 확인하고 쟁점비용을 필요경비 부인하여 2017.11.10. 및 2017.12.27. 청구인들에게 2017년 귀속 양도소득세 합계 OOO을 각 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2017.12.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 2017.5.31. 쟁점부동산 양도시 임차인 전OOO 외 2인에게 인테리어비용 및 이주비로 쟁점비용을 지급하고 양도소득세 신고시 필요경비에 포함하였으나, 처분청은 이를 필요경비 부인하여 이 건 처분을 하였다. 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 특약사항에 ‘건물 내의 임차인은 매도인이 책임지고 잔금 전에 명도해 주기로 한다’는 내용 및 ‘매도자가 현재 입주해 있는 세입자 인테리어비용 일부와 이사비용을 주기로 한다’는 내용 등이 명시되어 있음에도 처분청은 쟁점비용을 필요경비로 인정할 수 없다는 의견인바, 청구인들이 임차인들에게 명도비를 해결해 주지 아니한다면 매매계약 자체가 해지될 우려가 있었음에도 처분청이 이를 필요경비로 인정하지 아니함은 부당하다.

(2) 처분청이 쟁점부동산 양도시 발생된 손실을 양도비용으로 인정하여 주지 아니한다면 청구인들은 부동산임대사업의 폐업으로 임대소득에서 이를 공제받을 수도 없으므로 발생하지 아니한 쟁점비용 상당의 양도차익에 대하여 양도소득세를 납부하게 되는 결과가 되어 불합리하고, 청구인들이 쟁점부동산을 양도하면서 쟁점비용을 임차인들에게 지급하지 아니하였다면 계약이 해제되고 위약금을 부담해야 하는 상황이었으므로 이는 매매계약상 인도의무를 이행하기 위하여 부득이하게 직접 지출한 비용으로 보아 필요경비에 산입함이 타당하다.

나. 처분청 의견

「소득세법」 제97조 제1항 제43호에서 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 ‘양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것’으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 양도비를 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 규정하면서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 열거하고 있는 반면, 쟁점비용과 같이 임대기간이 만료되기 전에 임차인을 내보내는 과정에서 소요된 비용은 양도비 항목에 열거되어 있지 아니한 비용일 뿐만 아니라 이와 유사하지도 아니하므로 쟁점비용은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어렵다. 따라서 청구인들이 임차인에 지급한 이주비 명목의 쟁점비용은 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 경정·고지한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인들이 쟁점부동산을 양도하면서 임차인들에게 이주비 등의 명목으로 지급한 쟁점비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도소득의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

(3) 소득세법 시행규칙

제79조【양도자산의 필요경비 계산 등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 한OOO과 아들인 청구인 김OOO은 공동소유한 쟁점부동산을 2017.5.30. 이OOO 외 4인에게 OOO에 양도하고 2017년 귀속 양도소득세 신고시 임차인들에게 인테리어비용 및 이주비 명목으로 지급한 쟁점비용을 필요경비에 산입하였으나, 처분청은 쟁점비용은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어렵다 하여 아래 <표1>과 같이 이 건 처분을 하였고, 양도가액 및 취득가액에 대하여는 청구인들과 처분청 간에 다툼이 없다.

OOO

(2) 청구인들이 임차인들에게 지급한 쟁점비용의 임차인별 지급내역은 아래 <표2>와 같고, 청구인들이 임차인들에게 쟁점비용을 지급한 사실이 금융증빙에 의하여 확인된다.

OOO

(3) 청구인들과 임차인들 간에 작성된 명의합의서의 주요 내용은 다음과 같다.

OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점비용은 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 볼 수 없으므로 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니한다는 의견이나, 청구인들은 쟁점부동산의 임대차계약이 만료되지 아니한 상태에서 매매계약을 체결하고 잔금청산 전까지 임차인들로부터 건물 전부를 명도받아 매수인에게 인도하는 것으로 약정함에 따라 쟁점비용을 임차인들에게 지급하지 아니하였다면 매매계약이 해제되고 위약금을 부담해야 하는 상황이었으므로, 결국 청구인들이 지급한 쟁점비용은 쟁점부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것으로 보이는 점, 청구인들이 쟁점비용을 임차인들에게 지급한 사실이 금융증빙을 통하여 객관적으로 확인됨에도 부동산임대사업을 폐업하여 비용에 산입하지 못하는 상황에서 양도차익 산정시 필요경비로 인정하지 아니한다면 청구인들 입장에서는 쟁점비용 상당의 양도차익에 대하여도 양도소득세를 부담하는 결과가 되어 불합리할 수 있는 점, 그 밖에 쟁점부동산의 양도가액, 각 임차인별 임대면적, 월임차료 및 임대기간 등을 감안할 때 쟁점비용을 과다한 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점비용은 청구인들이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 필요경비에 산입함이 타당하다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점비용을 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.