가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO(건축물 194.54㎡, 토지 18.33㎡, 이하 “이 건 오피스텔”이라 한다)에 대해 그 과세표준을 OOO으로 하여 산출한 주택분 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(산출세액의 2분의1, 이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 2019.7.16. 청구인에게 부과․고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 이 건 오피스텔의 시가표준액을 산정하면서 그 용도지수를 아파트(110) 또는 근린생활시설(127)보다 훨씬 높은 135로 적용함에 따라 그 현실화율(시가표준액 또는 공동주택가격을 실제거래가격으로 나눈 비율)이 87% 내지 102%로서 공동주택의 전국 평균 현실화율인 60% 내지 70%보다 훨씬 높아 이 건 오피스텔의 경우 동일한 거래가격 대의 공동주택에 비하여 지나치게 많은 재산세 등을 부담하게 되었으므로 이 건 재산세 등은 실제 거래가격 및 현실화율 등을 고려하여 그 실제 가치에 맞게 인하되어야 한다.

나. 처분청 의견

공동주택은 「주택법」제2조 제3호에 따른 주택을 말하고, 여기에는 오피스텔과 같은 준주택은 포함되지 아니하여 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한다고 하여 이를 주택으로 볼 수는 없어, 이 건 오피스텔의 시가표준액과 인근 공동주택의 주택공시가격을 단순 비교할 수는 없으므로 처분청이 지방세법령에 따라 시가표준액을 산정한 후 여기에 공정시장가액비율(60%)를 곱한 금액을 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 오피스텔의 시가표준액이 너무 높게 산정되어 이를 기준으로 부과한 재산세 등도 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 처분청은 이 건 오피스텔의 건축물 시가표준액을 국세청장이 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시한 2019년도 건물신축가격기준액(OOO원)에 구조지수(1.0), 용도지수(1.35), 위치지수(1.15), 및 경과연수별 잔존가치가율(0.98)을 곱하여 1㎡당 건축물가액을 OOO원으로 산출한 후, 여기에 건축물의 면적 194.54㎡을 곱하여 산정하였고, 부속토지의 시가표준액은 2019년도 개별공시지가(1㎡ 당 OOO원)에 토지의 면적를 곱하여 산출하였다.

(나) 처분청은 이 건 오피스텔의 건축물과 토지의 시가표준액을 합한 가액에 공정시장가액비율(100분의 60)을 곱하여 산정한 금액을 이 건 오피스텔의 과세표준으로 하고, 「지방세법」제111조 제1항 제3호 나목의 세율OOO을 적용하여 이 건 오피스텔의 2019년도분 재산세 등을 결정하고, 그 재산세 등의 2분의 1에 해당하는 이 건 재산세 등을 2019.7.16. 청구인에게 부과․고지하였다.

(다) 청구인이 제출한 자료에 의하면, OOO 일대 공동주택 중 이 건 오피스텔과 유사한 평형(전용면적 85㎡ 이하)의 실제 거래가격, 공동주택가격 및 현실화율은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 이 건 오피스텔 인근의 공동주택의 거래가격 등

(2) 「지방세법」제110조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제109조 제2호에서 주택분 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 60)을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제111조 제1항 제3호 가목에서 과세표준에 따라 주택분 재산세율을 달리 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 오피스텔의 재산세 등이 거래가격이 비슷한 인근의 공동주택보다 높아 부당하다고 주장하나, 재산세 과세표준의 기준이 되는 시가표준액은 해당 부동산(오피스텔 등)을 평가하여 금전으로 환산한 가액으로서 해당 부동산의 특수한 사정을 모두 고려할 수는 없지만 객관적인 재산 가치를 반영하고 있다고 볼 수 있는 점, 시가표준액의 산정은 재산세 과세표준의 효율화, 적정한 조세 징수비용, 안정적인 세수 확보 가능성 등 여러 공익적 요소까지 고려하여 정하여야 할 입법정책의 문제(대법원 2015.5.14. 선고 2015두37730 판결, 같은 뜻임)인 점, 처분청은 「지방세법」제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항에 따라 이 건 오피스텔의 2019년도 시가표준액을 산정한 후 여기에 공정시장가액비율(100분의 60)을 곱하여 이 건 오피스텔의 재산세 과세표준을 산출하였는바 그 산정절차에 관련 법령 등의 위반은 없었다고 보이는 점, 신축한지 5년 이상 경과한 공동주택의 경우 신축 당시의 현실화율이 지금에 비하여 낮았고 공동주택가격은 전년도 공동주택가격에 물가인상률 등을 고려하여 매년 고시하는 것으로 그 특성상 단기간에 현실화율을 인상하기는 쉽지 않은 점, 오피스텔은 그 가격을 공시하고 있지 않아 시가표준액을 기준으로 하여 재산세 과세표준을 산출하는 반면 공동주택은 그 주택가격을 기준으로 과세표준을 산출하는바, 시가표준액과 공동주택가격의 현실화율을 단순 비교하는 것은 적절하지 않은 점 등에 비추어 이 건 오피스텔이 인근의 거래가격이 비슷한 공동주택과 비교하여 재산세 부담률이 더 높다고 하더라도 이 건 오피스텔의 재산세 과세표준 및 세액 산출 등에 명백한 하자가 있다고 보기는 어려우므로 처분청이 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세 기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

제110조[과세표준] ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택 : 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

제111조[세율] ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물

가. 제13조 제5항에 따른 골프장, 고급오락장용 건축물 : 과세표준의 1천분의 40

나. 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·특별자치시(읍·면지역은 제외한다)·특별자치도(읍·면지역은 제외한다) 또는 시(읍·면지역은 제외한다) 지역에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물 : 과세표준의 1천분의 5

다. 그 밖의 건축물 : 과세표준의 1천분의 2.5

3. 주택

나. 그 밖의 주택