가. 청구인은 OOO 대 538.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO 양도하고, 환산취득가액을 적용하여 양도소득세 OOO을 예정신고ㆍ납부한 후, 처분청으로부터 쟁점토지가 비사업용토지에 해당한다는 통지를 받고 수정신고를 통하여 OOO을 추가로 납부하였다.

나. 청구인은 당초 쟁점토지 취득 당시의 교환계약서를 분실하여 취득가액을 환산가액으로 신고하였으나, 교환계약서를 찾게 되어 취득가액을 교환계약에 따른 실지거래가액으로 적용하여야 한다는 이유로 OOO 처분청에 2011년 귀속 양도소득세 OOO의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 교환계약에 따라 취득하였다는 점을 인정할 수 없다는 이유로 OOO 청구인의 경정청구에 대하여 거부통지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 OOO 청구인이 소유하던 OOO건물(이하 “청구인 건물”이라 한다)과 OOO이 소유하던 OOO 등 4필지(이하 “OOO 토지”라 한다)를 교환하기로 하는 계약을 체결하였다. 교환조건에 따라 청구인이 현금 OOO을 OOO에게 지급하였고, OOO은 청구인 건물에 설정된 근저당권 OOO 및 임대차보증금 OOO을 승계하였다.

(2) 그러나 청구인은 OOO 토지가 임의경매 진행 중이라는 사실을 뒤늦게 알게 되어 OOO에게 계약해지와 기지급한 금액의 반환을 요구하였으나, OOO은 이미 돈을 전부 사용한 상태였고 OOO 토지의 근저당권을 OOO까지 말소시켜 주겠다고 약속하였다. OOO은 OOO 이행각서를 작성하고, OOO까지 OOO 토지의 근저당권이 말소되지 않으면 쟁점토지와 OOO 토지의 소유권을 청구인에게 이전하기로 합의하였다.

(3) 쟁점토지와 OOO 토지는 OOO 정문 앞에 위치하고 있어서 청구인은 당초 교환하기로 한 OOO 토지 대신 쟁점토지 등이라도 받아야만 손실을 최소화할 수 있을 것이라고 판단하였고, 이후 OOO은 OOO까지 OOO 토지의 근저당권을 말소하지 못하여서 OOO 쟁점토지의 소유권을 이전하게 되었다. 이처럼 청구인이 OOO과 체결한 교환계약의 교환대상이 OOO 토지에서 쟁점토지로 변경되었을 뿐 계약은 그대로 이행되었으므로 당초 교환계약은 유효한 것으로 보아야 한다.

(4) 처분청은 청구인 건물이 OOO이 아닌 제3자 명의로 계약일보다 먼저 소유권이 이전되었다는 점을 문제삼고 있으나, OOO은 채무가 과다하여 청구인 건물을 본인 소유로 취득할 경우 경매에 처해질 것이 예상되었기 때문에 제3자의 명의로 계약서상 계약일자보다 소급하여 소유권이전을 한 것으로 보이며, 이는 청구인과는 무관한 사정이다. 처분청은 청구인 건물의 임대차보증금과 근저당권이 누구에게 승계되었는지 조사하지 않고 형식적인 판단만을 하고 있다.

(5) 또한, 처분청은 쟁점토지의 등기원인이 교환이 아닌 매매라는 점을 문제삼고 있으나, 이는 실무상 편의를 위해 별다른 의미없이 이루어진 것이고, 쟁점토지가 교환거래의 대가로 받은 것이 아니라면 청구인은 OOO에게 어떠한 대가도 지급하지 않고 쟁점토지를 무상으로 취득한 것이 되므로 실질거래에 근거하여 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인 건물의 등기부등본에 따르면, 소유권이전에 대한 등기원인은 “OOO 매매”, 소유자는 “OOO”으로 기재되어 있는바, 청구인이 OOO과 교환계약을 체결한 OOO 이전에 이미 제3자에게 매매를 원인으로 소유권이 이전된 것으로 되어 있으므로 청구인이 쟁점토지를 교환계약에 따라 취득하였다고 볼 수 없다.

(2) 쟁점토지의 등기부등본을 보더라도 소유권이전에 대한 등기원인이 “OOO 매매”로 기재되어 있으므로 청구인이 OOO 교환을 원인으로 취득한 것으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득가액을 교환계약에 따른 실지거래가액으로 적용하는 것이 타당한지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조[양도자산의 필요경비] ①법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

제89조[자산의 취득가액 등] ①법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 및 이 사건 관련 부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

① 쟁점토지OOO

② OOO 토지

③OOO건물

(2) 처분청의 경정청구 검토서에 따르면, 청구인이 당초 OOO과 교환계약을 체결하고 계약서에 명시된 현금 OOO을 OOO에게 지급한 것은 확인되지만, OOO 토지와 쟁점토지의 개별공시지가 차이가 크고, 당초 교환계약서상 융자는 매수인이 승계한다는 내용만 있을 뿐 OOO 토지의 근저당권을 해결해 주기로 한 내용은 없는 점으로 보아 이행각서에 나와 있는 “계약서상 매수자인 OOO씨에게 등기이전 후 당해 물건에 설정된 근저당권을 OOO까지 해결하지 못할 시 당해 토지로 대신 소유권 등기 이전해줄 것”이라는 내용은 신빙성이 부족해 보이며, 당초 교환계약시 청구인 건물의 양도 접수일은 OOO이나 청구인이 주장하는 대신 제공받은 쟁점토지의 취득 등기 접수일은 OOO로 몇 개월의 기간 차이가 있다는 이유로 청구인의 경정청구를 거부하였다.

(3) 청구인이 OOO과 체결한 부동산 물물 매매 계약서OOO 및 추후 OOO이 작성한 이행각서OOO는 다음과 같다. 계약서 및 이행각서상 OOO의 이름이 OOO으로 잘못 기재되어 있는데, 청구인은 OOO의 대리인이 계약서 및 이행각서를 대신 작성하면서 발생된 오기라고 주장한다.

(4) 청구인이 제출한 영수증 및 무통장입금확인서에 따르면, 청구인이 OOO에게 OOO을 지급한 사실이 확인된다.

(5) 청구인은 청구인 건물의 기준시가를 OOO으로 계산한 후, 해당 금액에서 임대차보증금 OOO, 융자금 OOO을 차감하고 OOO에게 지급한 OOO을 더한 OOO을 청구인이 취득한 쟁점토지와 OOO 토지의 면적 비율로 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 OOO으로 산정하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인 건물의 등기부상 OOO이 아닌 제3자 OOO이 교환계약 체결일OOO 이전인 OOO 매매를 원인으로 OOO 소유권이전 등기를 한 점, 쟁점토지의 등기부상 청구인이 OOO 매매를 원인으로 OOO 소유권이전 등기를 한 점, 청구인이 쟁점토지와 함께 취득하기로 한 OOO 토지의 등기부상 청구인이 쟁점토지의 소유권이전 등기 후 1년 6개월이 경과한 OOO 매매를 원인으로 OOO 소유권이전 등기를 한 점 등에 비추어 청구인이 OOO과 체결한 교환계약에 근거하여 쟁점토지를 취득한 것으로 인정하기 어렵고, 청구인이 제출한 부동산 물물 매매 계약서 및 이행각서에 청구인의 이름이 잘못 기재되어 있는 등 관련 증빙의 내용을 신뢰하기 어렵다 하겠다.

또한, 양도자산의 취득가액을 산정함에 있어서 실지거래가액이라 함은 거래 당시 양도자산에 대한 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것인바(대법원 1999.3.29. 선고 99두1299 판결, 같은 뜻임), 청구인은 교환대상 부동산에 대하여 시가의 감정 없이 임의로 가액을 정하여 교환함에 따라 이를 실지거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의취득가액을 교환계약에 따른 실지거래가액으로 적용하여야 한다는 청구인의경정청구에 대하여 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.