가. 처분청은 2012년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOO 건축물 492.24㎡(이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 소유하고 있는 청구인에게 2012.7.10. 2012년도 재산세(건축물) 등 합계 OOO을 다음 <표>와 같이 부과고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

가. 청구인의 주장

2006년부터 부동산가격이 천청부지로 폭등하였다가 작년부터 주춤하면서 하락세를 면치 못하고 있고, 정부의 갖가지 대책도 소용없는 상황인데 유독 과세기준만은 오르고 있는 기현상이 발생하고 있다.

금년도 공시지가도 작년보다 상승하였는데, 처분청은 내년에 다시 공시지가를 결정할 것이니 그때 이의신청을 하라는 이야기만 하고 있다.

건축물분 재산세 역시 쟁점건축물이 건축된 지 10년이 더 경과하였음에도 감가상각율은 20% 밖에 적용하지 아니하였다는 것이나, 한국의 콘크리트 건물 수명이 30년으로서 25년이 지나면 재건축을 추진하는 상황인데 지은 지 11년이나 된 건물에 대하여 20%의 감가상각율만을 적용하는 것은 타당하다고 할 수 없다.

또한 주거용 아파트와 상업용 건물은 그 과세기준에 차이가 있겠지만, 건축된 지 3년이 지난 시가 OOO의 아파트는 재산세가 OOO임에도, 11년이 다 된 매입가 OOO의 고시원 건물은 재산세가 OOO인 것은 형평에 어긋나는 것이다.

현재 OOO 인근 고시원이나 원룸 등 건물들은 몇 년 전부터 OOO가 대량으로 기숙사를 건축하는 탓에 문을 닫거나 경매에 들어가는 등으로 인하여 거래 시세가 50-60% 하락하였고, 낙찰가도 비슷한 수준에서 형성되고 있는 실정이다(쟁점건축물도 감정가가 OOO이었으나, 청구인은 이를 OOO에 낙찰받았다).

이렇듯, 현재 쟁점건축물이 소재한 현지의 상황은 심각한 수준이고 실거래가는 과세기준과 현저한 차이가 나고 있음에도, 처분청이 지난 해 과세기준만을 참고하여 기계적으로 세액을 산출하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 지방세법 제110조 제1항은 재산세의 과세표준을 지방세법 제4조 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 규정하고 있고, 지방세법 제4조 제2항 및 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호는 주택이 아닌 건축물의 시가표준액을 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정‧고시하는 건물신축가격기준액에서 ① 건물의 구조별‧용도별‧위치별 지수, ② 건물의 경과연수별 잔존가치율, ③ 건물의 규모‧형태‧특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하도록 규정하고 있다.

따라서, 지방세법은 재산의 평가방식에 있어 갖춰야 할 합리적인 평가요소들을 갖추어 재산의 객관적 가치를 나름대로 적정히 반영할 수 있도록 하고 있다고 할 것이고, 재산세에 대하여 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것은 불가능하다고 할 것인 바, 지방세법 규정에 따라 산정한 재산세 부과는 원칙적으로 정당하다고 할 것이다.

그렇다면, 처분청이 지방세법 규정에 따라 쟁점건축물에 관하여 「소득세법」에 의거 고시된 건물신축가격 기준액(㎡당 OOO)에 구조지수(1.0), 용도지수(근린시설 1.25), 위치지수(0.95), 가감산율(1층 0.95), 잔가율(0.8) 및 이 건 건축물의 면적(492.24㎡)을 각 곱하여 시가표준액OOO을 구하고, 다시 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 과세표준액 OOO을 산정한 후 2012.7.10. 청구인에게 건물분 재산세 등 OOO을 부과고지한 처분은 정당하다고 하겠다.

(2) 또한, 지방세법 시행령 제4조 제3항에서 주택이 아닌 상가 등에 대한 시가표준액은 구청장 등이 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장 등의 승인을 받아 결정하되, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 특별시장 등은 OOO의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다고 규정하고 있으나,

부속토지를 포함한 쟁점건축물의 경매낙찰가 OOO은 특수한 상황에서 이루어진 거래가이므로 이를 들어 쟁점건축물의 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 할 수는 없고, 따라서 시가표준액보다 경매가가 낮다는 이유로 시가표준액의 적용이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점건축물의 기준시가는 실거래가와 현저한 차이가 있으므로 이를 근거로 재산세를 산출함은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 지방세법

제4조【부동산 등의 시가표준액】② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

제110조【과세표준】① 토지‧건축물‧주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

(2) 지방세법 시행령

제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

③ 법 제4조제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.

제109조【공정시장가액비율】법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

(3) 소득세법

제99조【기준시가의 산정】① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

나. 건물 : 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2012년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점건축물의「등기사항전부증명서」에 쟁점건축물의 소유자로 등재되어 있다.

(2) 처분청은 쟁점건축물에 관하여 「소득세법」에 의거 고시된 건물신축가격 기준액(㎡당 OOO)에 구조지수(1.0), 용도지수(근린시설 1.25), 위치지수(0.95), 가감산율(1층 0.95), 잔가율(0.8) 및 이 건 건축물의 면적(492.24㎡)을 각 곱하여 시가표준액OOO을 산출하고, 다시 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 과세표준액 OOO을 산정한 후 2012.7.10. 청구인에게 건물분 재산세 등 OOO을 부과고지하였다.

(3) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

처분청은 쟁점건축물에 대하여 「소득세법」에 의거 고시된 건물신축가격 기준액(㎡당 OOO)에 구조지수(1.0), 용도지수(근린시설 1.25), 위치지수(0.95), 가감산율(1층 0.95), 잔가율(0.8) 및 이 건 건축물의 면적(492.24㎡)을 각 곱하여 시가표준액OOO을 산출하고, 다시 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 과세표준액 OOO을 산정한 후 2012.7.10. 청구인에게 건물분 재산세 등 OOO을 부과고지한 것인데,

이는 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호에 따라 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정‧고시하는 건물 신축가격기준액에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과년수별 잔가율을 곱하여 2012년도 시가표준액을 산정한 후, 이에 공정시장가액비율(100분의 70)을 적용하여 재산세 과세표준을 산정하고, 지방세법 제111조 제1항 제2호 다목의 세율을 적용하여 재산세액을 산출한 것인 바,

지방세법 및 같은 법 시행령은 재산세 부과의 공정성과 형평성을 기하기 위하여 세율 및 시가표준액 산정방법 등을 구체적으로 규정하고 있다고 할 것인 점, 동 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 하고 있다고 할 것인 점, 재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능한 점 등을 고려할 때,

위 재산세액은 지방세법령의 규정에 따라 적법하게 산정된 세액으로서 달리 잘못이 없다고 판단되고, 따라서, 쟁점건축물의 기준시가가 실거래가와 현저한 차이가 있어 이를 근거로 재산세를 산출함은 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.