OOOOO OOOO이 시행한 OO지구 토지구획정리사업에 따른 환지계획에 의하여, 2003.4.14. 청구인 소유이던 OOOOO OO OOO OOOO 소재 토지 555㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 같은동 29 블록 1롯트 246㎡(이하 “환지예정지”라 한다)으로 환지하기로 하는 내용의환지예정지 지정이 이루어진 후,청구인은2003.6.3. 쟁점토지를 양도하고 환지예정지 지정 전 쟁점토지에 대한 개별공시지가 및 면적에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 환지예정지 지정일을 기준일로 한 감정가액에 의하여 평가한 가액을 양도가액으로 하여 2007.6.14. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 77,404,800원을 과세하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.6.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지에 대한 환지예정지 지정 전인 2003.3.1. 쟁점토지를 매도하기로 하는 계약을 체결하였는바, 계약당시는 쟁점토지가 환지예정지구로 지정될 것인지 여부가 불투명한 농지였기 때문에 그에 상응하는 매매대금에 의하여 매매계약을 체결할 수밖에 없었는데도 단지 쟁점토지에 대한 환지예정지 지정 후 소유권이전등기가 이루어졌다는 이유만으로 쟁점토지가 환지에 의하여 토지의 형질이 현저히 변경된 후인 2004.6.30. 고시된 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 산정함은 부당하다.

(2) 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세는 납세자에게 신고 및 납부의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 부과되어서는 아니되는 것이므로 청구인이 이 건 양도소득세를 신고하고 납부함에 있어서 신고당시 쟁점토지에 대한 개별공시지가에 의하여 양도소득세를 신고하는 방법 외에 다른 방법이 없었음에도 이에 대하여 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 부과함은 부당하다.

나. 처분청 의견

환지예정지가 지정된 토지를 양도하는 경우 양도가액은 환지예정지를 기준으로 하여야 하나, 환지예정지에 대한 개별공시지가는 공시되어 있지 아니하므로 처분청이 2개의 감정평가기관이 감정한 가액을 참고하여 환지예정지의 가액을 산정하여 양도가액으로 삼은 이 건 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지에 대한 환지예정지가 지정된 이후에 쟁점토지를 양도한 경우, 쟁점토지에 대한 개별공시지가에 의하지 아니하고 관할세무서장이 평가한 환지예정지의 가액에 의하여 양도가액을 산정한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (단서생략)

(2) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(3) 소득세법시행령 제164조 【토지 건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액 이라 함은다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정 고시가 누락된 토지(국 공유지를 포함한다)

(4) 소득세법시행규칙 제77조 【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】

① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가

나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가

(5) 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제9조 【표준지공시지가의 적용】 ① 국가·지방자치단체, 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다.

1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상

2. 국·공유토지의 취득 또는 처분

3. 삭제 <2005.12.7>

4. 그 밖에 대통령령이 정하는 토지가격의 산정

②건설교통부장관은제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지가 속한 OO지구 토지구획정리사업에 따른 환지계획에 의하여 2003.4.14. 쟁점토지에 대하여 환지예정지 지정이 이루어진 후, 청구인은 2003.6.3. 쟁점토지에 대하여 매수인 앞으로 소유권이전등기를 하고 쟁점토지에 대한 개별공시지가 및 면적에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 환지예정지에 대한 환지예정지 지정일의 감정가액에 의하여 평가한 가액을 양도가액으로 하여 2007.6.14. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 77,404,800원을 과세하였다.

(2) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 이 건 양도일 현재 쟁점토지에 대하여 공시되어 있던 개별공시지가에 의하여 양도가액을 계산하여야 한다고 주장한다.

(나) 이 건 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지에 대하여 2002.5.31. 공시된 개별공시지가에 쟁점토지 면적을 곱하여 계산한 금액(75,768,000원 = 308,000원/㎡ × 555㎡)을 양도가액으로 삼아 이 건 양도소득세를 신고납부하였으나, 처분청은 쟁점토지에 대한 환지예정지에 관하여 감정평가기관이 2003.4.14.을 기준일로 하여 평가한 감정가액(상세내역은 아래 표와 같다)의 평균액에 환지예정지 면적을 곱하여 계산한 금액(333,330,000원 =1,355,000원/㎡ × 246㎡)을 양도가액으로 삼아 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(다) 쟁점토지 또는 환지예정지에 대하여 공시된 개별공시지가는 아래와 같고, 쟁점토지에 대한 환지예정지 지정(2003.4.14.)이 이루어진 이후의 환지예정지에 대한 개별공시지가는 2004.5.31. 처음 공시되었다.

(라) 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정되면 그 소유자는 종전토지에 대한 사용수익권을 잃고 환지예정지를 소유자와 동일하게 사용 수익할 권리를 취득하며, 환지가 확정되면 환지예정지의 토지소유권을 종전토지에 갈음하여 취득하게 되는 것이므로 환지예정지로 지정된 토지를 양도한 경우 그 양도가액을 평가함에 있어서도 환지예정지를 기준으로 환지예정지에 대하여 공시된 개별공시지가 및 면적에 의하여야 할 것이나, 환지예정지에 대하여 양도일 현재 공시된 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 규정 및 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액에 의하는 것이고, 환지예정지가 지정되었음에도 불구하고 환지예정지에 대하여 개별공시지가가 공시되지 않았다고 하여 토지의 지목·품위 또는 정황이 현저하게 달라진 토지구획정리사업지구내의 토지의 양도가액이 환지예정지 지정 전 토지에 대한 개별공시지가에 의하여 정하여 진다고 볼 수는 없다(OOO OOOOOOOOO OO OOOOOOOOO OO, OO OOOOOOOO, 2004.8.10. 참조).

(마) 따라서 이 건 양도당시에는 환지예정지에 대하여 개별공시지가가 공시되어 있지 않았음 확인되므로 처분청이 2개의 감정평가기관의 감정평가액의 평균액에 의하여 산출한 금액을 양도가액으로 삼아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

(3) 쟁점② 부분에 대하여 본다.

(가) 청구인은 이 건 양도소득세 신고시 환지예정지에 대하여 개별공시지가가 공시되어 있지 않아 환지예정지에 대한 개별공시지가에 의하여 양도가액을 계산하여 양도소득세를 신고할 수 없었는데도 청구인에게 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 부과함은 부당하다고 주장한다.

(나) 결정결의서에 의하면, 처분청은 청구인이 환지예정지가 아닌 쟁점토지에 대한 개별공시지가에 의하여 양도소득세액을 산출하여 양도소득세를 신고납부하자, 환지예정지에 대한 개별공시지가에 의하여 양도소득세액을 산출하여 이 건 양도소득세를 경정고지하면서 신고불성실가산세는 부과하지 아니하고 납부불성실가산세 18,514,900원을 가산한 사실이 확인된다.

(다) 살피건대, 납부불성실가산세는 납세의무자의 성실한 납부의무 이행을 도모하기 위하여 납부의무 위반에 대하여 행정상 제재를 가하는 한편, 납세의무자가 신고납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 일종의 금융혜택을 받은 것으로 보아 과소납부세액에 대한 지연이자를 징수하는 성격도 지니므로 청구인이 이 건 양도소득세 납부기한 당시 환지예정지에 대하여 개별공시지가가 공시되어 있지 않아 환지예정지에 대한 개별공시지가에 의하여 양도소득세액을 산출하여 납부하기 어려웠다는 사정만으로는 납부불성실가산세 부과대상이 아니라고 할 수 없다(OO OOOOO OOOO, 2001.4.9 합동회의 같은 뜻). 따라서 이 건 납부불성실가산세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.