청구인은 서울특별시 OO구 암사동 440-1 대지 763.6㎡ 및 건물 493.94㎡와 같은 동 440-11 대지 424.7㎡ 및 건물 234.06㎡(이상의 부동산을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)는 OOOO주식회사에게 매매를 원인으로 2006.12.4. 소유권이전등기하고, 같은 동 214-7 대지 1,812㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 서울특별시장에게 협의양도를 원인으로 2007.4.18. 소유권이전등기한 후 청구인은 2006년도 귀속분 양도소득세 434,979,490원을 2007.5.31. 자진신고·납부하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도소득을 산정하면서 청구인이 공동소유자인 박OO으로부터 쟁점부동산의 지분(2분의 1)을 취득할 당시 인수한 부채 19억원에 대한 지급이자 319,330,079원을 취득원가에서 제외하고, 쟁점토지의 양도시기는 청구인이 주장하는 2006.4.26.(손실보상액 산정이 완료된 날)이 아닌 2007.4.18.(보상금 수령일)로 보아 실지거래가액으로 양도소득을 산정한 후 2007.12.5. 청구인에게 2006년도 귀속분 양도소득세는 418,730,790원으로 하고 2007년도 귀속분 양도소득세 259,422,530원(16,248,700원을 충당)을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.3.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산의 공동소유자인 박OO으로부터 매매예약에 의하여 쟁점부동산의 박OO 지분(2분의 1)을 취득하면서 박OO의 채무 19억원[박OO이 대표이사인 (주)OOOOO이 OOOOOO보험(주)로부터 대출받은 것으로 OOOOOO보험(주)는 2005.10월 메리츠화재해상보험(주)로 상호변경하였음]을 계약금 및 중도금으로인수하였는데, 청구인이 채무인수한 후 지급하는 동 채무의 지급이자는동 매매대금의 잔금에 충당하는 것으로 약정하였다. 따라서 청구인은쟁점부동산을 채무인수약정일로부터 잔금지급일까지의 기간이 1년 이상에 해당되는장기할부조건으로 취득하였는 바, 청구인이 채무인수시점으로부터 잔금지급일까지 지급한 이자는 건설자금이자 내지는 매매대금에 포함하기로 약정한 이자로 보아 취득원가에 산입되어야 한다.

(2) 쟁점토지의 보상금은 2006년에 확정하여 지급하도록 되어 있었으나 예산부족으로 서울특별시장이 2007년에 지급하였다. 따라서 실시계획고시일인 2005.8.18.부터 보상금 수령일인 2007.4.18.까지가 1년 이상으로서 장기할부조건에 해당하므로 쟁점토지의 양도시기는 실제 보상이 이루어진 날이 아니라 사용수익이 가능하게 된 날인 실시계획고시일(2005.8.18.)이나 손실보상액의 산정이 완료된 2006.4.26.으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점부동산의 박OO 지분을 취득할 당시의 2006.7.4자매매계약서에는대금 26억원을 전액 일시불로 지급하는 것으로 기재되어있으므로 장기할부조건에 해당하지 아니한다. 또한, 청구인은 쟁점부동산의 지분취득시 인수한 채무의 지급이자가 소득세법 제33조 및 같은법시행령 제75조의 건설자금이자에 해당한다고 주장하나 양도소득에 대하여는 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에서 규정하고 있는 바, 청구인이 지급한 지급이자는 취득원가에 해당하지 아니한다.

(2) 장기할부조건이란 양도대금을 2회 이상 분할수입하고 소유권이전등기접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것이 해당되며, 이 경우 사용수익일이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하나 서울특별시장에게 수용된 쟁점토지는 이에 대한 약정이 없고, 단순히 예산확보가 어려워 대금정산이 2007.4.18. 이루어 진 것이어서 장기할부조건에 해당되지 않으므로 동 양도시기는 실제 보상이 이루어진 2007.4.18.로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 박OO의 쟁점부동산 지분(2분의 1)을 취득하면서 채무를 인수함에 따라 채무인수약정일로부터 소유권이전등기접수일까지 지급한 이자를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

(2) 서울특별시 OO구청장에게 협의양도한 쟁점토지의 양도시기를 보상금수령일이 아닌 실시계획고시일이나 손실보상액 산정이 완료된 날로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가.제94조 제1항 각 호의 자산의취득에 소요된 실지거래가액. 다만,제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의기준시가

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000.12.29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는제114조 제7항의 금액에 자산별로대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(2) 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】①법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3.제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

(3) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3.재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

(4) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】①법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1.제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

(5) 소득세법시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 ③영 제162조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 본다.

(가) OOOOOO보험(주)가 청구인과 박OO이 공유하고 있던 쟁점부동산에 2004.9.7. 박OO이 대표이사로 있는 (주)OOOOO을 채무자로 하여 채권최고액 2,470백만원(대출금 1,900백만원)의 근저당권을 설정하였음이 등기부 등본 등에 의하여 확인된다.

(나) 청구인은 2004.9.15. 박OO의 지분(2분의 1)에 대하여 매매예약에 의한 가등기를 설정한 후 2004.9.20. 청구인이 박OO의 OOOOOO보험(주)에 대한 금융채무 19억원을 인수하기로 약정하였다고 주장하면서 합의서를 제출하고 있다.

위 합의서의 제1조(목적)에는 ‘갑(박OO) 소유회사 (주)OOOOO이 부도에 직면하게 된 바, 을(OOO)의 토지까지 경매됨으로 입을 피해를 최소화하는데 그 목적이 있다’라고 기재되어 있고, 제2조(매매대금)에는 ‘기존의 어떤 구두계약이나 매매예약 등 서면보다 동 합의가 우선한다. 매매대금은 일금 이십육억원(2,600,000,000원)과 중도금으로 인수한 (주)OOOOO의 차입금 1,900,000,000원의 2년간 이자(1,900,000,000×연 7.6%×2) 이억팔천팔백팔십만원(288,888,000원)을 포함한 총 매매대금 이십팔억팔천팔백팔십만원(2,888,800,000원)으로 한다’고 기재되어 있으며, 제3조(매매예약기간)에는 ‘매매예약기간은 2년으로 하며, 매매예약기간 이내에 제3자에게 매매되면 동 합의서는 소멸한다’고 기재되어 있다.

(다) 청구인은 2006.7.4. 쟁점부동산의 취득에 따른 소유권이전등기를 하였는데, 청구인이 제출하고 있는 동일자 부동산매매계약서에는 매매대금 이십육억원(2,600,000,000원)을 계약시 일시불로 지급하는 것으로 기재되어 있다.

(라) 청구인은 2006.12.4. 쟁점부동산을 OOOO주식회사에게 매매를 원인으로 소유권이전등기한 후 2007.5.31. 양도가액을 실지거래가액인 54억원으로 하고, 취득시 인수한 채무 19억원에 대한 인수약정일(2004.9.20.)부터 소유권이전등기일(2006.7.4.)까지 발생한 지급이자319,330,079원을 포함한 3,712,344,782원을 취득가액으로 하여 2006년도귀속분 양도소득세를 2007.5.31. 자진신고·납부하였다.

(마) 판단

①청구인은 박OO과의 매매예약에 의하여 2004.9.20. 계약금 및 중도금으로 채무 19억원을 인수하였는 바, 동 매매거래는 잔금약정일(2006.7.4.)까지의 기간이 1년 이상이어서 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 장기할부조건에 해당되고, 소득세법 제33조 및 제97조 제1항, 같은법시행령 제89조 제1항 및 제163조의 규정을 종합하여 볼 때,청구인이 위 매매예약기간(662일) 동안 지급한 (주)OOOOO의 차입금 1,900,000,000원에 대한 이자 261,898,082원(연체료 제외)은 취득원가에 해당한다고 주장하고 있다.

②청구인이 2004.9.20. 박OO과 작성하였다는 합의서에는 매매대금(2,888,888천원)에 ‘청구인이 채무인수한 후 지급하는 이자’를 포함하는 것으로 기재되어 있으나 2006.7.4. 작성한 매매계약서에는 일시불로 대금 26억원을 지급하는 것으로 기재되어 있는데, 이에 대해 청구인은 이자를 감당할 수 없어 양도계약을 서두르다 보니 2004.9.20자 합의서의 내용 중 매매예약기간내의 지급이자부분에 대한 것을 취득계약서(매매예약 종료)에 명시하지 못하는 실수를 하였는 바, 청구인이 쟁점부동산을 OOOO주식회사에게 54억원에 양도하였음에도 박OO이 지분인 27억원을 가져가지 않고 26억원을 받은 사실로 보아 청구인의 주장이 확인된다고 소명하고 있다.

③청구인이 (주)OOOOO의 채무 19억원을 인수한 사실은 채무인수약정서에 의하여, 청구인이 채무인수후 이자를 지급한 사실은 대출원리금 납입내역에 의하여 각각 확인되고 있다.

그러나 거주자의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서의 필요경비에 대하여 소득세법 제27조부터 제40조까지 규정하고 있는 것과는 달리 거주자의 양도소득에 대한 납세의무에 대하여는 소득세법 제88조부터 제118조의 8까지 별도로 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 양도소득금액의 계산에 있어서 소득세법 제33조 및 같은법시행령 제89조 제1항 등을 직접 적용하여 청구인의 주장과 같이 위 지급이자를 건설자금이자 등으로 보아 취득원가로 인정할 수는 없다고 하겠다.

또한, 청구인은 채무인수시점부터 잔금지급일까지 지급한 이자는 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 바 ‘매매대금에 포함하기로 약정한 이자’로 보아 취득원가에 산입되어야 한다고 주장하고 있으나, 토지나 건물의 양도소득의 필요경비를 계산함에 있어서 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호는 ‘당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우, 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다’고 규정하고 있는 바, 이는 매매계약상 취득원가에 해당하는 대금지급이 할부조건으로 이루어지는 경우 등에 있어서 대금의 분할지급에 따른 이자상당액을 취득가액에 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에 한한다고 봄이 타당하다.

그렇다면 쟁점부동산의 경우는 청구인이 2004.9.20. 박OO과 작성하였다는 합의서의 내용상 장기할부조건의 매매계약으로 보기 어려울 뿐 아니라 2006.7.4. 작성하였다는 매매계약서에서는 일시불로 대금 26억원을 지급하는 것으로 기재되어 있으므로 청구인이 채무인수시점부터 잔금지급일까지 지급한 이자는 소득세법시행령 제163조제1항 제3호에서 규정하고 있는 취득가액에 포함되는 것이 아니라 쟁점부동산의취득자금에 대한 이자비용으로 봄이 상당하다고 할 것이다. 따라서 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 제1항 각호에 규정된 것들이어야 하나 토지나 건물의 취득자금에 대한 이자비용은 필요경비로 적시되지 아니하고 있으므로 이를 취득가액에 산입하거나 기타 필요경비로 인정하여 양도차익을 산정할 수는 없다고 할 것(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOO O OOO OO O)인 바, 처분청이 쟁점부동산의 양도소득을 산정하면서 청구인이 공동소유자인 박OO으로부터 쟁점부동산의 지분(2분의 1)을 취득할 당시 인수한 부채 19억원에 대한 지급이자 319,330,079원을 취득원가에서 제외하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

(2) 쟁점2에 대하여 본다.

(가) OO구청장이 청구인에게 2005.8.18. 도로개설을 위한 실시계획고시가 있었음을 통보한 것,2006.2.28. 보상을 위한 감정이 끝난 것, 2006.2.28. 청구인외 17명에 대한 보상가액이 확정되었고, 2006.4.26. 손실보상액 산정이 완료되었음에도 서울특별시의 예산부족으로 인하여 청구인이 2007.4.18. 보상금을 지급받은 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(나) 청구인은 소득세법시행규칙 제78조에서 규정하고 있는 장기할부조건(당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것, 양도하는 자산의 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것)의 경우에는 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호에 의하여 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도 또는 취득시기로 보고 있는 바, 쟁점토지의 경우에도 실시계획고시일(2005.8.18.)부터 대금지급일(2007.4.18.)까지는 약 1년 8개월이 되므로 이 부분 장기할부조건에 해당함에도 다만, 지방자치단체의 경우는 수용에 따른 매매대금을 일시불로 지급하도록 관련법령에서 규정하고 있기 때문에 양도대금을 분할하여 지급받을 수 없었음을 감안하여 사용수익일(2005.8.18.)이나 실제로 보상을 받을 수 있는 날(2006.4.26.)을 양도시기로 보아야 한다고 주장하고 있다.

그러나 소득세법시행령 제162조 제1항은 원칙적으로 잔금청산일을 양도 및 취득시기로 규정하고 있는 바, 청구인의 쟁점토지 양도는 잔금청산일이 적용되지 아니하는 경우의 하나로서 위 시행령 규정 제1항 제3호에서 명시하고 있는 장기할부조건을 충족하지 못하고 있다. 따라서 토지수용법 기타 법률에 의한 수용으로 인하여 양도되는 토지 등의 양도시기는 보상금을 수령한 경우에는 그 보상금 수령일이 되는 것이고, 보상금을 수령하기 전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 소유권이전등기접수일이 되는 것인 바, 청구인이 쟁점부동산에 대한 보상금을 수령한 날과 소유권이전등기일이 같은 이 건의 경우 처분청이 보상금 수령일(2007.4.18.)을 양도시기로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOO O OOO OO O).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008 년 7 월 24 일

주심조세심판관 이 효 연

배심조세심판관 박 동 식

허 병 우

장 인 태