가. OOO과 그 자녀 OOO(합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 OOO의 배우자인 OOO가 2007.12.14. 취득한 OOO(면적 52㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 일부를 2018.8.30. 각각 증여OOO받았고, 2018.11.19. OOO에 공시된 쟁점아파트의 평가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 하여 각 증여지분에 해당하는 가액을 증여재산가액으로 산정(아래 ＜표1＞ 참조)한 후, 2018.8.30. 증여분 증여세OOO를 각 신고하였다.

나. 처분청은 2018.10.10. 매매된 같은 곳 OOO(이하 “비교아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원을 유사매매사례가액으로 하여 쟁점아파트의 시가로 적용한 후, 각 지분 해당액을 증여재산가액으로 재계산(아래 ＜표1＞ 참조)하여 2019.7.5., 2019.7.8. 청구인들에게 2018.8.30. 증여분 증여세 OOO을 각 경정․고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.9.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항에서 규정하는 ‘유사매매사례가액’은 증여 당시 증여물건과 조건이 유사한 다른 물건을 제3자에게 양도한 가격을 시가로 본다는 의미인바, 쟁점아파트는 증여자 OOO가 5년 이상 거주하지 않아 제3자에게 양도될 경우「도시 및 주거환경 정비법 시행령」제37조 제1항 제2호 규정에 따라 조합원 자격이 승계되지 않는 아파트에 해당하고, 포털사이트에서 조회되는 쟁점아파트 단지의 조합원 승계가능 아파트와 승계 불가능 아파트의 매도호가 비교내역에 의하면 OOO원의 차이가 나므로 조합원 자격이 승계되는 비교아파트를 쟁점아파트의 시가로 본 것은 부당하다.

또한, 처분청은 OOO가 쟁점아파트 지분을 소유하고 있고, 대표조합원 자격을 유지하고 있으므로 청구인들도 조합원 자격의 효과를 누리고 있다는 이유로 비교아파트 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세하였는바, 처분청 견해대로 라면 쟁점아파트에 대한 공정한 시가를 산출하면서 제3자에게 양도할 경우의 시가와 청구인들에게 증여할 경우의 시가가 서로 다르게 결정되는 모순이 발생하게 되므로 처분청의 이 건 유사매매사례가액 채택은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트는 2016.1.5. 재건축조합설립인가를 받은 아파트로, 이 건 증여거래는「도시 및 주거환경 정비법」제39조 제1항 제3호에 규정된 거래이고, 증여거래 이후에도 OOO가 대표조합원으로 있으면서 재건축 후 신축 아파트를 배정받을 권리가 있는 아파트에 해당하며, 청구인이 직접적인 조합원에는 해당되지 않으나 쟁점아파트의 공동소유자로서 실질적으로 종전아파트 권리가액을 받을 권리에 대한 지분 뿐만 아니라 재건축 후 신축아파트를 배정받을 권리에 대한 지분도 보유하고 있다.

청구인들은 쟁점아파트 자체가 제3자에게 양도될 경우에 조합원의 자격이 상실되는 상황을 가정하여 신축아파트를 배정받을 권리를 제외한 종전아파트의 가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 증여재산가액은 수증자가 실제로 무상으로 이전받은 재산 및 이익의 가액을 말하는 것으로 쟁점아파트의 증여거래 이후에도 청구인들은 대표조합원인 OOO와 쟁점아파트를 공동으로 소유한 실질적인 조합원으로서 재건축 후 신축아파트를 배정받을 권리를 가지고 있으므로 해당 권리의 가액은 증여재산가액에 포함되는 것이다.

비교아파트는 쟁점아파트와 같은 동의 아파트로, 층수는 다르나 증여일인 2018.8.30. 기준시가가 OOO원으로 쟁점아파트 기준시가 OOO원과 유사하고, 거래시기가 증여 3개월 이내에 해당하며, 쟁점아파트와 유사하게 재건축 후 신축아파트를 배정받을 권리를 보유하고 있는 아파트로서, 비교아파트의 매매가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제4항의 유사매매사례가액으로서 쟁점아파트의 시가에 해당되고, 실질적으로 조합원 자격이 승계된 쟁점아파트 증여거래에 대해 조합원 자격이 승계된 비교아파트 양도거래의 매매가액을 시가로 적용한 것은 정당하며, 제3자에게 양도되어 조합원 자격이 상실되는 상황을 가정하여 종전자산의 평가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

(단서 생략)

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 도시 및 주거환경 정비법 제39조【조합원의 자격 등】① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조 제1항 제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

② 「주택법」제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료( 「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항 제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

(4) 도시 및 주거환경 정비법 시행령 제37조【조합원】① 법 제39조제2항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.

1. 소유기간 : 10년

2. 거주기간( 「주민등록법」제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다) : 5년

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 등기사항전부증명서와 증여세 과세표준 신고서 등에 의하면, 청구인 OOO의 배우자 OOO가 2018.8.30. 자신이 10년 이상 보유한 쟁점아파트에 대하여 자신의 지분 15%를 남겨두고 청구인들OOO에게 각 65%․10%․10% 지분비율로 증여를 하였고, 청구인들은 2018.11.19. OOO에 공시된 쟁점아파트의 평가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 하여 각 증여지분에 해당하는 가액OOO을 증여재산가액으로 하여 2018.8.30. 증여분 증여세OOO를 각 신고․납부한 것으로 나타난다.

(2) 처분청의 증여세 결정․결의서에 의하면, 청구인들이 신고한 쟁점아파트 평가액에 따른 청구인 지분별 각 증여재산가액을 부인하고, 비교아파트 매매가액인 OOO원을 유사매매사례가액으로 하여 쟁점아파트의 시가로 적용한 후, 청구인들의 지분별 증여재산가액을 각각 재산정OOO한 것으로 나타난다.

(3) 청구인들은 쟁점아파트와 비교아파트가 조합원 승계가능 여부에 차이가 있어 호가나 매매가액에 차이가 있으므로 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 채택할 수 없다고 주장하며 그 증빙으로 포털사이트OOO 부동산 확인매물 조회화면을 제시하고 있는바, 쟁점아파트와 비교아파트가 소재하는 OOO의 매물등록 현황을 보면 조합원 지위승계가 가능한 아파트의 호가가 OOO원인데 비해 조합원 지위승계가 불가능한 아파트의 경우 OOO원으로 등록되어 있는 것으로 나타난다.

(4) 또한, 청구인들은 쟁점아파트의 시가가 당초 양도소득세 예정신고시 적용한 OOO원이라고 주장하며 그 증빙으로 OOO 공시 조회자료 화면을 제시하였는바, 여기에는 쟁점아파트에 대하여 종전자산 가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 추정 개별 권리가액이 OOO원, 조합원 분양가가 OOO원으로 기재된 것으로 나타난다.

(5) OOO와 청구인들이 연월미상일에 쟁점아파트 재건축사업의 시행사인 OOO에 제출한 대표조합원 선임동의서에 의하면, 청구인들이 위임자로 되어 있고, OOO가 대표자(선임수락자)로 되어 있으며, 쟁점아파트의 공동소유자로서 OOO를 대표조합원으로 선임하고, OOO 재건축정비사업조합과 관련한 조합원으로서의 법률행위를 대표조합원이 행하는데 동의한다고 되어 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점아파트가 증여자 OOO가 5년 이상 거주하지 않아 제3자에게 양도될 경우 관련 법령에 따라 조합원 자격이 승계되지 않는 아파트이므로 조합원 자격이 승계되는 비교아파트와 비교하는 것은 부당하다고 주장하나, 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 동에 위치하는 아파트로, 층수는 다르나 증여일인 2018.8.30. 기준시가가 OOO원으로 쟁점아파트 기준시가 OOO원과 유사하고, 거래시기가 증여일로부터 3개월 이내에 있으며, OOO가 대표조합원으로 있는 쟁점아파트와 유사하게 재건축 후 신축아파트를 배정받을 권리를 보유하고 있는 아파트로 비교가능성이 높다고 보이는 점, 청구인들이 증여세 신고시 적용한 쟁점아파트의 종전자산 감정가액은 추정 개별 권리가액이 포함되지 아니한 가액으로 평가목적도 달라 이를 쟁점아파트의 시가로 보기 어려운 점, 조합원 자격의 승계여부는 쟁점아파트의 양도시점에서 시가 평가시 고려되어야 할 사항으로 이 건 증여재산에 대한 시가 평가요소로는 보이지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.