청구인은2002.11.8. 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 283-8 등 2필지의 토지 866㎡ 및 건물 990.76㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고 “정원산업”이라는 상호의 부동산임대사업자로 등록한 후 2003.10.10. 동 건물에 대해 증축공사허가(143.28㎡)를 받아 2004.9.22.～2006.2.13. 기간 동안 7개의 상가로 분할·등기해 양도하고 양도소득세를 신고하였다.

부산지방국세청장은 청구인에 대한 개인통합조사를 실시하여 청구인이 부동산매매업을 영위한 복식부기의무자에 해당하는 것으로 보아 소득금액을 추계로 결정하고 무기장가산세를 적용한 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2007.2.7. 청구인에게 종합소득세 2004년 귀속 151,745,890원 및 2005년 귀속 165,035,360원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.4.13.이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 부동산매매업으로 표방한 바 없고 부동산임대사업을 통한 안정적인 수입을 얻기 위하여 쟁점부동산을 취득해 임대사업자로 등록하고 부가가치세를 신고하였으며 건물의 가치를 증대시키기 위해 리모델링을 한 이후에도 계속하여 임대사업을 영위한 것이며 쟁점부동산 외 다른 부동산을 취득하거나 양도한 사실이 없어 양도소득세로 신고한 것은 정당하다.

(2) 부동산매매업을 영위한 것이라 하더라도 명의만 청구인으로 되어 있을 뿐 부동산매매를 통한 실질적인 소득의 귀속자는 신권수이고, 또한 2004년에 복식부기의무자로 하여 재무제표를 첨부해 종합소득세를 신고하였는데도 무기장가산세를 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 세무조사과정에서 쟁점부동산을 리모델링해 분양할 목적으로 투자한 것이라고 진술한 바 있고 건축허가를 받아 구분 등기시점인 2004.9.22. 3개, 2005년에 3개 및 2006.2.13. 나머지 1개를 양도한 것은 매매차익을 얻기 위한 사업성이 있으므로 쟁점부동산의 양도에 대해 부동산매매업으로 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 2002.11.8. 금융기관으로부터 10억원의 시설자금을 대출받은 사실이 있고, 2003.10.10. 건축허가를 받아 소유권등기를 하였으며, 신권수는 매매계약서에 대리인으로 기재되어 있어 실질사업자로 보여지지 않고, 또한 복식부기의무자로 신고하였는데도 수입금액 및 필요경비 등을 확인할 수 있는 장부 및 기타 증빙서류를 제시하지 아니하고 단순한 소득분류의 착오가 아닌 조세를 경감하기 위해 양도차손으로 신고한 것이므로 무기장가산세를 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점부동산의 양도가 판매목적의 부동산매매업에 해당하는지 여부

(2) 청구인을 실질사업자로 보고 무기장가산세를 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

같은법 시행령 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

부가가치세법시행규칙 제1조【부동산매매업 범위】② 부가가치세법시행령 제2조 제2항에서 재화를 공급하는 사업으로 보는 경우라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매 하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1 과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

(3) 소득세법 제81조【가산세】① 거주자가 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 종합소득금액ㆍ퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액(신고를 하지 아니하였거나 미달하게 신고한 소득금액에 대하여 소득세가 원천징수된 경우에는 당해 원천징수세액을 공제한 금액으로 하며, 이하 이 항에서 “가산세대상금액”이라 한다)의 100분의 20에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다. 다만, 복식부기의무자가 부동산임대소득ㆍ사업소득 또는 산림소득에 대한 과세표준확정신고를 하지 아니한 경우로서 산출세액이 없거나 가산세대상금액의 100분의 20에 상당하는 금액이 당해 사업자의 수입금액의 1만분의 7에 미달하는 경우에는 그 수입금액의 1만분의 7에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다.

⑩ 사업자(대통령령이 정하는 소규모사업자를 제외한다)가 제160조 및 제161조의 규정에 의한 장부를 비치ㆍ기장하지 아니하였거나 비치ㆍ기장한 장부에 의한 소득금액이 기장하여야 할 금액에 미달한 때에는 종합소득금액 또는 산림소득금액에 대하여 그 기장하지 아니한 당해 소득금액 또는 기장하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 20에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다.

⑫ 동시에 제1항과 제10항에 해당하는 경우에는 그 중 큰 금액에 해당하는 가산세만을 적용하고, 제1항과 제10항의 가산세액이 같은 경우에는 제1항의 가산세만을 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, 매매계약서 및 국세통합전산자료 등 에 의하면, 청구인은 2002.10.8. 경은이차유동화전문회사(자산관리인 : 경남은행)와 경상남도 거창군 거창읍 중앙리 283-8 대지 866㎡·같은 리 283-9 대지 10㎡ 및 지상건물 990.76㎡(지층 79.12㎡, 1층 443.27㎡, 2층 70.47㎡, 3층 297.90㎡)에 대한 매매계약(토지가액 2,055백만원, 건물가액 431백만원 및 부가가치세 별도)을 체결하는 한편, 2002.11.8. “정원산업”이라는 상호의 부동산임대업으로 사업자등록을 신청한 후,

관할 거창군수에게 2003.10.10. 건축허가서를 제출하고(기존연면적을 990.76㎡에서 1,134.04㎡로, 업무시설을 1·2종 근린생활시설로 변경), 2004년 중 건물리모델링 공사를 실시하여 2004.9.22. 지상건물을 7개의 점포(1층 6개, 3층 1개)로 구분 등기를 하였음이 확인된다.

(2) 이 건 조사관련서류 및 결정결의서 등에 의하면, 처분청은 청구인이 2004년에 리모델링 공사를 하여 7개의 점포로 구분 등기를 하여 아래와 같이 각각 분양한 후 양도소득세를 신고한데 대하여, 쟁점부동산의 양도가 판매목적의 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고 관련 증빙자료의 제시가 없다하여 소득금액을 추계결정하고 무기장가산세를 적용하여 이 건 종합소득세를 과세한 것으로 확인된다.

〈쟁점부동산의 양도현황〉

(단위 : ㎡, 원)

(3) 쟁점1에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점부동산을임대목적으로 취득한 것이고 리모델링 공사를 한 이후에도 계속해 임대사업을 영위하였으며 부동산매매업을 표방한 바가 없고 쟁점부동산 외 다른 부동산의 취득이나 양도사실이 없으므로 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세를 신고함이 정당하다는 주장이다.

(나) 처분청이 제시한 문답서(2006.7.3. 작성)를 보면 ‘청구인은 투자처를 찾고 있던 중 신권수의 소개로 부동산을 취득하게 되었고 동 건물을 리모델링하여 분양하면 괜찮을 것이라는 판단하에 투자하게 된 것’이라고 진술한 것으로 되어 있어 쟁점부동산을 취득할 당시부터 판매를 목적으로 하였음을 알 수 있다.

(다) 부동산등기부등본 및 매매계약서 등에 의하면, 청구인은 2002.11.8. 취득한 건물의 3층 301호를 리모델링 공사를 하기(2004년) 전인 2003.12.1. 김성수와 매매계약(가액 : 750백만원)을 체결한 것으로 나타나고, 리모델링 공사를 하여 모두 7개의 점포로 구분 등기(1층 6개, 3층 1개)하여 2004년에 3개, 2005년에 3개 2006년에 나머지 1개의 점포를 각각 분양한 사실에 비추어 보아 임대목적으로 취득하였다고 보기 어렵다.

(라) 살피건대, 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 리모델링한 후 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당할 것인 바, 이 건의 경우 청구인은 당초 판매를 목적으로 취득한 쟁점부동산에 대해 리모델링 공사를 하여 7개의 점포로 구분 등기 후 분양한 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대해 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의한 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(4) 쟁점2에 대하여 본다.

(가) 청구인은당초 신권수와 공동투자하기로 하고 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였으나 관리 등이 여의치 못해 신권수 단독으로 사업을 하기로 하고 500백만원을 빌려 준 것으로 청구인은 명의만 대여한 것일 뿐 리모델링 공사 및 분양 등 부동산매매를 통한 실질적인 소득의 귀속자는 신권수라고 주장하나,

청구인은 쟁점부동산의 취득과정에서 소유권이전등기와 금융기관 대출금(2002.11.8. 10억원)은 물론 그 후 건축허가서 및 분양계약서상 명의자로 나타나는 반면에 신권수는 분양계약서 등에 청구인으로부터 위임받은 대리인으로 기재되어 있을 뿐 신권수가 실지사업자임을 확인할 수 있는 명백한 증빙자료(법원 판결문 등)의 제시가 없으므로 처분청이 청구인을 실지사업자로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(나) 또한, 청구인은 2004년 종합소득세 신고시 복식부기의무자에 해당하여 부동산임대업에 대해 장부를 기록하고 재무제표 등을 첨부하여 신고하였는데도 불구하고 무기장가산세를 적용하는 것은 부당하다고 주장하나,

청구인은 이 건 세무조사과정에서 총수입금액 및 필요경비 등을 확인할 수 있는 장부나 기타증빙자료를 제출하지 아니하여 소득금액을 추계결정한 것으로 확인되고 심판청구단계에서도 종합소득세 신고서 등만을 제시할 뿐 장부나 기타증빙자료를 제출하지 아니하고 있는 바, 소득세법 제81조 제10항에서 사업자가 제160조 및 제161조의 규정에 의한 장부를 비치·기장하지 아니한 때에는 그 기장하지 아니한 종합소득금액에 대하여 당해 소득금액이 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 20에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다고 규정하고 있으므로 처분청이 청구인의 비치·기장하지 아니한 소득금액에 대해 무기장가산세를 적용하여 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007 년 12 월 20일

주심국세심판관

배석국세심판관

허 종 구

이 영 우

김 재 구

안 경 봉