가. 청구인은 2007.3.29. OOO(청구인과 2007.4.11. 협의이혼)으로부터 경상남도 OOO 대 330.1㎡와 그 지상의 4층 건물 656.55㎡(건축물대장에는 1층과 2층은 상가 391.98㎡이고 3층과 4층은 주택 264.57㎡으로 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 증여받아 보유하다가 2015.11.30. OOO에게 OOO원에 양도하고 쟁점건물의 취득가액을 OOO원(은행평가액과 대출인수금의 합계)으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. OOO세무서장(이하 “조사관서”라 한다)은 2016.5.2.부터 2016.5.18.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점건물의 취득가액은 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항에 따라 평가한 가액(기준시가)인 OOO원이고, 주택부분은 1세대 1주택 비과세라는 내용의 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2016.7.7. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.9.29. 이의신청(이의신청 결과 OOO원을 감액경정)을 거쳐 2017.2.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점건물 2층의 약 66.03㎡(20평)를 주택으로 변경하여 사용하여 쟁점건물의 주택면적이 상가면적보다 크므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 과세하여야 한다.

(가) 청구인은 쟁점건물의 2층 일부(약 20평)를 방 2개, 다용도실, 부엌 및 화장실 등으로 변경하여 사용하였고, 나머지 40평은 OOO으로 사용하였다.

(나) 청구인은 쟁점건물에 2008.4.1. 전입신고를 한 이후에 계속하여 거주한 사실이 청구인의 주민등록내역을 통하여 알 수 있고, 조사관서에 제출한 쟁점건물의 임대보증금 현황에서 알 수 있듯이 1층, 3층 및 4층이 전부 임대된 상태에서 청구인은 2층에서 거주할 수밖에 없었다.

(다) 청구인은 쟁점건물 2층에서 OOO을 운영하였는바, 당시 OOO은 “청구인이 쟁점건물 2층에서 주택으로 꾸며진 약 20평의 공간에서 생활하고 있는 것을 본 사실이 있다”라고 확인하고 있다.

(라) 청구인은 2007.3.30. OOO으로부터 쟁점건물을 담보로 OOO원을 대출받았는바, 이와 관련한 OOO의 ‘대출계좌별보증/담보총괄조회표’에는 쟁점건물 총 감정가액 OOO원 중에 주택분 감정가액이 OOO원(총 감정가액의 59.7%)으로 주택부분 감정평가액이 상가부분보다 많다.

(마) 조사관서는 쟁점건물 2층에 주식회사 OOO(대표자 청구인)의 사업자등록이 되어 있어 쟁점건물 2층이 상가가 아니라는 의견이나, 주식회사 OOO는 청구인의 거주지에 사업자등록을 한 것으로 조사관서의 의견은 사실과 다르다.

(2) 청구인은 이혼 당시에 위자료 내지는 양육비 등의 금전을 한 푼도 받지 아니하고 쟁점건물만 증여받았고 이마저도 대출금 및 임차보증금을 증여자가 횡령하였다. 청구인은 쟁점건물의 증여세 신고내역을 알지 못하고 있다가 청구인의 서명이 평소 서명과 달리 되거나 신고일, 접수일 및 전산입력일이 서로 상이하는 등 증여세 신고내역이 비정상적인 절차로 이루어진 사실을 추후에 알았다.

따라서 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 기준시가에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점건물 2층의 일부(상가부분)를 실제로는 주거용으로 사용하였다는 사실을 입증하지 못하고 있다.

청구인의 주장은 이의신청시에는 전혀 제기하지 아니하다가 새롭게 주장하고 있는 것으로 일관성이 부족하고, 쟁점건물의 2층은 공부상 주택이 아닌 상가이며, 청구인이 제시한 인우보증서 및 평면도는 일부를 누가, 언제부터 언제까지 실제로 주거용으로 사용했는지를 입증할 구체적이고 객관적인 증명서류로 인정하기가 어려우므로 청구인의 주장은 정당하다고 볼 수 없다.

(2) 증여로 취득한 부동산의 양도소득세 신고시 취득가액은 환산가액이 아닌 기준시가로 평가하여야 한다.

증여로 취득한 쟁점건물의 취득가액은 증여세 신고 여부와 관계없이 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따라「상속세 및 증여세법」상 평가액으로 하여야 하는 것이므로 같은 법 제60조 및 제61조에 따라 평가한 가액인 기준시가를 취득가액으로 하여 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 주택면적이 상가면적보다 크므로 쟁점건물 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

② 증여받은 쟁점건물의 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 산정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 조사관서가 제출한 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점건물의 건축물대장 및 등기부등본에 나타난 용도 및 면적 등의 내역은 아래 <표1>과 같다.

(나) 쟁점건물의 등기부등본 상 소유권 이전 및 근저당권 설정내역 등은 아래 <표2>와 같다.

(다) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청 경정내역은 아래 <표3>과 같다.

(라) 청구인은 쟁점건물을 증여받으면서 담보채무 및 임차보증금 OOO원을 인수하였다.

(마) 청구인은 2007.4.11. OOO과 협의이혼한 것으로 나타나며, 현재의 OOO이다.

(바) 쟁점건물 소재지의 사업자등록 내역은 아래 <표4>와 같다.

(2) 청구인은 쟁점건물 2층 일부를 주택으로 변경공사를 하여 거주하였다고 주장하며, 청구인의 주민등록초본, 쟁점건물 2층 주택사용부분 평면도, OOO의 인우보증서 등을 제시하고 있는바, 그 세부내역은 다음과 같다.

(가) 청구인의 주민등록초본에는 2008.4.10.부터 2015.12.17.(쟁점건물의 주거지를 그대로 둔 상태로 서울특별시 OOO 회원등록 등을 위하여 2011.10.5.부터 2012.4.2.까지 서울특별시 OOO에, 2015.4.3부터 2015.4.15.까지 서울특별시 OOO에 주민등록이 일시적옮긴 기간을 제외함)까지 쟁점건물 소재지에 주소지가 되어 있는 것으로 나타난다.

(나) 쟁점건물 2층 주택사용부분 평면도에는 방 2개, 다용도실, 부엌, 거실 및 화장실 등이 있는 것으로 나타난다.

(다) OOO의 인우보증서(2017.1.10., 인감증명 첨부)에는 “본인은 청구인이 쟁점건물 2층에서 OOO을 운영할 당시에 숙식을 함께 하며 OOO로 근무하였고, 쟁점건물 2층에 약 20평 정도가 주택으로 꾸며지고 주택으로 사용되고 있었음을 보증한다.”는 내용이,

OOO을 운영하며 거주하였다. 주택으로 변경하는 공사는 지인의 소개를 받은 인테리어업자에게 맡기어 하였고, 최근에 인테리어업자를 수소문하여 보았으나 현재는 큰 건물이 들어서 있어 찾을 수가 없었다. 제가 교통사고를 당하여 OOO을 직접 운영할 수 없어서 추가로 쟁점건물 2층 일부에 OOO이라는 일식집을 6개월 정도 운영하던 중에 OOO가 찾아와 사정이 좋지 아니하다고 하면서 애원하여 아무런 대가도 받지 아니하고 식당을 운영하라고 맡겼으나, OOO는 사업을 하지 아니하고 제가 일주일 동안 외국에 간 사이에 모든 조리기구 등을 다 팔고 도망을 갔다. 이혼 이후 사업도 잘 되지 아니하고 부채를 상환할 능력도 없어서 쟁점건물이 압류가 된 상태에서 쫓기듯 쟁점건물을 매매하였다”라는 취지로 진술하였다.

(4) 청구인의 OOO는 초등학교, 중학교 및 고등학교를 쟁점건물 인근의 학교에서 졸업한 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인의 주소지가 쟁점건물 소재지에 장기간 계속하여 등록되어 있었고 청구인의 딸은 쟁점건물 인근에서 초등학교, 중학교 및 고등학교를 졸업한 것으로 나타나므로 정황상 청구인이 실제 쟁점건물 2층에서 거주할 수밖에 없었던 것으로 보이는 점, 청구인이 운영한 OOO도 청구인이 쟁점건물 2층에서 거주하였다고 확인하고 있는 점, 청구인은 쟁점건물 2층 일부를 주택으로 변경하였다는 평면도를 제출하였고 동 평면도 상으로 보아 66.03㎡(20평) 정도를 주택으로 용도 변경한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 쟁점건물의 주택면적이 상가면적 보다 큰 것으로 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점건물의 상가면적이 건물면적 보다 크다고 보아 상가와 주택의 면적을 안분계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(5) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 2007.3.29. 증여를 원인으로 쟁점건물을 취득한 것으로 나타나는 점, 「소득세법 시행령」제163조 제9항에는 증여받은 자산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 그에 따라 쟁점건물을 평가한 가액은 취득당시의 기준시가인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물의 실지 취득가액을 기준시가로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.