청구인은 서울특별시 양천구 OO동 OOOOO OOOOO OOOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 노원구 OO동 OOOOOO 답 1,412평방미터와 동소 OOOOOOOO 답 93평방미터, 합계 1,505평방미터를 청구외 OOO와 공동으로 88.7.28 개인으로부터 취득하여 1,505분지 330(각자지분 165평방미터로 계산됨, 그러나 이건 양도소득세 결정결의서상에는 164.99평방미터로 되어있음. 이하 “쟁점토지”라 한다)을 89.10.12 청구외 OOO에게 소유권이전등기해 주었는 바(단, 등기부에 의하면 위 소유권이전등기는 90.11.13자 해제를 원인으로 하여 90.11.14 말소등기됨),

처분청은 소득세법 시행령(89.8.1 개정후의 시행령) 제170조 제4항 제2호(마)목에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 90.12.17 청구인에게 89귀속분 양도소득세 55,524,224원 및 동방위세 11,104,840원을 결정고지한데 대하여,

청구인은 이에 불복하여 90.12.27 심사청구를 거쳐 91.4.22 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO와 같이 88.7.28 취득·보유하다가 청구외 OOO에게 190,000,000원(청구인 지분 95백만원) 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금으로 145,200,000원을 지급받고 잔금 44,800,000원을 도로포장, 공유물 분할 및 형질변경을 하여 주는 조건으로 지급받기로 하고 89.10.17 소유권이전등기를 위 OOO 명의로 등기경료하고 이와 관련된 양도소득세를 기준시가에 의거 신고납부하였으나 위 조건성취에 따른 문제로 위 매매계약을 해지하고 90.11.13 소유권이전등기말소 한 바 있으므로 이는 양도라고 볼 수 없어 기히 납부된 양도소득세는 물론 추가로 고지된 이 건 양도소득세도 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 관계 증빙 및 조사내용에 의하면 89.8.23 청구인은 청구외 OOO에게 쟁점토지중 일부인 100평을 190,000,000원 매매계약을 체결하고 토지등의 거래신고를 함에 있어 노원구청에 89.9.22, 142,000,000원으로 허위신고하여 국토관리이용법 제21조의7 규정에 위반하였기에 전시법 규정에 이건 실지거래 양도가액 190,000,000원중 청구인의 지분인 95,000,000원을 양도가액으로 하고, 취득가액 28,000,000원중 청구인 지분 14,000,000원으로 하여 양도소득세를 결정함은 정당하고 또한 청구인은 계약내용인 분할등의 문제로 다툼이 있어 매수인인 청구외 OOO의 요구에 의거 계약을 해지하고 90.11.13 소유권을 말소등기를 하여 청구인의 소유로 환원되었으므로 양도로 볼 수 없다는 주장이나 양도소득이라 함은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득으로서 이때에 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이라고 소득세법 제4조 제3항에서 규정하고 있는 바,

당사자의 매매계약 내용 및 동이행에 하자없이 매매대상이 된 부동산에 대한 잔금이 청산되고 소유권이전등기를 경료한 후 계약해제를 원인으로 그 부동산의 소유권이 당초 소유자 명의로 환원된다 하더라도 동 매매행위는 소득세법 제4조에 의거 계약 당사자가 각각 소유자산을 양도한 것으로 보아야 할 것으로 이 건 청구인과 청구외 OOO간에 매매계약을 체결하여 소유권이 청구외 OOO로 이전되었음은 잔금이 청산되어 소유권이 이전되었다고 할 것이므로 비록 매매계약해지를 원인으로 하여 청구인의 명의로 환원되었다 하더라도 양도에 해당된다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 다툼은 쟁점토지를 양도로 보아 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호(마)목에 의거 실지거래가액으로 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

본건 과세기록에 의하면, 처분청은 쟁점토지를 청구인 OOO이 청구외 OOO와 함께 공동으로 서울시 노원구 OO동 OOOO 답 1,412평방미터와 동소 OOOOOO 답 93평방미터, 합계 1,505평방미터를 88.7.28 개인으로부터 취득하여 1505분지 330(청구인 지분 1/2)을 89.10.6자 매매를 등기원인으로 하여 89.10.12 청구외 OOO에게 소유권이전등기 해준것으로 되어 있고 그 실지거래가액이 190,000,000(청구인 지분1/2)임에도 검인 계약서를 145,200,000원으로 작성하여 국토이용관리법을 위반함으로써 관계법령을 위반한 경우라고 보아 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호(마)목을 적용, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 것임이 확인되는 데 이에 대하여 청구인은 동 토지의 89.10.12자 소유권이전등기가 90.11.13자 매매계약해제 계약서에 의하여 90.11.13 말소 등기되었음으로 이건 양도로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

살피건대,

(1) 청구인은 이건 매매계약 해제 및 말소 등기에 대하여, 『쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도함에 있어 우선 그 등기를 공유지분 일부 이전으로 하여 넘겨주고 잔금은 공유물 분할 및 형질 변경을 해주고 받는 조건으로 하였는 데 공유물 분할 및 형질변경이 불가하여 매매계약을 해제하고 소유권이전등기를 말소한 것』이라고 주장하고 있으나, 청구주장 공유물분할 및 형질변경을 관계관청에 신청하거나 이를 위하여 어떠한 조치도 시도한 흔적을 찾아볼 수 없고, 위의 형질변경등을 하여 주는 조건으로 양도한 사실확인 할 수 있는 매매계약서와 위의 계약해제에 따른 위약금등을 지급한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 거증자료를 제시하지 못하는 것으로 보아 청구주장은 신빙성이 있어 보이지 아니하고,

(2) 또한 청구인의 주장이 사실이라면 잔금을 받기전에 등기를 먼저 넘겨주었던 것이 되는 바, 이와 같은 경우에는 매도자가 가등기등을 해놓는 것이 일반적인데 그런 가등기등을 전혀 해놓은 바 없었음이 등기부상 확인되는 한편 89.10.6자 검인계약서에 보면 잔금지급일(89.10.11)에 소유권을 이전해 주는 것으로 되어있으며 잔금을 받기전에 미리 소유권을 넘겨준다는 특약사항이 없었고, 1년 1개월만에 계약이 해제되어 말소 등기 되었으며, 또 이건 세무조사착수일 이후에 해제·말소된 점,

(3) 잔금을 독촉했던 객관적인 흔적이 없고 계약금과 중도금을 되돌려 준 자료가 없으며, 매매계약 해제계약서에 보더라도 이에 대한 언급이 전혀 없고, 또 위약에 따른 위약금 등의 처리 문제가 전혀 언급되지 아니하고 있는 점

(4) 쟁점토지는 그 지목이 답일 뿐만 아니라 청구인 주장처럼 매매계약을 해제한 것이 사실이라면 그 사이에 건축물 신축등에 사용되지 아니하였던 나대지 상태이었던 것으로 인정되므로 잔금도 청산하기 전에 명의를 미리 넘겨 야할 필요성이 있었던 것으로 생각되지 아니하는 바, 따라서, 이건은 잔금 청산후에 등기를 넘겨 갔던 것으로 인정되는 점

(5) 당초 처분청조사시 매도인인 청구인은 그의 90.8.23자 사실 확인서에서 쟁점토지를 청구외 OOO에게 1억 9천만원에 양도하였다고 확인하였고 매수인인 청구외 OOO 또한 동 토지를 1억 9천만에 취득하였다고 90.8.22자 확인서에서 확인한 바 있는 한편, 잔금이 청산되지 아니하였다거나 앞으로 계약을 해제할 것이라는 등의 내용은 일체 언급이 없었던 점

(6) 청구인은 쟁점토지를 거래하면서 토지 거래 신고를 사실과 다르게 하여 국토이용관리법을 위반한 관계로 관계 당국에 고발될 염려가 있었던 점

(7) 당심의 심리자료 제출 요구에 의하여 노원구청장이 제출한 자료(도령 30310-1019, 91.7.15, 당심 접수 제3290호, 91.7.22)에 의하면 청구인이나 매수인으로부터 쟁점토지에 대한 공유물 분할 신청과 토지 형질 변경신청이 없었음이 확인되는 점

(8) 매매계약서상의 매매조건이 성취된 후 동 계약의 임의 해제는 실질적인 재매매적 성질을 띤 것이라 봄이 타당할 것인 점등

이상 설시한 내용을 모두어 볼 때 쟁점토지는 그후 그 소유권 이전 등기가 말소된 사실에 불구하고 청구인이 89.10.12 청구외 OOO에게 양도한 것이라고 봄이 타당하다 하겠다.

따라서, 쟁점토지는 청구인이 청구외 OOO에게 양도한 것이고, 이와 같이 양도한 것으로 보는 한 허위계약서 작성으로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 해당되는 경우에 있어서는 다툼이 없으므로 본 건 과세처분은 정당한 반면, 이와 다른 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.