가. 청구인은 2012.2.4. OOO 대 150㎡ 및 건물 526.85㎡(지상 6층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속으로 취득하였고, 2016.4.26. 양도가액 OOO원에 양도한 후 2016.5.2. 양도소득세 신고시 1세대 1주택(고가주택) 비과세 규정을 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

나. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 세무조사를 통해 1세대 1주택 비과세 대상 겸용주택이 아닌 공동주택의 양도에 해당하는 것으로 보아 6층의 건물 중 1개 층에 대해서만 「소득세법」제89조에 따른 비과세 규정을 적용하고 나머지 부분에 대해서는 비과세를 배제하여 2017.7.5. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 「건축법」에 의한 다가구주택이 아니라 「건축법」에 의한 단독주택 중 다가구가 생활이 가능한 단독주택이다.

처분청은 「건축법 시행령」[별표1] 제1호에 단독주택의 범위에 다가구주택이 포함되어 있다는 이유로 다가구주택과 단독주택이 모두「건축법 시행령」[별표1] 제1호 다목에 해당될 수 있다는 의견이나, 단독주택과 다가구주택은 「건축법」[별표1] 제1호 가목과 같은 호 다목으로 각각 다르게 분류되어 있어 쟁점부동산은 다목에 의한 다가구주택이 아니라 가목의 단독주택에 해당하며, 단지 다가구가 생활할 수 있는 구조를 갖고 있을 뿐이다. 세법상으로도 단독주택과 다가구주택은 기준시가의 계산에 있어 용도지수가 상이하며 임대사업 관련 기준경비율 및 업종코드도 다르게 분류되고 있다.

또한, 「소득세법 시행령」제155조 제15항에 해당하기 위한 단서조건이 다가구주택에 해당해야 하므로 다가구주택인지 단독주택인지의 여부는 이 건 부과처분에 있어 가장 핵심적인 전제조건인 바, 처분청은 쟁점부동산에서 5가구가 거주하였으므로 실질이 다가구주택에 해당한다고 보았으나, 「소득세법」제88조에서는 “주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다”라고 주택에 대하여 규정하고 있을 뿐 단독주택과 다가구주택을 별도로 구분하지 않고 있다(청구인은 공부상 사무실 용도인 2층과 3층을 사실상 주거용으로 사용하여 주택으로 기 분류함).

「건축법」에서도 같은 법 시행령 [별표1] 제1호 가목을 단독주택으로, 같은 호 다목을 다가구주택으로 분류하고 있을 뿐 단독주택으로 건축허가를 받고 이에 따라 건축물대장에 기재된 단독주택을 실제 용도를 바탕으로 다가구주택으로 재분류하지 않고 있다.

「건축법」상 단독주택이라도 여러 명의 임차인에게 임대를 할 수 있는 구조로 건축이 가능한 것이며, 설령 여러 명의 임차인에게 임대하였다 하더라도 이를 임의로 다가구주택 또는 다세대주택이라고 보는 것은 세법상 실질과세원칙에 어긋나고, 「건축법」상 건축물의 분류 방법에도 없는 방법이다.

즉, 「건축법」상 단독주택인지 다가구주택인지 여부는 별도로 세법상 실질과세 원칙이 적용될 여지가 없는 것으로써 건축물대장에 명시된 바에 따라야 할 것이며, 이를 「소득세법 시행령」제155조 제15항에서도 「건축법 시행령」[별표1] 제1호 다목에 의한 다가구주택에 대해서만 적용하도록 하고 있다.

(2) 쟁점부동산에 대해서는 「소득세법 시행령」제155조가 아닌 제154조가 적용되어야 한다.

청구인은 쟁점부동산에 대하여 실질과세원칙 및 「소득세법」상 ‘주택’의 규정에 따라 사실상 주거용으로 사용하는 부분(2층과 3층)까지 주택면적에 합산하여 양도소득세를 기 신고한 바 있다.

처분청은 쟁점부동산을 「건축법」상 다가구주택 요건을 충족하지 못하는 공동주택이라는 가정 하에 소득세법 기본통칙 규정을 준용하여 상가와 공동주택을 함께 소유하는 경우 겸용주택으로 볼 수 없다는 의견이다. 또한 처분청은 다가구주택의 요건(3층 이하)에 있어서는 「건축법」의 규정을 엄격하게 준용하면서도 쟁점부동산이 어떻게 「건축법」상 공동주택으로 될 수 있는지에 대해서는 근거를 제시하지 못하며, 임의적인 법률해석으로 쟁점부동산을 다가구주택 또는 공동주택으로 구분하고 있다.

쟁점부동산은 「건축법」상 다가구주택이 아니므로 「소득세법 시행령」제155조가 적용될 수 없으며, 「건축법」상 공동주택이 아니므로 겸용주택의 규정( 「소득세법 시행령」제154조)이 배제될 이유도 없다.

쟁점부동산 중 주택부분에 대하여는 이미 관할관청인 OOO에서도 개별주택으로 보아 2005년부터 개별주택가격을 공시하여 재산세를 과세하고 있으며, 2008년부터는 공부상 용도와 달리 주거용으로 사용되고 있는 2층과 3층의 건물까지 합산하여 개별주택가격을 공시하고 있다.

(3) 쟁점부동산이 실질상 ‘다가구주택’이나 「건축법 시행령」[별표1] 제1호 다목에 의한 ‘다가구주택’에는 해당하지 않는다는 처분청의 의견은 자기모순이다.

「소득세법 시행령」제155조 제15항의 적용 대상은「건축법」상 ‘다가구주택’이다. 다가구주택인 경우 전체를 하나의 주택으로 보거나 또는 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이므로 쟁점부동산이 「건축법」상 ‘다가구주택’에 해당하지 않는다면 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 볼 수도 없다.

처분청은 청구인의 주택이 실질상 다가구 주택에 해당하지만 「건축법 시행령」[별표1] 제1호 다목의 요건에 해당하지 않는(3층을 초과하는 사유로 인해) 다가구주택이므로 「소득세법 시행령」제155조 제15항에 의해 일괄양도를 하더라도 1개 층을 제외하고는 비과세가 될 수 없다는 의견이나, 이는 자기 모순적인 의견이다.

따라서 처분청은 쟁점부동산을 「건축법 시행령」[별표1] 제1호 다목에 해당하는 다가구 주택에 해당하지 않는다고 하면서 ‘한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분’을 5개로 보아(5가구 거주) 그 중 1가구에 대해서만 비과세를 인정하였으나, 이는 청구인의 주택이 다가구 주택이 아니라는 전제와 자기 모순되는 것으로써 「건축법」상 다가구 주택이 아닌 주택에 대하여 「건축법」상 다가구 주택에 해당하는 규정으로 과세하는 모순점이 발생한다.

만약 5가구를 ‘다세대’주택으로 보아 1주택은 비과세를 하고 4주택은 과세를 한 것이라면, 이는 「건축법」의 단독주택과 공동주택의 범위를 임의로 판단한 것으로서 「건축법」및 「소득세법」과 상충된다 할 것이다.

단독주택과 공동주택의 주된 차이점은 단독주택은 토지와 건물이 별개로 구분등기된 주택을 의미하며, 공동주택은 토지와 건물이 집합건물로 하나로 등기된 주택을 의미한다. 외형상 비슷해 보이는 건물이라고 하더라도 건축주가 이를 다세대주택으로 허가받아 등기할 수도 있으며, 다가구주택 또는 단독주택으로 허가받아 등기할 수도 있다.

쟁점부동산은 1개의 주택으로 등기되는 단독주택에 해당한다. 이와 같은 쟁점부동산을 다가구주택 혹은 공동주택으로 임의로 분류하는 것은 「건축법」을 준용한다고 규정된 「소득세법 시행령」제155조를 근본적으로 위배하는 것으로서, 과세관청이 임의적으로 단독주택으로 등기된 건축물을 공동주택으로 분류한다면 「건축법」상 건축물의 분류 규정은 아무런 의미가 없는 법규가 될 것이다.

(4) 쟁점부동산은 ‘단독주택’으로 등기되어 있고, 「건축법 시행령」[별표1] 제1호 가목에 의하면 단독주택에는 층수의 제한이나 면적의 제한이 없다.

처분청은 쟁점부동산을 「건축법 시행령」[별표1] 제1호 다목에 해당된다고 보아 층수 기준(3층 이하) 및 바닥면적 기준(660㎡ 이하), 세대 수 기준(19세대 이하)을 적용하고 있으나, 쟁점부동산은 「건축법 시행령」별표1 제1호 가목에 해당하는 단독주택이므로, 마땅히 해당 조문에 해당하는 조건을 검토해야 할 것이다.

「건축법 시행령」[별표1] 제1호 가목에 의한 단독주택에 대하여는 아무런 요건이 없다. 즉, 쟁점부동산은 「건축법」상 ‘단독주택’이며 「소득세법」상 ‘주택’에 해당할 뿐, 「건축법」상 ‘다가구주택’이 되거나 「소득세법」상 ‘다가구주택’이 될 이유도 없는 ‘단독주택(건축법상)’ 혹은 ‘주택(소득세법상)’일 뿐이다.

따라서 6층으로 등기가 되었는지 여부와는 상관없이 쟁점부동산이「건축법」상 ‘단독주택’에 해당하는데 아무런 지장이 없는 것으로서, 다가구가 거주한다고 해서 단독주택이 아니라거나, 3층이 초과되었다고 해서 다가구주택 또는 다세대주택이라는 의견은 「건축법」과「소득세법」을 확대해석한 것이다.

또한 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세를 적용하는 고가주택에 대한 기준은 2002년 고급주택에서 고가주택으로 변경되면서 면적기준은 폐지되고 가액기준만 적용하는바, 현행 「소득세법」에서는 연면적 264제곱미터 이상(과거 고급주택기준)이라고 할지라도 비과세를 받는데 제한이 없어졌다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 처분청에서 쟁점부동산에 단지 5가구가 거주한 사실을 근거로 건축법 상 주택 분류 기준을 따르지 않고 임의로 다가구주택으로 판단하여 과세하였다고 하나, 우선 「소득세법」에서 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 주택의 용도에 따른 구분 기준이 없다는 점에 대해서는 처분청과 청구인 사이에 이견이 없고, 「건축법」에서 다가구주택에 대해 규정하게 된 과정을 살펴보면 1960년대 이후 산업화에 따른 도시 인구집중이 가속화 되자 저소득층의 도시 주택난을 해소 및 주택소유 가구의 임대소득 증대 요구가 서로 맞물리면서 다가구주택이란 형태의 주택이 공급되기 시작된 것이며, 당연히 다가구주택은 주로 주택 소유주의 거주가 아닌 임대를 목적으로 건축되었다.

다가구주택의 공급이 증가하자 건설교부통부에서 1990.4.21. “다가구주택의 건축기준”을 고시하였고, 그 주요 내용은 다음과 같다.

OOO

위 기준에 따른 단독주택과 다가구주택의 차이점은 단독주택의 경우 1가구가 거주할 수 있는 주택을 의미하고, 다가구주택이란 여러 가구가 거주할 수 있는 주택을 의미하는바, 청구주장에서 언급한 “다가구가 생활이 가능한 단독주택”이 다름 아닌 다가구주택을 의미하는 것이다. 따라서 쟁점부동산은 5가구가 거주할 수 있는 구조로 되어 있으므로 「건축법 시행령」[별표1] 제1호 가목에서 규정한 단독주택에 해당하지 않는다.

(2) 청구인은 「건축법 시행령」[별표1]에 단독주택과 다가구주택이 별도로 규정되어 있고 건축물대장에 단독주택으로 기재되어 있으므로 쟁점부동산이 단독주택에 해당한다는 주장이나, 위 [별표1]의 연혁을 살펴보면 1999.4.30. [별표1]을 개정하면서 다목에 다가구주택에 대한 내용이 신설되었고, 그 전에는 단독주택을 “단독주택, 다중주택 및 공관”으로 규정하고 있었다.

즉, 1999.4.30. 이전에 신축한 건물의 경우 「건축법」상 단독주택 분류에 다가구주택이 없어 다가구주택의 경우 건축물대장에 단독주택으로 기재될 수밖에 없었고, “다가구주택의 건축기준”에서도 다가구주택의 경우 건축허가 시 “단독주택”으로 표기하도록 규정하고 있다.

쟁점부동산의 경우에는 1994.9.4. 건축허가, 1996.6.4. 사용승인을 받아 건축물대장에 단독주택으로 기재된 것이므로 쟁점부동산의 건축물대장에 단독주택으로 기재되어 있어 단독주택에 해당한다는 청구주장은 타당성이 없다.

(3) 청구인은 처분청에서 쟁점부동산이 공동주택에 해당한다는 근거를 제시하지 못하였다고 주장하나, 「건축법 시행령」[별표1] 제2호 가목에서 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택은 공동주택으로 규정하고 있고, 청구인은 건축물대장 내용에 불구하고 실제로 주택으로 사용하는 층이 5개 층 이상임을 입증하는 증빙을 첨부하여 양도소득세를 신고함으로써 쟁점부동산이 실제로는 공동주택에 해당한다는 사실이 확인되었으므로 처분청에서 별도로 쟁점부동산이 공동주택임을 입증할 필요는 없다고 판단된다.

또한 청구인은 쟁점부동산에 대한 개별주택가격이 고시되었으므로 단독주택에 해당한다는 주장이나, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제2조 제4호에서 “단독주택”에 대해 공동주택을 제외한 주택이라고 규정하고 있고, 제3호에서 “공동주택”의 경우 「주택법」규정을 준용하고 있으며, 「주택법」에서는 단독주택과 공동주택의 분류에 대해 「건축법 시행령」[별표1] 규정을 준용하고 있는데, 「건축법 시행령」[별표1]에서는 주택을 단독주택과 공동주택으로만 구분하고 있기 때문에 다가구주택의 경우 개별주택가격 고시 대상에 해당한다.

쟁점부동산의 경우 건축물대장에 2～3층이 실제 용도(주택)와 다르게 근린생활시설로 기재되어 있고, 구분등기를 하지 않은 상태이기 때문에 개별주택가격 고시 대상에 해당하여 개별주택가격이 고시된 것이므로 공동주택가격이 고시되지 않았다고 하여 단독주택에 해당한다는 청구주장은 타당성이 없다.

(4) 청구인은 처분청에서 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아 과세한 경우 모순점이 있고, 공동주택으로 보아 과세하였다면 쟁점부동산이 호별로 등기가 되어 있지 않음에도 불구하고 「건축법」규정을 무시하고 임의로 공동주택으로 분류하였다고 주장하나, 우선 처분청은 쟁점부동산을 다가구주택이 아닌 공동주택으로 보아 과세한 것이고, 집합건물로 등기되어 있지 않기 때문에 공동주택에 해당하지 않는다는 주장은 청구인이 건축물대장 및 등기부 작성과정을 제대로 알지 못하고 있음에 기인한다.

「건축법 시행령」[별표1] 제1호 및 제2호 규정을 살펴보면 호별 등기 여부를 기준으로 주택 용도를 구분하는 것이 아니라 주택으로 사용하는 층수 등을 기준으로 하여 다가구 및 공동주택을 구분하고 있으므로 집합건물로 등기되어 있지 않아 공동주택에 해당하지 않는다는 청구주장은 근거가 없고, 등기부는 건축물대장에 기재된 내용을 기준으로 작성되는 것이며, 건축물대장은 건축법에 따라 작성하게 되는데, 건축허가 시 쟁점부동산의 2～3층의 용도를 실제와 달리 근린생활시설로 허가를 받았으므로 집합건물로 등기되지 않은 것이지, 만약 처음 건축허가를 받을 당시 2～6층을 주택으로 사용하는 것으로 신청하였다면 당연히 집합건물로 등기가 되는 것이다.

4층 이상 주택으로 사용할 수 있는 건물을 신축하면서 공동주택으로 등기하는 경우 다주택 보유로 인한 양도소득세 등 조세부담이 발생하여 이를 회피하기 위해 주택으로 사용하는 층을 3층 이하로 하여 다가구주택으로 건축허가를 받는 관행이 있는데 쟁점부동산이 그런 경우에 해당하고, 쟁점부동산은 공동주택에 해당하므로 1개 층만 비과세하고 나머지 4개 층에 대해 과세한 당초 처분은 정당하다.

(5) 쟁점부동산의 사진을 보면 일반적으로 인정되는 단독주택이 아니라 임대목적으로 건축된 여러 가구가 거주할 수 있는 다층 건물임을 알 수 있고, 다가구주택이란 여러 가구가 거주할 수 있는 주택을 의미하며, 「건축법 시행령」[별표1]에서도 주택으로 사용하는 층이 5층 이상이면 공동주택으로 분류하고 있는바, 쟁점부동산을 공동주택으로 보는 것이 당연하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 단독주택이 아닌 공동주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령

제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

제155조[1세대1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(2)-1 소득세법 시행령 ＜2011년 이전＞

제155조[1세대1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구 주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

(3) 소득세법 시행규칙

제74조[다가구주택]＜1999년 5월～2011년 이전＞ 영 제155조 제15항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

제74조[다가구주택]＜1998년 이전＞ 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독 주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.

(4) 건축법

제2조[정의] ② 건축물 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

1. 단독주택

2. 공동주택

(5) 건축법 시행령

제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다.

※ [별표1] 용도별 건축물의 종류 ＜1999.04.30. 이후＞

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다)

나. 다중주택

다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것.

(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 (부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

(3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택

가. 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

(6) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률

제2조[정의]

2. “주택”이라 함은 「주택법」제2조 제1호의 규정에 의한 주택을 말한다.

4. “단독주택”이라 함은 공동주택을 제외한 주택을 말한다.

(7) 주택법

제2조[정의]

1. “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

(8) 주택법 시행령

제2조[단독주택의 종류와 범위] 법 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다

1.「건축법 시행령」별표1 제1호 가목에 따른 단독주택

2.「건축법 시행령」별표1 제1호 나목에 따른 다중주택

3.「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고에 대해 처분청이 세무조사 결과 양도소득세를 경정한 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

OOO

(2) 쟁점부동산의 현황은 다음과 같다.

(가) 등기사항전부증명서(건물)에 의하면, 쟁점부동산은 표제부에 철근콘크리트조 평스라브 근린생활시설 및 단독주택(1가구)로 기재되어 있고, 1996.6.22. 소유권보존 등기되었으며, 2012.2.4. 청구인이 상속으로 취득하였으며, 2016.4.26. 매매를 원인으로 소유권이전 등기된 것으로 나타난다.

(나) 쟁점부동산의 건축물 대장 및 실제 사용 현황은 아래 ＜표2＞와 같다.

OOO

건축물관리대장상 쟁점부동산의 2∼3층이 사무실로 등재되었지만 현장사진 등에 따르면 주방시설과 화장실 등을 갖춘 독립된 생활이 가능한 주거시설로 확인되고, 제출된 임대차계약서 등에서도 청구인은 2∼6층을 주거용으로 임대한 것으로 나타난다.

(다) 쟁점부동산에 대해 국토교통부가 고시한 개별주택가격을 보면, 산정대상 주택의 면적은 2007.1.1. 196.15㎡(건물 전체 연면적 526.85㎡)였으나, 2008.1.1. 이후 고시된 개별주택가액의 건물 산정 면적은 356.95㎡(2～3층 면적 포함)로 확인된다.

쟁점부동산은 공부상 2～3층이 근린생활시설(사무실)이나 실제 주택으로 사용하고 있고, 하나의 건물이 주택(356.95㎡)과 주택 외의 부분(169.9㎡)으로 복합되어 있는 것으로 확인되며, 쟁점부동산의 2층부터 6층까지를 주택으로 사용된 사실에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 이견이 없다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부동산이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 「건축법 시행령」[별표1]에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립적으로 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 등을 판단하여야 한다(조심 2018서1507, 2018.5.31., 같은 뜻임).

쟁점부동산의 건축물대장 및 등기사항전부증명서상 쟁점부동산의 용도가 근린생활시설 및 단독주택으로 기재되어 있긴 하나, 「건축법」상 단독주택의 범위에 다가구주택에 대한 내용은 1999.4.30. 「건축법 시행령」[별표1]을 개정하면서 제1호 다목에 신설되었고, 쟁점부동산은 동 시행령이 개정되기 이전에 신축된 건물(1996.6.4.)에 해당하는 점, 쟁점부동산은 주택으로 사용한 층수가 5개 층이고, 각 층은 거주자가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 별도의 주택으로 사용되었으므로 쟁점부동산은 「건축법 시행령」[별표1]에 따른 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 점, 쟁점부동산은 비록 구분등기가 되어 있지 아니하나, 청구인은 쟁점부동산 중 2개 층을 당초 용도인 사무실이 아닌 주택으로 사용하였고, 이에 따라 주택으로 사용하는 층수가 5개 층으로 늘어나 쟁점부동산은 단독주택이 아닌 사실상의 공동주택에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산을 단독주택으로 보아 1세대 1주택으로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점부동산 중 1개 층을 제외한 나머지 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용대상이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.