가. 청구인은 2004.3.12. OOO 답 1,582㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2012.6.15. 같은 리 544-1 답 58㎡로 분할하였고, 2012.11.29. 분할된 토지를 포함한 쟁점토지를 OOO만원에 양도하고, 취득가액을 OOO만원으로 하여 2012년 귀속 양도소득세를 예정신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 신고한 매매(취득)계약서를 사후에 작성된 허위의 매매계약서로 보아 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고, 청구인의 금융거래내역으로 확인된 OOO만원을 취득가액으로 하여 과세하겠다는 세무조사 결과를 통지하였고, 이에 청구인이 과세전적부심사를 청구하였으며, 그 결과 청구주장이 일부 이유 있다고 결정OOO하였고, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 OOO만원으로 하여 2013.12.10. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.20. 이의신청을 거쳐 2014.4.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 청구인이 전소유자의 정기예탁금을 기준으로 매매계약서OOO를 임의로 작성하여 제출하였을 가능성이 큰 것으로 보인다는 의견에 대하여, 2004.3.12. 전소유자와 가족명의의 정기예탁금 합계가 OOO원인데도 OOO원이 아닌 OOO만원의 매매계약서를 만들 이유가 없으며, 전소유자의 확인서에 의하면 청구인이 신고한 OOO만원보다는 적은 금액이나 정확한 금액은 기억나지 않는다고 하였다.

처분청이 쟁점토지(544)와 같은 곳 539와 541의 거래형태 비교와 공시지가 대비 15배 차이가 나는 매입가격은 현실에 부합하지 않는다는 의견에 대하여, 청구인이 제시한 신문기사(2002.11.12.)에 의하면 이미 1996년 OOO의 이전계획이 쟁점토지 소재지로 확정되었으며 부동산투기 바람이 일었고, 2003년말 경에 학과의 신설과 2003.12.26. 승진지구단위계획이 고시되어 농지가 택지로 바뀜에 따라 지가가 상승하기 시작하였으며, 부동산 경기는 2002년부터 상승하기 시작하여 2003년부터는 하루가 다르게 급상승하였고, 청구인 입장에서 상가를 지을 수 있는 준주거지역의 택지가 평당 OOO만원 정도면 아직은 저가로 판단하여 매입하였으며, 그 이후로 OOO와 통합, OOO 개통 등으로 상승하다가 2005.8.31. 부동산대책의 일환으로 부재지주의 비사업용토지에 대한 양도소득세 폭탄으로 부동산시장이 얼어붙어 지가가 추락하였고, 이에 청구인은 쟁점토지를 매각하려고 노력하였으나 매입가격에도 처분할 수 없었다.

공시지가의 경우, 그 시세가 반영되기 위해서는 2 3년은 지나야 하는바, 연도별 공시지가표를 보면 한눈에 파악할 수 있으며, 2006년 부동산실거래를 위한 사전정지작업으로 시세와 공시지가의 차이를 줄이기 위한 대책으로 공시지가를 해마다 배 이상 올렸으며, 쟁점토지를 포함한 인접토지의 경우에도 공시지가가 폭등하는 기현상이 있어 당시 시세는 공시지가와 상관관계가 없다는 반증인 것이다.

즉, 쟁점토지와 인근토지(567)는 2003년의 공시지가가 OOO원/㎡이었으나, 2006년에는 각각 OOO원/㎡과 OOO원/㎡으로 약 11.2배 및 15배가 올라 그 당시에는 공시가액과 시가의 괴리로 인하여 공시지가의 공신력을 인정받지 못하고 있는 상황을 간과하여 처분청은 공시지가와 매입가액이 13배 차이나기 때문에 매매계약서를 인정할 수 없다는 비합리적인 의견을 제시하고 있다.

쟁점토지와 인근토지(539, 541, 567)를 비교할 때, 용도지역에 따라 지가가 차이가 남에도 처분청은 위치성, 접근성과 공시지가만 따지는 오류를 범하였는바, 위치성과 접근성마저도 현격한 차이가 있기 때문에 용도지역의 차이를 두었음에도 이를 등한시하였고, 동일한 지역이라도 고려되어야 할 부분이 용도지역 뿐 아니라 토지형상, 도로, 건축행위 조건이라 할 것인바, 인근토지에 비하여 쟁점토지는 장방형토지로서 3면이 도로로 접해 있고 상업용건축이 가능한 준주거지역을 접한 단독 건축행위가 가능한 최상의 조건을 가진 토지로 인근토지와 가격차이가 월등히 나는 게 이치에 맞다.

전 소유자가 매도한 인근토지(539, 541)와 2012년 매도한 쟁점토지의 평당 매매가가 월등히 차이가 나는 이유가 청구인의 논리를 뒷받침하며, 청구인이 매입할 시기에도 인근토지(539, 541)는 쟁점토지와 인접한 토지였으나 지가의 차이가 월등히 차이가 난 것임을 한눈으로 파악할 수 있을 것이며, 쟁점토지를 취득한 매수인도 원룸을 건축하기 위한 것이었다.

인근토지(567)의 경우, 쟁점토지보다 1년 후에 매매가 이루어지면서 평당 OOO만원으로 거래되었고, 2011년 매도시에는 평당 OOO만원에 거래되었는바, 2003년 공시지가가 동일한 점을 감안하고 취득가액이 공시지가 대비 25배나 차이가 나는 점을 고려하면 쟁점토지 취득시점에는 공시지가와 시세의 차이는 무관하다 할 것이다.

매매대금은 은행거래뿐만 아니라 사정에 따라 현금 또는 타인에게 자금을 빌려 지급할 수 있는바, 청구인이 10년 넘는 거래를 은행의 협조를 얻어 처형과 장인의 계좌에서 출금한 합계 OOO만원의 수표 6장과 입금전표를 찾아 제출하였다.

수표발행일이 잔금일 하루 전인 2004.3.11.이고 발행지는 처형과 장인이 살고 있는 OOO이며, 잔금날인 2004.3.12. 전소유자 명의로 정기예탁된 OOO원 중 이체된 계약금 OOO만원을 뺀 나머지가 입금된 것이 밝혀졌음에도 차용증을 작성하지 아니하였다는 이유로 이를 부인하는 것은 부당하다.

처분청은 청구인이 제시한 실제매매계약서 원본의 도장 인주가 번진다고 해서 공인중개사가 10년 넘는 계약서를 가지고 가서 인주는 오래되어도 손으로 세게 밀면 번진다는 것을 직접 확인시켜주었음에도 이를 부인하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지 취득시기는 우리나라의 공시지가가 현 시세와의 괴리로 인해 공신력을 인정받지 못하는 시기였다는 주장과 함께 청구인이 당초 처분청에 제출한 의견에 대한 추가적인 반박자료를 살펴보면, 청구인이 아는 지인을 통해 당시 주변 거래시세와 공시지가 산정의 불합리성에 근거하여 주장하는 비교대상의 ‘OOO’의 토지는 항공사진과 같이 쟁점토지와 동일구역 외에 존재하며 거리상 100m 정도 떨어진 위치에 4차선 도로와 접해있는 토지로 쟁점토지의 취득가액 OOO만원이 적정하다는 청구인의 주장에 근거할 수 있는 매매사례가액 비교대상 토지로 신뢰성이 없는 것으로 판단된다.

청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 OOO만원이 적정하지 아니하다는 처분청의 주장에 근거하는 비교대상 토지OOO에 대한 지적편집도를 살펴보면,

① 쟁점토지와 인접하며 동일구역 내 일반 농로에 존재하는 토지로 기준시가 산정이 동일한 지역이며, ② 아래 표와 같이 쟁점토지의 전소유자가 쟁점토지외 동일구역 내 2011년까지 보유하다가 매매(양도)한 비교대상 토지의 2011년 매매한 거래가액으로 판단하여 볼 때, 공시지가가 상승하였음에도 불구하고 2011년 면적당(㎡) 거래가액이 2004년도 면적당(㎡) 거래가액 보다 낮게 형성된 사실이 확인되어 쟁점토지의 전소유자와 거래가액이 OOO만원이라는 청구인의 주장에 대하여는 타당하지 아니한 것으로 판단된다.

○○○

청구인이 쟁점토지 전소유자의 사실확인서 및 금융증빙을 근거로 실제 취득가액이 OOO만원이라는 주장에 대하여, 당초 제출된 의견서 및 이의신청 결정서상 내용을 근거로 청구인이 주장하는 차용금 OOO만원은 이의신청 심리내용과 같이 실제취득가액으로 볼 수 없으므로 당초 처분청의 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 실제 취득가액을 매매계약서상OOO만원으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법률

소득세법

제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도와 관련하여, 청구인이 당초 신고한 양도소득세 예정신고서 및 처분청의 조사, 과세전적부심사 결정과 관련한 양도소득세 경정결의서 내용은 아래와 같다.

○○○

(2) 처분청의 당초 조사내용에 의하면, 청구인이 신고한 취득가액 OOO만원은 허위계약서로 보아 인정하지 아니하고, 청구인의 금융계좌에서 소유권등기접수일인 2004.3.12. 출금된 OOO만원으로 취득가액을 인정한 것으로 나타난다.

○○○

(3) 청구인이 과세전적부심사를 청구한 결과, 처분청은 2004.2.18. 청구인 및 배우자 류OOO 명의로 출금된 금액 OOO만원이 같은 날 계약금으로 전소유자 명의의 OOO에 입금된 OOO만원과 거의 일치하므로 취득가액으로 추가 인정하여 OOO만원으로 양도소득세를 결정한 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점토지의 실제 매매계약서 및 영수증, 금융증빙 등을 제시하면서 쟁점토지의 취득가액은 OOO만원이라는 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점토지 실지매매계약서라고 주장하면서 매매계약서 원본 및 잔금 지급 영수증을 제시하는바, 부동산매매계약서에는 2004.2.18. 분할전 쟁점토지를 매매대금 OOO에 청구인과 전소유자간에 계약한 것으로 나타나며, 영수증에는 2004.3.12. 쟁점토지의 잔금조로 OOO만원을 영수하였다고 전소유자가 매수인에게 작성하여 준 것으로 나타난다.

(나) 청구인이 제시한 쟁점토지 및 인근토지의 연도별 공시지가 내역은 아래와 같이 나타난다.

○○○

(다) 쟁점토지 전소유자의 보통예탁금 거래명세표에 의하면, 전소유자 유OOO의 금융거래내역은 아래 표와 같이 나타나며, 청구인이 매매계약한 2004.2.18. 전소유자의OOO에 OOO만원이 입금되었고, 출금전표에는 OOO계좌에서2004.3.12. OOO만원이 출금대체되었으며, 같은 날 OOO 및 OOO 10개 계좌에 분산하여 OOO원이 입금된 것으로 나타난다.

○○○

(라) 청구인은 처형 및 장인이 OOO에서 20년 이상 거주하였고, 제시된 수표가 OOO에서 발행되었으며 이들로부터 OOO만원을 차입하여 전소유자에게 지급된 것이라고 주장하면서 OOO 및 OOO발행 수표 OOO만원의 사본을 제시하고 있는바, 수표내용은 OOO은행이 2004.3.11. 발행한 OOO과 OOO에서 2004.3.11. 발행한 OOO만원권 1장이며, 수표 이면에는 전소유자의 이름이 배서된 것으로 나타난다.

(마) 청구인은 쟁점토지 지역의 용도지역별 변경 내역(미지정→준주거지역)이 기재된 관보, 1996년 확정된 OOO의 캠퍼스 이전계획에 따라 2004년말에 모든 대학시설이 이전된다는 신문기사 5매를 제시하고 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 당초 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 금융자료로 확인된 금액을 취득가액으로 보았으나, 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서에는 2004.2.18. 분할전 쟁점토지를 OOO만원에 매매계약한다고 기재되어 있는 점, 계약금을 제외한 OOO만원을 전소유자가 2004.3.12. 영수하였다는 영수증을 제시하고 있는 점, 전소유자의 금융거래내역을 보면 계약일자인 2004.2.18. 계약금 OOO만원을 입금하였고, 잔금일자인 2004.3.12. OOO만원을 대체출금한 후, 전소유자가 이서한 수표 금액OOO를 포함하여 총 OOO원을 입금한 것으로 나타나는 점, 처분청이 쟁점토지 매매가액을 비교하고 있는 토지는 매매시점, 토지형상, 위치 등을 달리하여 비교대상으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 지급한 금액이 금융증빙 등으로 확인된다 할 것이므로 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 OOO만원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.