청구인은 2004. 6. 21. OOOOO OO OOO OOOOO번지 대지 601.50㎡ 위에 오피스텔 건물 4872.27㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축·분양(부동산 신축판매)할 목적으로 개업한 사업자로 2006. 9. 29. 쟁점건물을 완공하고, 2006년 2기 부가가치세 신고시 부가가치세 167,788,774원의 환급을 신청하였다.

처분청은 청구인이 쟁점건물의 일부를 부가가치세 면세재화로 전용한데 대하여 면세전용으로 인한 자가공급재화를 과세재화공급으로 보아 2007. 6. 14. 청구인에게 부가가치세 20006년 2기 60,067,270원, 2007년 1기 124,461,600원, 합계 184,528,870원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007. 9. 10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점건물을 분양목적으로 신축하여 2006. 8. 4.부터 2006. 12. 15.까지 19회에 걸쳐 OO일보의 전단지 50,000매와 2006. 8. 7.부터 2006. 12. 18. 까지 19회에 걸쳐 주식회사 OOOOOOO을 통하여 전단지 50,000매를 광고하고, 2006. 10. 27. 쟁점건물에 대하여 OOOO신문에 1회 매매광고를 하였음에도 분양이 이루어지지 아니하여 부득이 사업자등록사항에 부동산임대사업을 추가하여 쟁점건물을 일시적으로 임대하였으며, 청구인은 쟁점건물을 오피스텔로 신축한 것으로 오피스텔에 세탁기, 에어콘, 냉장고, 가스렌지 등을 설치하는 것은 일반적인 상식이고, 청구인이 쟁점건물을 2006. 9. 29. 완공하고, 불과 3개월 20일만에 쟁점건물 모두를 양도하였음에도 양도하기전에 일시적(3개월 20일)으로 비사업자에게 임대하였다 하여 청구인이 쟁점건물을 부가가치세 과세재화(사업용 건물)에서 면제재화(주택)로 전용하였다 하여 청구인에게 부가가치세를 경정고지한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2004. 6. 21. 사업종목을 부동산 신축판매업으로 하여 사업자등록을 한 뒤 2004. 11. 19. 부동산임대업을 추가하였으며, 임차인들과 쟁점건물의 임대차계약을 체결하면서 쟁점건물 양도시 임대차계약을 해지한다는 특약사항을 명시하지 아니하였고, 쟁점건물에 세탁기, 에어콘, 냉장고, 가스렌지 등 사업용품이 아닌 주거용품을 설치하였으며, 이 건 심판청구시까지 임차인들이 사업자등록을 하지 아니한 것으로 보아 청구인은 쟁점건물을 주거용으로 계속 임대할 것으로 보이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

분양판매목적으로 신축한 쟁점건물(오피스텔)을 임대한데 대하여 부가가치세 과세재화(사업용 건물)를 면세재화(주택)로 전용하였다 하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제6조【재화의 공급】②사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

③사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

④사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.

(2) 부가가치세법 제15조【거래징수】사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제14조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다

(3) 부가가치세법시행령 제49조【자가공급등에 대한 과세표준의 계산】②과세사업에 공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 하되, 당해 면세사업에 의한 면세공급가액이 총공급가액중 100분의 5 미만인 경우에는 과세표준이 없는 것으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제1항 본문 후단의 규정을 준용한다.

1. 건물 또는 구축물

③제1항 및 제2항 각호의 재화의 취득가액은 「소득세법 시행령」 제89조 또는 「법인세법 시행령」 제72조 제1항에 규정하는 취득가액(동조 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 금액을 포함한다)으로 한다.

④제1항 및 제2항의 규정에 의한 경과된 과세기간의 수를 계산함에 있어서 과세기간의 개시일후에 감가상각자산을 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 보게 되는 경우에는 그 과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 본다.

(4) 부가가치세법 제12조【면세】①다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것

(5 부가가치세법시행령 제34조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】①법 제12조 1항 11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

②임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용건물(이하 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각호의 규정에 의한다.

1. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

2. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택부분 이외의 사업용 건물부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지의 면적은 총 토지면적에 주택부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점건물을 부동산 매매용(과세재화)으로 보아 부가가치세를 신고한데 대하여 처분청은 쟁점건물 4,872.27㎡중 근린생활시설(상가)부분 239.84㎡, 사업자에게 임대한 오피스텔 312.76㎡, 사업양도시까지 공실로 남아있는 73.2㎡, 합계 625.8㎡를 제외한 4,246.47㎡를 비사업자에게 임대하여 면세전용(면세재화)된 것으로 보고 아래와 같이 청구인에게 부가가치세를 과세하였음이 처분청이 제시한 부가가치세 경정결의서에 의하여 확인된다.

(OO O OO)

(2) 청구인은 2004. 6. 21. OOOOO OO OOO OOOOOO에서 부동산 신축판매업을 개업하는 것으로 사업자등록을 하였다가 2004. 11. 9. 부동산임대업을 추가로 등록하였으며, 2006. 9. 29. 아래와 같은 쟁점건물을 완공하고, 2006. 10. 2. 소유권보존등기를 하여 2006년 2기 부가가치세 신고시 건물신축에 따른 부가가치세를 환급신청하고, 2007. 1. 19. 쟁점건물을 천OO외 3인에게 양도하고 페업하는 것으로 신고하였으며, 쟁점건물을 양도하기 전에 쟁점건물을 호수별로 개별 등기한 사실은 없다.

(3) 쟁점건물의 임대차계약서에는 건물의 용도가 업무용으로 되어 있으며, 임대차기간은 1년～2년으로 되어 있고, 특약사항으로 “드럼세탁기, 냉장고, 에어콘, 붙박이장, 가스렌지, 신발장 등 파손시 실비 보상하여야 한다”고 약정하였으며, 쟁점건물이 매매예정 건물로 매매되는 경우 임대차기간에 불구하고 퇴거한다는 내용은 기재되어 있지 아니하다.

(4) 처분청은 청구인이 비사업자에게 임대한 부분을 주택의 임대로 보아 쟁점건물의 취득원가 3,877,150,159원을 아래의 면세전용 면적(주택임대)으로 안분계산한 2,243,298,852원, 1,135,865,551원을 2006년 2기분 및 각 2007년 1기분 매출과세표준으로 하여 부가가치세를 경정결정하였다.

- 2006년 2기 : 3,877,150,159×2,819.07/4,872.27 = 2,243,298,852원

- 2007년 1기 : 3,877,150,159×1,427.40/4,872.27 = 1,135,865,551원

OOOOOO OO OOOOOO O,OOO,OOOOOO O O,OOO,OOOOOO O OOO O,OOOOOO OOOO OO OO OOO OOOOOO OO OOO

OOOOOO OO OOOOOO O,OOO,OOOOOO O O,OOO,OOOOOO O OOO OOO OOOOOO OOOO OO OO OOO OOOOO OOO OOO

(5) 청구인은 2006. 8. 4.부터 2006. 12. 15.까지 OO일보 광고전단지 50,000매와 2006. 8. 7.부터 2006. 12. 18.까지 주식회사 OOOOOOO 50,000부를 배포한 거래명세표와 2006. 10. 27. OOOO신문에 쟁점건물에 대한 매매광고지를 제시하면서 14곳의 부동산공인중개사에 쟁점건물을 매물로 내놓았다고 주장하고 있다.

(6) 쟁점건물 전체를 양수한 천OO 등 4명은 2006. 12. 29. 일반과세사업자로 사업자등록을 하였으나, 2007년 1기 부가가치세를 신고하면서 청구인이 쟁점건물을 양도할 당시 비사업자들에게 임차한 부분에 대하여는 부가가치세 면세사업으로 신고하였다.

(7) 부가가치세의 면세대상인 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하여야 하고, 공부상의 용도구분이나 임대차계약서에 기재된 목적물의 용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 하여 그 해당여부를 가려야 하는 것(OO O, OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)인 바, 청구인이 쟁점건물에 대하여 OOOO신문에 1회 매매광고를 하고 OO일보 및 OOOOOOO에 광고전단지를 배포하였으며 중개업자에게 매매를 의뢰한 사실 등 매매를 위하여 노력한 점은 인정되나, 청구인이 임차인들과 쟁점건물의 임대차계약을 체결하면서 쟁점건물 양도시 임대차계약을 해지한다는 특약사항을 명시하지 아니하였고, 쟁점건물에 세탁기, 에어콘, 냉장고, 가스렌지 등 사업용품이 아닌 주거용품을 설치하였으며, 청구인이 쟁점건물을 양도할 당시에도 위 임대차 내용에 변화가 없었고, 이 건 심판청구시까지도 쟁점건물의 임차인들이 사업자등록을 하지 아니하였으며, 쟁점건물을 양수한 사업자도 쟁점건물중 비사업자에게 임대한 부분에 대하여 부가가치세 면세사업으로 신고한 점으로 미루어 보아 청구인은 쟁점건물을 비사업자에게 주거용으로 임대한 것으로 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점건물 중 비사업자에게 임대하고 있는 부분을 면세사업전용으로 보아 청구인에게 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다 하겠다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.