청구인은 93년 귀속분 종합소득세를 서면신고하면서 임대하고 있는 서울특별시 종로구 OO동 OOOO 소재 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 쟁점건물의 임대보증금에 의한 총수입금액을 계산함에 있어 쟁점건물의 90.12.31 현재 임대보증금 32,000,000을 기준으로 건설비상당액을 산정하여 쟁점건물의 임대보증금으로 인한 총수입금액을 3,825,000원(이중 청구인지분은 50%임)으로 신고하였다.

처분청은 쟁점건물의 건설비상당액을 청구인이 제시한 대차대조표상의 쟁점건물의 가액 10,084,280원을 기준으로 산정한 금액으로 하여 쟁점건물의 임대보증금에 의한 총수입금액을 5,489,980원으로 산정하고, 그 차액 1,664,980원(청구인 지분은 832,490원)에 대하여 95.12.16 청구인에게 93년 귀속분 종합소득세 478,580원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.2.10 심사청구를 거쳐 96.4.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구 주장

쟁점건물은 90.12.31 이전에 취득한 부동산으로서 당시의 기준시가로 평가한 가액을 취득가액으로 장부에 기장한 것이므로 쟁점건물의 건설비상당액이 확인되지 아니하는 경우에 해당함에도 처분청이 쟁점건물의 취득가액(건설비 상당액)이 확인된 것으로 보아 전시한 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 90년 종합소득세 서면조사결정을 받을 당시 합리적인 방법에 의하여 산정한 취득가액을 기준으로 감가상각을 한 사실이 있어 취득가액이 확인되는 경우에 해당된다고 보아야 할 것이므로 청구인이 90년 이전에 임대물건을 취득하였다고 하더라도 간주임대료를 계산함에 있어 90년 귀속의 소득세 과세표준과 세액을 실지조사결정 혹은 서면조사결정을 받은 부동산임대업자는 감가상각비 계산시 취득가액으로 계상한 건물가액을 건설비상당액으로 하여 임대보증금에서 공제함이 타당함으로 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 90.12.31 이전에 취득한 쟁점건물의 취득가액이 확인되는 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제29조 제1항에서 “거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다”고 규정하고 있고,

같은법시행령 제58조 제2항에서 『법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각호의 방법에 의한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

1. (생략)

2. 법 제118조(실지조사결정) 및 법 제119조(서면조사결정)의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정하는 경우

총수입금액에 산입할 금액 = {당해 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수}×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재무부령이 정하는 율 - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액』으로 규정하고 있으며,

같은조 제3항에서 『제2항 제2호에서 “임대용부동산의 건설비 상당액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

1. (생략)

2. 제1호외의 임대용부동산에 있어서는 재무부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비상당액(토지가액을 제외한다)』으로 규정하고 있으며,

같은법시행령 부칙(대통령령 제14083호, 93.12.31) 제6조에서 “제58조의 개정규정을 적용함에 있어서 90.12.31 이전에 취득·건설한 임대용부동산으로서 그 건설비상당액이 확인되지 아니하는 경우에는 재무부령이 정하는 금액을 건설비상당액으로 본다”고 규정하고 있다.

한편, 소득세법시행령 제86조 제1항에는 『자산의 감가상각에 있어서 그 취득가액은 다음 각호에 의한다.

1. 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세·취득세 기타 부대비용을 포함한다)으로 한다.

2. 자기가 건설·제작등에 의하여 취득한 고장자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·설치비·등록세·취득세 기타 부대비용의 합계액으로 한다.

3. 제1호 및 제2호 이외의 자산은 취득당시의 정상가액으로 한다』고 규정하고 있고,

소득세법기본통칙 3-7-17…43에서 “령 제86조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 부동산(토지, 건물)의 경우에는 취득당시의 법 제 60조 및 령 제115조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세 상당액을 가산한 금액으로 한다”고 하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물을 감가상각하기 위하여 소득세법시행령 제86조 제1항 및 소득세법기본통칙 3-7-17…43 규정에 따라 쟁점건물의 취득가액을 기준시가로 평가한 가액으로 장부에 기장한 것이므로 쟁점건물의 취득가액이 확인된 것으로 볼 수 없다고 주장하고 있는 반면에, 처분청은 청구인이 90년 소득세 서면신고시부터 합리적인 방법으로 계산하여 기장한 쟁점건물의 취득가액이 있었고, 이를 기준으로 감가상각한 사실이 있으므로 쟁점건물의 취득가액이 확인되는 경우에 해당한다고 주장하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점건물임대에 따른 사업소득금액을 산정신고함에 있어 쟁점건물의 장부상 취득가액을 기준으로 계산한 감가상각비를 필요경비에 산입하여 서면신고하였고, 소득세법시행령 제58조 제2항에서는 서면조사결정에 의한 과세표준과 세액을 결정하는 경우 임대보증금에 대한 총수입금액에 산입할 금액은 당해 과세기간의 보증금등의 적수에서 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수를 공제한 금액을 기준으로 계산하는 것으로 되어 있는 바, 이는 서면조사결정시 신고된 임대용건물의 취득에 소요된 금액(건설비 상당액)은 실제취득가액인지 여부에 관계없이 신고된 대로 인정하라는 의미로 봄이 타당하다 하겠다.

(3) 청구인이 90년부터 서면조사결정에 의한 소득세를 신고납부하면서 쟁점건물을 기준시가로 평가한 가액을 취득가액으로 계상하여 감가상각하였다면, 설사 청구인 주장과 같이 쟁점건물의 실지취득가액이 확인되지 아니하여 기준시가에 의하여 쟁점건물의 취득가액을 계상하였다 하더라도 동 취득가액이 쟁점건물의 건설비상당액이 되는 것이고, 이를 달리 볼 것은 아니므로 처분청이 쟁점건물의 취득가액이 확인되는 것으로 보아 쟁점건물의 감가상각액 계산시 취득가액으로 계상한 쟁점건물가액을 건설비상당액으로 보아 임대보증금등에 대한 총수입금액을 산정하여 경정고지한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.