처분청은 청구인이 1993.6.28. 건물 신축판매 목적으로ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇㅇ번지대지 715㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 이건 토지상에 1995.6.13. 상가건물(지하 2층, 지상 6층, 연면적 2,145㎡, 이하 “이건 건축물”이라 한다)를 신축하였으나 판매하지 아니하고 1995.7.12. 이건 건축물 전체를 임대용에 공하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(1,404,000,000원)에 구지방세법(1994.12.12. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 219,024,000원(가산세 포함)을 1997.4.10. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 건축공사의 수급시공 및 주택의 분양 및 임대업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1993.6.28. 건물을 신축 판매할 목적으로 이건 토지를 취득하여 1995.6.13. 상가건물을 신축 준공하였고, 공사착공과 동시 분양사무실을 설치하고 일간신문 및 부동산 정보지(ㅇㅇ경제신문 등에 수차례)와 30여곳의 공인중개사를 통하여 이건 건축물을 판매하고자 적극적인 노력을 다하였음에도 이건 토지 주변에 지하철(5호선) 개통이 예정보다 늦어지는 이유 등으로 분양되지 않았고 1995.7월경 사옥건축을 계획중이던 청구외 (주)ㅇㅇ연구원에서 이건 건물을 여건이 되는대로 매입할 의사가 있으며, 우선 임차하여 사용할 것을 제의하여 이건 토지매입 및 건축비 등(35억원 정도)의 투자비 과다지출로 자금압박이 예상되고 건물을 그대로 방치할 수 없어 장부상 유동자산(상품계정)으로 관리하면서 부득이 이건 건축물 전체를 인근 건물 임대료보다 저렴한 가격으로 일시적으로 임대하였을 뿐, 현재도 계속 분양을 추진하고 있는 바, 이는 법인의 비업무용토지에서 제외되는 ‘정당한 사유’에 해당한다 할 것이며, 또한 청구인은 이건 토지를 취득한 날로부터 1년 이내에 건축공사를 착공(1994.1.22.)한 사실만으로도 고유목적사업에 직접 사용한 것(1994. 12.31. 개정된 지방세법시행령 제84조제1항제1호)으로 본다고 규정하고 있을 뿐만 아니라 청구인의 정관목적사업에 부동산 임대업을 겸하고 있으므로 이건 토지는 법인의 비업무용토지에서 제외되어야 한다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 건물 신축판매를 목적으로 취득한 토지상에 건물을 신축하였으나, 판매(분양)하고자 적극적인 노력을 다한 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

구 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는 ... 법인의 비업무용토지 ... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1000분의 20)의 100분의 750으로 한다.... ”라고 규정하고, 구지방세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제84조의4제1항에서“법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(...)이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다”라고 규정하고, 같은조 제2항에서 “제1항에서 ‘법인의 고유업무’라 함은 다음 각호의 업무를 말한다”라고 하고, 그 제1호에서 “법령에서 개별적으로 규정한 업무”, 제2호에서 “법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무”, 제3호에서 “행정관청으로부터 인·허가를 받은 업무”라고 각각 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면

처분청은 청구인이 1993.6.28. 건물을 신축 판매할 목적으로 이건 토지를 취득하여 1995.6.13. 이건 건축물을 신축 준공하였으나 정당한 사유없이 판매(분양)하지 아니하고 1995.7.12. 이건 건축물 전체를 임대하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 이건 취득세를 부과고지한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.

그런데 청구인은 이건 토지를 취득하여 1년 이내에 건축공사를 착공하였고 착공과 동시 분양 사무실을 설치하고 일간신문, 부동산 정보지 및 인근 30여곳의 공인중개사를 통하여 이건 건축물을 판매하고자 적극적인 노력을 다하였고, 일시적으로 임대한 것은 임차인이 향후 이건 건축물을 매입할 것을 조건으로 임대를 제의하여 그간의 투자비용 과다지출에 따른 자금압박과 건물방치 문제를 해소하기 위한 조치였으므로 이는 정당한 사유에 해당된다 하겠으며, 더구나 1994.12.31. 개정된 지방세법시행령 제84조의4제1항에서는 토지 취득일로부터 1년 이내에 건축공사에 착공하면 법인의 비업무용토지에서 제외하도록 규정하고 있고, 청구인의 정관목적 사업에 부동산 임대업도 겸하고 있으므로 이건 토지는 고유목적 사업에 직접 사용한 경우에 해당한다고 주장하고 있다.

살피건대, 구 지방세법 제112조제2항 및 구 지방세법시행령 제84조의4제1항에서 법인이 토지를 취득한 후 1년 이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유목적사업에 직접 사용하지 아니하는 경우는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세 하도록 규정하고 있고, 여기에서 『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함되고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리 법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인 바(같은 취지 대법원 판결 1993.2.26, 92누8750), 청구인의 경우 건물을 신축판매할 목적으로 1993.6.28. 이건 토지를 취득한 후 1년 이내인 1994.1.22 건축공사에 착공하여 1995.6.13. 상가건물을 신축(지하 2, 지상 6층, 연면적 2,751㎡) 사용검사를 받았고, 이건 건축물을 판매(분양)하고자 건축공사중인 1994.1.26.부터 1995.5.2.까지 일간신문에 5회에 걸쳐 분양공고(ㅇㅇ경제 1994.12.6, 1995.4.17,ㅇㅇ경제 1995.4.19, 1995.4.29,ㅇㅇ1995.5.2)와 기타 청구인의 본사(ㅇㅇ구ㅇㅇ동) 및 이건 건축물 소재지(ㅇㅇ구ㅇㅇ동) 주변의 공인중개사를 통하여 분양 홍보를 한 사실이 제출된 관계 증빙자료(일반 건축물 대장, 사옥용 건물 매각공고문, 공인중개사 명함 등)에서 확인되고 있으며, 1995.6월까지 한층도 분양하지 못하고 있던 중 청구외 (주)ㅇㅇ연구원의 임대요청에 의거 청구인은 1995.6.28. 이사회에서 이건 건축물 주변여건(지하철 5호선 개통연기 등)이 좋지 않은 이유로 분양이 되질 않아 계속적으로 건물을 비워놓을 수 없고, 그간의 투자비에 따른 자금악화를 타개하고자 분양시까지 일시 임대하기로 의결하여 법인장부상 유동자산(상품계정)으로 관리하면서 1995.7.12. 이건 건축물 전체를 임대계약(임대기간 1995.9.30～1998.5.31.)하였다가 1996.9.1. 이건 건축물중 지상 3·4·6층을 제외한 나머지 층(지하 1, 지상 1·2·5)은 모두 해약한 후 재임대한 사실이 없고, 임대한 후에도 일간신문 광고(ㅇㅇ경제 1997.4.19, 1997.6.21)와 부동산 매매대행 회사인 청구외 (주)ㅇㅇ산업과 매매대행 계약(매매가 43억원)을 체결(1996.9.24.)한 사실 등이 임대차계약서, 법인장부, 임대보증금 입금표(반환금 포함), 사옥용 건물 매각공고문 등에서 입증되고 있으며, 청구인의 회기별 결산내역중 단기 차입금 내역(1992년 1,500백만원, 1993년 375백만원, 1994년 645백만원, 1995년 4,145백만원)에서 이건 토지를 취득한 1992년도와 이건 건축물을 완공한 1995년도에 단기차입금이 현저히 늘어난 사실과 연도별 손익계산서(1993년 628백만원, 1994년 766백만원, 1995년 △176백만원, 1996년 34백만원)에서 1995년도에 영업실적이 가장 부진하였던 사실을 알 수 있고, 1995년도 대차대조표상의 재고자산중 용지 1,483백만원, 완성상가 1,930백만원으로 구분하여 유동자산(판매용 부동산)으로 계정관리하고 있는 사실을 알 수 있는 바, 청구인이 이건 토지를 취득한 후 1년 이내에 착공하여 공사를 정상적으로 추진한 점, 이건 건축물을 판매(분양)하고자 신문공고 등 적극적인 노력을 하였음에도 판매되지 않아 과다한 투자비 일부를 충당하고자 부득이 일시적(1995.9.30～1996.8.30.)으로 임대용에 공했던 지하 1, 지상 1·2·5층 건축물(공유지분 면적포함)의 부속토지(450.96㎡)는 법인의 비업무용토지에서 제외되는 정당한 사유가 있다 할 것이나, 이건 건축물중 2년 8월간(1995.9.30～1998.5.31.)의 기간을 정하고 이건 취득세 부과고지일(1997.4.10.)현재까지도 계속하여 임대하고 있는 지상 3·4·6층에 대하여는 일시적 임대라고 볼 수 없다 하겠으므로 그 부분의 면적(827.16㎡)에 지하 2층(주차장, 기계실 등) 공유비율 면적(189.09㎡)을 포함한 건축물 면적(1,016.25㎡)에 대한 부속토지(264.04㎡)는 법인의 비업무용토지에서 제외될 수 없다 하겠는 바, 처분청에서 이건 토지 전체를 법인의 비업무용토지로 보아 이건 취득세 등을 중과세한 처분은 일부 잘못이 있다고 판단된다.

따라서 청구인의 주장은 일부 이유가 있다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1997. 9. 30.

내 무 부 장 관