청구외 OOO(이하 “청구인의 동생”이라 한다)은 서울특별시 송파구 OO동 OOOO OOOOOOO OOOO(18평형) (이하 “쟁점아파트”라 한다)를 87.10.16 분양받아 (총분양가 20,542,000원) 계약금 4,100,000원, 중도금(2회분) 4,800,000원을 불입한 후, 환매(還買) 조건부로 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 청구인에게 88.5.16, 9,100,000원에 양도하였다.

청구인은 나머지 중도금 5,624,000원을 불입하고 잔금 6,000,000원은 OOOO은행 융자금으로 대체한 후(청구인 취득가액 20,724,000원) 완공된 쟁점아파트를 89.2.23 청구인 명의로 소유권이전등기 하였다.

청구인의 동생이 쟁점아파트에 대한 환매권 행사를 하자, 청구인은 청구인의 동생에게 쟁점아파트를 90.12.30, 23,000,000원에 양도하였다.

청구인은 쟁점아파트의 자산양도차익예정신고시 실지거래가액에 의하여 취득가액을 20,724,000원으로, 양도가액을 23,000,000원으로 하여 신고하였으나, 처분청은 이를 부인하고 쟁점아파트의 양도당시 기준시가인 56,000,000원을 양도가액으로 하고, 취득가액을 40,934,443원으로 산정하여 91.11.16자로 양도소득세 9,842,200원 동 방위세 1,968,440원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 91.11.26 심사청구를 거쳐 92.2.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 환매권이 특약된 상태에서 청구인의 동생으로 부터 취득하였으며, 환매권의 실행으로 소유권을 청구인의 동생에게 원상회복시킨 것으로서 자산양도차익예정신고가액은

1) 미지급 중도금, 연체료 및 잔금을 청구인이 부담하며,

2) 청구인이 부담한 매매대금 및 제비용은 청구인의 동생이 4년 이내에 상환하고 쟁점아파트를 환매할 수 있다는 특약에 의한 실지거래가액인 바,

통상적인 부동산의 거래와 동일한 기준에서 쟁점아파트의 양도가액을 기준시가로 과세한 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

국세청장은 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가보다 현저히 낮은 가액으로서 특별히 기준시가보다 낮게 양도한 사유가 분명하지 아니하고, 대금결재 증빙제시가 없으므로 기준시가에 의한 결정은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건은 특수관계자간의 쟁점아파트의 거래가 ①환매조건부 계약에 의한 거래에 해당하는지 여부와 ②신고시 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 민법 제590조 제1항에서 『매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다』고 규정하고 있다.

소득세법 제23조 제4항과 같은법 제45조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서는 양도가액과 취득가액은 그 당시의 기준시가에 의하되 신고기한내 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며,

같은법시행령 제170조 제8항에서 『특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정된 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다』고 규정하고 있다.

다. 쟁점아파트의 양도가 환매조건의 실행에 의한 양도인지 그리고 청구인이 신고한 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부.

1) 민법 제590조 제1항 규정에서 『매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 ...... 그 목적물을 환매할 수 있다』고 규정하고 있는 바, 환매 대상이 되는 목적물은 양도전과 동일한 것이어야 한다 할 것이나 청구인의 경우 당초 청구인의 동생으로부터 매수한 것은 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리였음에 반하여, 청구인의 동생에게 양도한 것은 쟁점아파트로서 목적물이 상이하므로 당초 매매계약은 그 특약에도 불구하고 이는 민법상의 환매계약에 해당되지 않는다.

2) 소득세법 시행령 제170조 제8항에서 규정한 “시가”의 의미는 “특수관계에 있지 아니하는 자간에 통상의 상관습에 따라 정상적인 거래로 인하여 형성된 가격”으로 해석할 수 있는 바(같은의견 국심 91서2687등) 쟁점아파트의 양도시 국세청 기준시가 56,000,000원은 『시가』로 볼 수 있으며 청구인과 청구인의 동생은 특수관계자로서 청구인이 청구인의 동생에게 쟁점아파트를 23,000,000원에 양도하였다고 신고한 것은 “시가”에 미달하게 양도한 것으로 인정되기 때문에 이를 부인할 수 밖에 없다.

라. 위 사실을 종합하여 볼 때 국세청 기준시가를 양도가액으로 하고, 취득가액은 41,934,443원으로 환산하여 양도차익을 산정하고 양도소득세등을 과세한 당초처분은 타당하다고 판단된다.

따라서 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.