가. 청구인은 2001.6.18. 청구인의 배우자로부터 증여받은 OOO OOO OOO OOO OOOO 답 2,373㎡와 2002.6.3. 청구외 OOO로부터 취득한 OOO OOO OOO OOO OOOO 답 1,244㎡(이하 OOO로부터 취득한 토지를 “쟁점토지”라 한다)를 2006.10.10. 청구외 OOO에게 양도하고, 2006.12.31. 양도가액을 1,148,700천원으로, 취득가액을 279,403천원(쟁점토지분 261,297천원 포함)으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 221,488천원을 예정신고·납부하였다.

나. 2008.5. OOO세무서장은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과 쟁점토지의 취득가액을 OOO OOO OOO OOO OO 전 1,062㎡(이하 “비교대상토지”라 함)의 매매사례가액을 적용한 209,917천원으로 계산하여처분청에 통보하였고, 처분청은2008.7.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 28,042천원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교대상토지는 등기부등본상 등기원인일이 2002.1.12.이고 등기접수일이 2002.9.10.로서, 쟁점토지의 계약일(등기원인일)인 2002.4.27.이나 등기접수일인 2002.6.3.의 3월 이내의 가액이 아니므로 이를 기준으로 취득가액을 계산하여 과세한 처분은 부당하고, 쟁점토지의 매매가액에 대한 금융거래가 확인되므로 처분청이 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인에게 쟁점토지를 양도한 OOO는 청구인의 시어머니로 청구인과 OOO는 특수관계자에 해당되고쟁점토지의 취득가액에 대해 특수관계자간의 거래에 따른 부당행위계산 부인규정을 적용하여 상속세 및 증여세법 제60조의 규정에 의한 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도가액과 취득가액을 실지거래액으로 신고한 것에 대해 취득가액이 불분명한 것으로 보아 매매사례가액으로 취득가액을 계산하여 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) ①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제101조 (양도소득의 부당행위계산) ①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정의 통지) ④납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제167조 (양도소득의 부당행위 계산) ③법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제100조의 2의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간” 으로 보며, 조세특례제한법 제100조의 2 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) ①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조 (부동산 등의 평가) ①부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등) ①법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

제176조의 2(추계결정 및 경정)①법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

②법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ―――――――――――――

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

(괄호안 생략)

③법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계및 판단

(1) 2008.5. 처분청 조사공무원이 작성한 양도소득세 조사보고서를 보면, 청구인이 신고한 쟁점토지의 거래(취득가액 261,297천원)는 특수관계자와의 거래에 해당되고, 거래대금 322,000천원의 수수여부는 금융자료로 확인되는 것으로 되어 있으며, 쟁점토지 취득당시 3월 이내의 인접토지에 대한 매매사례가액을 적용하여 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산) 제1항 및 같은 법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) 제3항의 규정을 적용하여 취득가액 69,486천원을 부인하는 것으로 조사되어 있다.

(2) 청구인은 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교대상토지는 등기부등본상 등기원인일이 2002.1.12.이고 등기접수일이 2002.9.10.로서, 쟁점토지의 계약일(등기원인일)인 2002.4.27.이나 등기접수일인 2002.6.3.의 3월 이내의 가액이 아니고, 쟁점토지의 매매가액에 대한 금융거래가 확인되므로 처분청이 매매사례가액을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 계산하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(가) 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교대상토지에 대한 계약서를 보면, 그 매매계약일이 2002.9.10.로 되어 있고, OOO OOO OOO OOO OO 소재 전 1,062㎡를 매매대금 163,700천원으로 하여 계약시 17,000천원을 지불하고, 2002.10.9. 잔금 146,700천원을 지불하는 것으로 되어 있으며, 비교대상토지의 ㎡당 단가 154,143원(163,700천원÷1,062㎡)과 신고단가 210,000원(261,296천원÷1,244㎡)과의 차액 55,857원을 취득면적 1,244㎡에 곱하여 산출한 금액 69,486천원을 청구인이 신고한 취득가액에서 부인하는 것으로 계산되어 있음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(나) 쟁점토지에 대한 취득계약서를 보면, 그 매매계약일이 2002.4.27.로 되어 있고, 매매대금 322,000천원으로 하여 계약시 33,000천원을 지불하고, 2002.5.20. 중도금 100,000천원을, 2002.6.3. 잔금 189,000천원을 지불하는 것으로 되어 있으며, 청구인이 처분청의 양도소득세 조사시 쟁점토지를 취득하고 양도인 OOO에게 다음 <표>와 같이 취득대금을 지급하였다는 금융자료를 제시하였으며, 이러한 금융자료에 대하여 처분청 조사보고서에 거래대금 수수여부를 확인하고 있는 사실이 심리자료에 의하여 나타난다.

(OOOOO)

O OOO O OOOO OO, OOOOOOOO OO

(다) 처분청은 쟁점토지의 매매사례가액을 적용함에 있어 쟁점토지의 취득당시의 상황을 탐문한 내용을 보면, 쟁점토지는 분천～안녕간 도로개설로 일부가 도로로 편입(2004년도 보상가액 ㎡당 120천원)예정이고수원대학 지근거리에 있어 주변일대의 지가가 급등하여 市보상가액보다 높은 가액으로 거래되었다고 조사되어 있고, 청구인은 청구외OOO 외 2인으로부터 ‘쟁점토지의 2002년～2003년 호가가 주변토지의 시세 등에 비추어 평당가격이 70～80만원은 충분하다’라는 내용의 확인서를 제시하고 있다.

(라) 쟁점토지와 비교대상토지의 등기부등본을 보면, 쟁점토지의 지목은 답으로 되어 있으나, 비교대상토지의 지목은 전으로 되어 있음이 확인되고, 2002.1.1. 현재 쟁점토지의 개별공시지가는 ㎡당 8,690원이나 비교대상토지의 개별공시지가는 ㎡당 10,000원으로 비교대상토지의 개별공시지가가 높은 것으로 나타난다.

(3) 소득세법 제100조(양도차익의 산정) 제1항의 규정에 의하면,양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 되어 있고, 같은 법제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정의 통지) 제5항의 규정을 보면, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있도록 되어 있으며, 같은 법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) 제4항의 규정에서 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다라고 규정되어 있다.

(4) 살피건대, 처분청이 청구인과 OOO는 며느리와 시어머니로 특수관계자인 친족관계에 해당되는 것으로 보아 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위 계산) 제4항의 규정을 적용하여 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 적용하여 이 건 과세를 하였으나, 쟁점토지의 지목이 답인 반면 비교대상토지의 지목이 전으로 그 지목이 서로 다르고, 쟁점토지의 개별공시지가가 비교대상토지의 개별공시지가보다 낮은 것으로 나타나는 점에 비추어 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액으로 보기 어려운 것으로 보여지고,청구인이 쟁점토지의 취득자금으로 제시한 금융거래에 대하여 처분청이 그 사실을 확인하고 있으며 그 금융거래 내역이 쟁점토지의 대가관계가 아니라는 반증이 없이 다만, 청구인과 OOO가 친족관계인 특수관계자라는 이유로 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.