청구인은 1995.9.19 경기도 안산시 OO동 OOOOOOO OOOO OO OO OOOO 근린생활시설 168.84㎡·대지권 57.2153㎡, OO OO OOOO 근린생활시설 70.89㎡·대지권 24.0227㎡(찜질방, 이하 쟁점부동산 이라 한다)를 취득한 뒤 1996.5.1 청구외 OOO에게 양도하고 같은해 5. 26 기준시가에 의하여 과세미달로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도가 취득한 뒤 1년이내의 단기양도에 해당되어 취득 및 양도당시의 검인매매계약서상의 매매가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하고 1998.6.6 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 13,585,900원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.6.26 심사청구를 거쳐 같은해 10.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 쟁점부동산의 취득 및 양도경위를 보면 1995. 8. 22 청구외 OOO가 낙찰받은 쟁점부동산(실제소유자는 청구외 OOO)을 청구인이 1995. 9. 19 취득하여 1996. 5. 1 청구외 OOO에게 양도한 것은 청구외 OOO이 경락대금을 지불하기 위하여 청구인으로부터 100,000,000원을 차용하여 그 담보목적으로 청구인 명의로 소유권이전등기하였다가 차용금을 변제하여 다시 청구외 OOO에게 소유권이전등기하게 된 것임에도 단지 1년이내의 거래이므로 투기성이 있는 단기양도로 보아 취득 및 양도당시의 검인계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 보고 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하며,

(2) 쟁점부동산 양도당시의 검인매매계약서상의 매매가액은 청구외 OOO이 동부동산을 담보로 사채업자로부터 자금을 융통하였는데 차후 사채업자가 취득한 뒤 재매각할 경우를 대비하여 청구외 OOO에게 대여한 자금에 대한 이자비용만큼 상향조정된 것이므로 이를 그대로 실지양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다.

나. 국세청장 의견

거래상대방에게 실지거래가액을 조회한 바 미회신하여 검인계약서상의 취득가액 106,906,750원과 양도가액 145,000,000원을 실지거래가액으로 조사하였고, 청구외 OOO가 낙찰받은 쟁점부동산의 실제소유자가 청구외 OOO이라고 청구인은 주장하나 이에 대한 구체적인 입증자료의 제시가 없는 반면 청구외 OOO가 수원지방법원에 쟁점부동산의 경락대금을 납부한 것으로 보아 청구주장은 신빙성이 없다 하겠고, 청구인은 청구외 OOO과의 채권·채무관계로 단기양도하였다고 주장하나 그 취득내용이 매매차익을 위한 경매물건의 취득이고 채권·채무관계로 1년이내에 양도한 것은 투기성이 있다고 판단되어 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액으로 부과한 처분은 정당하고, 검인계약서상의 매매가액이 실지거래가액보다 상향조정되었다는 주장 역시 객관적인 증빙에 의하여 뒷받침되지 아니하므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 취득한 뒤 1년이내에 양도한 것에 대하여 투기성있는 거래로 보아 취득 및 양도당시의 검인계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 (1995. 12. 29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조【양도가액】에 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 고 규정하면서 그 제1호에“제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 라고 규정하고 있고,

제97조【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 고 규정하면서, 그 제1호 (취득가액) 가목에 “제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 고 규정되어 있다.

(2) 소득세법시행령(1995. 12. 30 법률 제14860호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】 제4항에 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”고 하면서 그 제1호 및 나목에 “단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우”, “취득 후 1년 이내의 부동산” 이라고 규정하고 있으며,

같은조 제5항에 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.” 라고 규정하면서 그 제1호에 “제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우” 라고 규정되어 있고, 같은조 제6항에 “국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.” 고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 처분청 조사복명서를 살펴보면, 취득한 뒤 1년이내에 양도된 쟁점부동산의 경우 단기양도에 해당된다고 보아 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 기준시가(양도가액 244,220,384원, 취득가액 241,609,165원)에 의하여 신고한 내용을 부인하고 취득 및 양도당시의 검인매매계약서상의 매매가액(양도가액 145,000,000원, 취득가액 106,906,750원)을 실지거래가액으로 보아 그에 의하여 이 건 과세표준과 세액을 결정한 사실을 알 수 있으며, 청구인은 1995.8.25 청구외 OOO와 매매계약을 체결하고 계약금 OOOO 5,306,750원·OOOO 1,600,000원, 잔금(1995.9.11) OOOO 70,000,000원·OOOO 30,000,000원, 합계 106,906,750원을 지급하여 쟁점부동산을 취득한 뒤 1996.4.26 청구외 OOO에게 일시불 매매대금 145,000,000원에 양도한 사실이 취득 및 양도당시의 검인매매계약서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 청구외 OOO이 채무를 변제하면 다시 청구외 OOO에게 소유권을 환원하고 그러하지 아니한 경우 청구외 OOO은 쟁점부동산에 대한 권리행사를 포기하고 청구인에게 소유권을 이전할 것을 약정하는 내용의 인증서(법무법인 OOO종합법률사무소, 동부 1995년 제OOOO호, 1995.8.4), 포기각서와 반대각서, 채무를 변제하고 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 소유권이전등기하였음을 증명하는 청구외 OOO의 거래사실확인서(1998.9.30) 등을 제시하고 있다.

(3) 취득 후 1년이내에 단기양도된 쟁점부동산 양도의 경우 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 및 나목에서 열거하고 있는 투기거래의 유형에 해당되어 일단 투기거래에 해당된다고 추정되는 반면 당해 부동산의 거래에 있어서 취득 및 양도경위와 이용실태 그리고 보유기간등 구체적 사정에 비추어 당해 거래가 지극히 정상적인 경제행위로서 투기성이 없다고 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용에서 제외시키고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고 그 투기성이 없다는 점에 대한 입증책임은 납세자인 청구인이 부담하는 것인 바(대법 93누 4120, 1993.12.10외 다수 같은 뜻임),

(4) 쟁점부동산의 사실상의 경락자가 등기부등본상의 명의자인 청구외 OOO가 아니고 청구외 OOO임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없고 인증서외에 취득당시 기준시가가 241,609,165원인 쟁점부동산을 양도담보로 하여 차용한 뒤 변제하였다는 100,000,000원의 실체를 증명할 수 있는 차용당시 및 채무변제당시의 금융거래자료등의 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 투기성이 없는 것으로 보아야 한다는 청구주장은 이유없다 할 것이다.

(5) 또한 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자가 입증하여야 하는 바(대법 92누 282, 1992.11.24 같은 뜻임), 쟁점부동산의 실지양도가액이 양도당시의 검인매매계약서상의 매매가액과 다르다는 점을 확인할 수 있는 양도당시의 실제매매계약서 및 객관적인 금융거래자료의 제시가 없는 이상, 쟁점부동산의 양도를 투기목적의 단기거래로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 취득 및 양도당시 검인매매계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.