가. 청구인은 2001.8.31. 소유권이전등기를 마친 OOO 대지 195.9㎡ 및 2001.10.23. 보존등기를 마친 위 지상 다가구주택(철근콘크리트 3층) 1동(이하 함께 “쟁점다가구주택”이라 한다)을 2009.8.26. OOO원에 양도하고 「조세특례제한법」 제97조의2 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정에 따라 양도소득세를 감면신청하였다.

나. 처분청은 쟁점다가구주택의 양도에 대하여 「조세특례제한법」 제97조의2에 따라 양도소득세를 감면받기 위해서는 「임대주택법」상 임대사업자로 등록하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하고 양도하여야 하나 이를 충족하지 못하였다고 보아 감면신청을 부인하고 2013.6.13. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2001년 8월 쟁점다가구주택을 취득하여 임대하였던바, 쟁점다가구주택은 국토교통부장관이 정한 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택으로서 1동을 1호로 적용하는 것이므로 「임대주택법 시행령」 제1항에서 정한 2호에 미달하여 부득이 「임대주택법」에 따른 임대사업자등록을 할 수 없었으나,

청구인의 주소지 관할 세무서에 사업자등록을 하여 쟁점부동산을 2가구 이상 5년 이상 임대한 사실을 신고하였고 또한 주택의 임대를 활성화하여 주거안정을 지원하는 것을 목적으로 하는 「조세특례제한법」 제97조의2 취지상으로 쟁점다가구주택은 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례 대상에 해당된다.

나. 처분청 의견

청구인은 2001.9.12. 신축된 쟁점다가구주택에 대한 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면을 주장하고 있으나,

「조세특례제한법」 제97조의2(신축주택에 대한 양도소득세의 감면 특례)의 감면을 받기 위해서는, 국민주택으로 「임대주택법」에 의하여 임대사업자로 등록하여 해당 신축임대주택 1호 이상을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하고 양도할 것을 감면 필수 요건으로 하고 있으며,

「임대주택법」상 다가구주택은 단독주택으로 취급하여 여러 가구가 있더라도 1동인 경우에는 2호 이상의 요건에 해당되지 않아 시‧군‧구청에 임대사업자로 등록이 불가하여 「조세특례제한법」 제97조의2 규정의 신축임대주택에 대한 감면을 적용받을 수가 없기 때문에 당초 양도소득세 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

「임대주택법」에 따른 임대사업자의 등록을 하지 않은 청구인 소유의 다가구주택 1동의 양도로 발생한 소득이 「조세특례제한법」 제97조의2에 따른 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 대상인지 여부

나. 관계 법령(<별지> 기재)

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부 등본 등 제출된 증빙에 의하면, 청구인은 2001.8.27. 미준공 상태인 쟁점다가구주택 및 그 부수토지를 한OOO으로부터 OOO원에 매수하는 계약을 체결하였고, 2001.9.13. 쟁점다가구주택의 사용승인을 얻었으며, 2001.10.23. 청구인 명의로 쟁점다가구주택의 보존등기를 마친 후 2009.8.26. 박OOO, 안OOO에게 OOO원에 소유권이전등기를 마친 것으로 나타난다.

(2) 건축물대장에 의하면, 쟁점다가구주택은 OOO 대지 195.9㎡에 건축된 철근콘크리트 3층의 다가구주택 1동으로서, 청구인은 2001.10.23.～2009.8.26. 기간 동안 쟁점다가구주택 소재지에서 주택임대업으로 사업자등록을 하였으나, 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자의 등록을 하였다는 증빙은 제시되지 아니하였다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점다가구주택의 양도로 발생한 소득이 「조세특례제한법」 제97조의2에 따른 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 대상이라고 주장하나,

조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는바(조심 2013서3113, 2013.10.18. 등 참고), 「조세특례제한법」 제97조의2에 따라 신축임대주택의 양도로 발생한 소득에 대하여 양도소득세를 감면받기 위하여는 거주자가 「조세특례제한법 시행령」 제97조의2 제1항에 따라 2호 이상의 신축임대주택을 5년 이상 임대하여야 하고, 「임대주택법」에서 규정하는 임대사업자의 등록을 하여야 하나(조심 2012중2446, 2012.8.3. 참고), 쟁점다가구주택은 다수의 임차인에게 임차되었다고 하더라도 1호에 해당하고, 청구인은 「임대주택법」에서 규정하는 임대사업자의 등록을 한 사실이 없으므로 쟁점다가구주택의 양도는 「조세특례제한법」 제97조의2에 따른 양도소득세의 감면특례 대상에 해당하지 아니한다고 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점다가구주택의 양도로 발생한 소득에 대해 양도소득세 감면특례 대상에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 조세특례제한법 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 신축임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택

가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)

가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택

(2) 조세특례제한법 시행령 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례) ① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

(3) 임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. 임대주택이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. 건설임대주택이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

3. 매입임대주택 이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. 임대사업자란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 시장·군수·구청장 이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(4) 구 임대주택법 시행령(2000.7.22, 대통령령 제16910호로 일부개정된 것)

제6조(임대사업자의 범위 및 등록기준 등) ①법 제6조제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다.

(5) 구 임대주택법 시행령(2008.11.26, 대통령령 제21134호로 일부개정된 것)

제7조(임대사업자의 범위 및 등록 기준 등) ① 법 제6조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대

(6) 건축법 시행령

제3조의4(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표 1]

용도별 건축물의 종류(제3조의4 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

가. 단독주택

나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

(생략)

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

라. 공관(公館)

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]

가. 아파트

나. 연립주택

다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

라. 기숙사