경기도 안산시 OO동 OOOOO에 거주하는 청구인이 같은 동 OOOOO 소재 대지를 83.9.22. 취득하여 그 지상에 주택을 신축후 이를 85.3.19. 양도하는 등 90.3.25.까지 동일한 방법으로 8건의 주택 또는 상가를 신축·양도(이하 “쟁점부동산”이라 한다. 별첨 명세 참조)한 데 대하여, 처분청은 부동산매매업으로 보고 91.1.15. 부가가치세 86,615,830원(86.1기 6,727,470원, 87.1기 15,008,410원, 87.2기 15,947,370원, 88.2기 14,519,380원, 89.2기 26,970,310원 및 90.1기 7,442,890원)과 종합소득세 93,155,510원 및 동 방위세 18,536,880원(85귀속 종합소득세 943,550원 및 동 방위세 94,350원, 86귀속 종합소득세 1,502,060원 및 동 방위세 300,410원, 87귀속 종합소득세 30,404,550원 및 동 방위세 6,081,070원, 88귀속 종합소득세 14,537,430원 및 동 방위세 2,907,480원, 89귀속 종합소득세 43,674,190원 및 동 방위세 8,734,830원, 90귀속 종합소득세 2,093,730원 및 동 방위세 418,740원)을 결정고지하자,

청구인은 이에 불복, 적법한 전심절차를 거쳐 91.6.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

가. 처분청이 청구인의 쟁점부동산 신축·양도행위를 부동산매매업으로 보고 이 건 부가가치세를 과세하였으나, 청구인은 부동산매매업을 표방한 바도 없으므로 양도소득세를 과세함이 타당하고,

나. 설령, 부동산매매업으로 본다 하더라도 소득금액 계산에 있어서 쟁점부동산중 OO동 OOO 상가건물, OO동 OOOOOO 상가건물 및 OO동 OOO 상가건물은 양도가액이 확인되고 있고 토지취득가액도 확인되고 있으나 건물가액은 확인되지 않는 상황에서 처분청은 토지·건물의 양도가액에 대하여 소득표준율을 적용하고 있으나 소득세법 시행령 제142조 제1항에서 매매차익을 토지와 건물별로 실지거래가액에 의하여 계산이 불가능할 경우 소득표준율을 적용하도록 하고 있는 바,

이 건의 경우 토지·건물의 양도가액을 기준시가 비율로 환산하면 토지의 양도시 실지거래가액이 구분되고 토지의 취득시 실지거래가액도 확인되고 있으므로, 토지의 매매차익은 실지거래가액에 의하여 계산하고 건물의 매매차익은 소득표준율에 의하여 각각 계산한 후 토지매매차익과 건물매매차익을 합하여 각 년도의 매매차익으로 하여 세율을 적용함이 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 85.3.19.～90.3.25. 기간동안 주택 및 상가를 신축·판매하였으므로 영리를 목적으로 재화를 공급한 부동산매매업으로 봄이 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점

가. 쟁점부동산의 신축·양도에 대해 부동산매매업으로 본 처분의 당부와

나. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없는데도 취득·양도가액의 일부가 확인되는 경우 그 확인되는 실지거래가액으로 구분 계산할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

가. 쟁점 “가”에 대하여 살펴본다.

부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하여 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다”라고 규정하고 있는 바, 이는 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우 등에는 사실여부를 가리지 아니하고 부동산매매업으로 간주한다는 간주규정일 뿐 동 규정의 간주사업요건에 해당되지 않는 경우에는 사업으로 인정하지 않는다라고 반대해석할 수는 없다 할 것이고, 사업에 해당되는지 여부는 그 실질내용에 따라 판단하여야 하므로 결국 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모·횟수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이다(대법원 90누1045, 90.9.25. 동지임).

위 법령규정에 비추어 볼 때, 청구인은 경기도 안산시 OOOOO 소재 대지를 85.9.22. 취득하여 그 지상에 주택을 신축후 이를 85.3.19. 양도하는 등 90.3.25.까지 동일한 방법으로 8건의 주택 또는 상가를 신축·양도한 것은 사회통념상 수익을 목적으로 계속적·반복적으로 사업을 영위한 것으로 인정되므로 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

나. 쟁점 “나”에 대하여 살펴본다.

소득세법 시행령 제141조 제1항, 제142조 제1항 및 제2항, 제169조 제1항을 종합하여 보면, 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정하고, 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때에는 매매차익은 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 함을 알 수 있다.

이 건의 경우, 청구인은 경기도 안산시 OOOOO 소재 대지를 83.9.22. 취득하여 그 지상에 주택을 신축후 이를 85.3.19. 양도하는 등 90.3.25.까지 동일한 방법으로 8건의 주택 또는 상가를 신축·양도하고서도 그에 따른 장부의 비치와 증빙서류를 처분청 또는 당심에 제출한 바 없다 하겠다.

따라서 위 관련 법규정 및 이 건 사실관계를 종합하여 볼 때, 처분청이 청구인이 쟁점부동산을 신축·양도하고서도 비치·기장한 장부와 증빙서류가 없다하여 확인된 매매가액에 소득표준율을 곱하여 매매차익을 계산한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.