청구인이 별지목록의 토지(이하 “이 건 토지”라 한다)를 87.3.2 및 87.3.24 청구외 OOO과 OOO로부터 합계 362,785,000원에 취득하여 89.5.11 1,900,000,000원에 청구외 OOO등에게 양도한 사실에 대하여, 처분청이 89.8.16 이 건 부동산거래를 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로 보아, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 89과세년도분 양도소득세 876,341,830원 및 동방위세 175,268,360원을 부과하였는 바,

청구인은 이에 불복하여 89.10.12 심사청구를 거쳐 90.1.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 이 건 토지를 농장을 경영할 목적으로 취득하였으나, 청구인이 아들의 사업자금을 마련하기 위하여 부득이한 사유로 약 2년만에 양도한 것으로서, 투기목적으로 취득한 것이 아님에도 불구하고 처분청이 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호를 적용하여 이 건 부동산거래를 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세등을 과세하였으나, 동규정 제72조 제3항 제8호의 규정은 그 한계와 범위를 예측할 수 없을 정도로 추상적이며 불명확하여 상위법령의 위임한계를 벗어난 무효의 규정이므로 그 규정을 근거로 부과한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고있고, 같은법 제45조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액,

2. 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비”라고 규정하고 있으며,

같은법시행령 제170조 제4항에서 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 국가·지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라 고 규정하고 있다.

그리고 같은법시행령 제170조 제4항 제2호의 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이

1. 부동산을 미등기로 전매한 때

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트당첨권)를 양도한 때

3. 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

4. 타인명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

5. 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

6. 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원 이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

7. 시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간증에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때 투지억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은법 시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장 (또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”라고 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호: 87.1.26) 제72조 제3항에서 규정하고 있는 바,

이 건 토지의 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분은 아무런 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점

1년이상 보유한 토지를 양도한 경우 소득세법 시행규칙 제82조의2의 규정에 의하여 설치한 공정과세위원회의 자문을 거쳐서 투기거래로 인정하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련 법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서, 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있어서, 과세관청이 어느 부동산거래를 투기거래로 인정하느냐 아니하느냐에 따라 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

살피건대, 과세관청이 투기거래라고 인정하는 부동산거래에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하도록 규정한 목적은, 개발이 예산되거나 제도의 변경(예, 녹지지역의 해제)으로 이용가치가 증대되는 지역에 소재하는 부동산가액은, 단기간에 급격하게 상승하게 되어 다른 지역보다는 더많은 양도차익이 발생하게 되므로 양도차익을 기준시가(기준시가는 제도적으로 수시로 조정하기가 곤란할 뿐만 아니라 그 부동산의 특수한 여건을 개별적 구체적으로 반영할 수 없어서 실지거래가액과는 많은 차이가 있을 수 있음)로 산정하는 것 보다는 실지거래가액으로 산정하는 것이 실질소득에 대한 공평과세의 취지에도 부합되고 부동산투기를 억제하여 건전한 국민경제를 도모하고자 하는데 있다고 보여진다.

위와같이 양도차익을 결정함에 있어 징세행정상의 편의를 위해서 기준시가에 의한 추계조사결정방법과 실질소득에 대한 공평과세 및 부동산투기억제를 도모하기 위한 실질조사결정방법을 혼용함으로서, 납세자는 자신이 부담하게 될 납세의무의 한계와 범위를 예측하기가 곤란(이 건의 경우와 같이 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 해당) 한 경우가 발생하여 납세자에게 불측의 손해를 줄 우려가 있기 때문에, 이러한 문제를 가장 합리적으로 해결하기 위한 방안으로 관할세무서에 공정과세자문위원회를 설치하도록 하고 ( 소득세법시행령 제170조 제9항 및 같은법시행규칙 제82조의2 참조)있으며, 부동산투기거래의 유형을 구체적으로 열거(국세청훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에 열거하고 있으며, 대법원판례 89누5676, 89.11.13에 의하여 그 훈령은 법규명령과 같은 효력을 가진다고 판결한 바 있음)하고 있다.

한편, 청구인은 농장을 경영할 목적으로 이 건 토지를 취득하였다고 주장하고 있으나 취득한 후 청구인이 농장을 경영한 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 명백한 거증자료를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 취득한 후 양도할 때까지 약2년동안에 그 가액이 약 5.2배로 급등하였으며,

이 건 토지의 취득가액(등록세과세표준액)은 18,856,531원에 불과하나 면적이 1만평을 초과하고 있어, 이 건 부동산거래는 앞에서 열거한 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제6호 및 제7호에 준하는 거래라고 보여진다.

그러므로 처분청이 공정과세위원회에 이 건 부동산거래를 상정하여 자문한 바 자분위원 7명 모두가 투기거래라고 인정함에 따라 처분청이 이 건 부동산거래를 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세등을 부과한 것은, 관련법령의 오해나 사실인정 및 절차상의 흠도 없는 것으로 보여지므로 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단되고 청구인의 주장은 이유 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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