청구인은 경기도 성남시 분당구 OO동 OO OOOOO OOOO OOOO(분양면적 84.690㎡, 약 25.618평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 89.12.27 분양받아 92.5.10 청구인 명의로 소유권 이전등기한 후, 93.1.25 청구외 OO에게 양도하였으며 93.2.28 쟁점아파트의 양도에 대하여 취득가액은 분양가액인 52,254,000원으로, 양도가액은 양수인이 확인한 가액인 60,000,000원으로 하여 양도소득세 2,829,590원을 산출하고 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 취득가액 52,254,000원은 분양가액과 동일하나 신고 양도가액 60,000,000원은 쟁점아파트 양도당시 주변의 동일한 평수의 매매실례가(시가) 120,000,000～140,000,000원에 비하여 50%수준에 불과하고 청구인이 쟁점아파트를 매매실례가보다 낮게 양도할 특별한 사정이 인정되지 아니한다 하여 신고한 양도가액을 부인하고 양도당시의 매매실례가인 120,000,000원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 산출하고, 93.10.17 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 39,325,950원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.11.10 심사청구를 거쳐, 94.1.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점아파트의 양도에 따른 자산 양도차익 예정신고를 하면서 취득 및 양도시 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서, 거래사실확인서 등을 제출하였는 바, 이를 근거로 양도소득세를 과세하여야 함에도 쟁점아파트 인근의 아파트 매매실례가를 기준으로 하여 양도소득세를 결정한 처분은 부당하다.

(2) 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있으나 부동산의 취득·양도경위 및 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는데도 쟁점아파트의 실제 양도가액을 확인할 수 있는 입증자료도 없이 쟁점아파트의 관리사무소에서 진술한 가액 140,000,000원과 인근지역의 아파트 매매실례가액인 120,000,000원을 실지양도가액으로 하여 양도가액을 결정한 처분은 위법하다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점아파트의 양수자인 청구외 OO은 100,000,000원이 넘는 금액으로 취득하였다고 진술하고 있으며, 쟁점아파트의 관리사무소에서는 양도당시의 시가가 140,000,000원이라고 구두 진술하고 있음을 볼 때 실지 양도가액은 청구인이 신고한 가액과 현저한 차이가 있음을 알 수 있다.

(2) 그렇다면 쟁점아파트의 인근지역에서 같은 시기에 양도된 같은 평수의 아파트의 양도가액을 근거로 하여 쟁점아파트의 양도가액을 결정하고 양도소득세를 과세한 방법도 형평상 무리가 없다고 보이므로 청구주장은 이유가 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

이 건은 쟁점아파트의 양도소득세를 실지거래가액으로 결정할 때 청구인이 신고한 양도가액 60,000,000원을 부인하고 쟁점아파트 부근의 매매실례가인 120,000,000원으로 할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

먼저 관련법령을 보면

소득세법 제23조 제4항 제1호(양도가액)와 소득세법 제45조 제1항 제1호 (가)목(취득가액)에 양도차익의 결정은 원칙적으로 기준시가에 의한다고 규정하고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 예외적인 경우로서 위 법조항 단서 및 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 규정한 부동산을 취득한 후 1년이내 양도한 경우 등 투기성이 있다고 인정되는 경우와 위 법조항 단서 및 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호에 규정한 예정신고 및 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있으며, 위 시행령 같은조 제4항 제2호의 1년이내의 양도 등 투기성이 있는 경우에는 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 위 시행령 같은조 제1항 단서에 규정한 각호별로 환산 결정할 수 있도록 규정하고 있다.

다음으로 사실관계를 보면

(1) 청구인은 잔금청산일임이 확인되는 92.10.30 쟁점아파트를 청구외 OO건설산업 주식회사로부터 91,280,000원에 취득하였으며, 93.3.24 청구외 OO에게 60,000,000원에 양도하였다는 청구주장 근거로서 쟁점 아파트의 매매계약서(관인계약서임)와 거래당사자인 청구외 OO의 사실확인서 및 거래사실확인용 인감증명서를 제출하고 있다.

(2) 처분청이 탐문조사한 바에 의하면 쟁점아파트와 같은 규모의 매매실례가는 92.11월～93.1월중 신도시아파트 가격동향표상 OO아파트 32평형이 130,000,000원, 93.1.21 양도된 OO아파트 OOOO OOOO 32평형이 140,000,000원, 93.1.29 양도된 OO마을 아파트 OOOO OOOO 32평형이 120,000,000원으로서 쟁점아파트와 같은 규모의 아파트 매매실례가가 120,000,000원에서 140,000,000원 수준임이 확인된다.

(3) 청구인과 처분청은 쟁점아파트의 실제 양도가액이 얼마인지를 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료를 제시하지는 못하고 있다.

(4) 청구인은 위 거래상대방의 확인서(거래가액 60,000,000원)이외에는 쟁점아파트를 매매실례가액의 절반 수준의 가액으로 양도해야 했던 납득할만한 사유를 제시하지 못하고 있다.

위 법령과 사실에 의하여 쟁점아파트의 양도가액을 매매실례가에 의하여 산정하고 양도소득세를 계산한 처분이 타당한지를 보면

첫째, 아파트는 일반적으로 지역, 시공회사, 평형, 층별 등에 따라 동일그룹에 속하는 경우 그 가액이 유사함이 일반적인데 불구하고 청구인이 같은시기에 쟁점아파트와 같은 규모 및 같은 지역의 아파트 시세인 120,000,000원의 절반에도 못미치는 현저하게 낮은 가액인 60,000,000원에 쟁점아파트를 양도할 만한 특별한 사유가 제시되지 아니하고 있을 뿐 아니라 금융자료등 객관적인 증빙에 의하여 신고된 양도가액이 실제거래가액임도 입증되지 아니하나, 한편으로 처분청이 실제 양도가액으로 본 쟁점아파트 인근 아파트의 매매실례가액 120,000,000원도 쟁점아파트의 시가 수준을 가름하는 가액으로 볼 수 있을 뿐이지 쟁점아파트 자체의 실지거래가액이라고는 할 수 없다 할 것이다.

둘째, 이 건은 청구인이 쟁점아파트를 취득한 후 1년 이내에 양도하였기 때문에 위 법령에 의하여 실지거래가액에 의한 조사 결정대상에는 해당되므로 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대한 검인계약서 및 거래상대방의 사실확인서 등의 진실성 여부를 확인하고 그 실지거래가액을 밝혀서 양도소득세를 결정하여야 함에도 실지거래가액을 밝히지 못한 채 단순히 쟁점아파트 인근에 소재한 아파트의 매매실례가에 의하여 이 건 과세한 처분은 실지거래가액의 조사를 소홀히 한 것이므로 쟁점아파트에 대한 양도시 실지거래가액을 다시 조사 확인하여 양도소득세를 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.