가. 청구인은 1994.12.30. OOO(지하 1층, 지상 6층으로, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 임대하여 오다가 2015.11.17. OOO원에 양도하고, 2016.1.31. 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도가액 OOO 초과분에 대해 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점건물은단독주택과 공동주택이 복합된 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2016.10.13. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.12.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1994.12.30. 쟁점건물을 신축하여 지하 1층과 지상 1층은 근린생활시설(휴게음식점), 지상 2～4층은 근린생활시설(사무실), 지상 5～6층은 단독주택 용도로 사용하다가 지상 2～4층 사무실의 임대가부진하여 2010.2.4.부터 이를 고시원으로 용도변경 허가를 받고 양도일현재까지 주거시설인 원룸형 주택 임대업을 영위하였다.

「소득세법 시행령」제155조 제15항에서 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를하나의 주택으로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점건물의 지상 2～4층은 구분등기가 되지 않았고, 청구인은 양도시 쟁점건물 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하였으므로 실질과세원칙에 따라 쟁점건물 전체를 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점건물은 주택으로 사용하는 층수가 5개층(2층～6층)으로, 바닥면적이 826.65㎡이고, OOO가 거주할 수 있는 바,「건축법 시행령」별표1 제1호에서 규정한 단독주택의 종류 중 가장 큰 형태인 다가구주택의 규모(3개층 이하, 바닥면적 660㎡ 이하, 19세대 이하 거주 요건모두 충족)를 초과하여 사실상 공동주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물 전체를 하나의 매매단위인 단독주택의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)소득세법

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(2) 소득세법 시행령

제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

제155조【1세대 1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3)「건축법 시행령」별표1 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택 [단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

다.다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1)주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2)1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2.공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

라.기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면, 다음의 사실관계가 나타난다.

(가) 청구인은 1994.12.30. 쟁점건물을 지하 1층, 지상 1층은 근린생활시설(휴게음식점), 2～4층은 근린생활시설(사무실), 5～6층은 단독주택용도로신축하였고, 2011.8.17. 2～4층을 제2종 근린생활시설인 고시원으로용도변경하였으며, 1995.1.1. 비주거용 임대업을 일반과세자로 사업자등록하였다가 2015.11.17. 폐업하였고, 양도일까지 구분등기가 되지 않은상태에서 건물 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도한 사실이 쟁점건물의 등기부등본 및 건축물관리대장 등에 나타난다.

(나) 처분청의 현지확인 조사자료에 의하면, 쟁점건물 2～4층의 실제사용용도는 근린생활시설(고시원)이 아닌 원룸형 주택으로 사용된 것으로 나타난다.

(다) 처분청은 쟁점건물의 2～4층은 건축물대장에 고시원으로 기재되어 있으나 실제로는 용도를 주택으로 변경하여 각 층별 8세대씩 총 24세대에 대하여 임대차계약이 이루어졌고, 각 세대마다 화장실·세탁기·냉장고·싱크대·TV 등이 설치되어 있어 주택에 해당하나「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 의한 단독주택으로 보는 다가구주택의 규모(3개층 이하, 바닥면적 660㎡ 이하, 19세대 이하 거주 요건 모두 충족)를 초과하여 공동주택에 해당하는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은쟁점건물의 양도가 「소득세법 시행령」제155조 제15항의 다가구주택을하나의 매매단위로 양도하는 경우에 해당하므로 쟁점건물을 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해야 한다고 주장하나,쟁점건물은 주택으로 사용하는 층수가 5개층(2층～6층)이고, 그 바닥면적이 826.65㎡이며, 총 OOO 세대가 거주하여「건축법 시행령」별표1제1호에서 규정한 다가구주택의 규모(3개층 이하, 바닥면적 660㎡ 이하,19세대 이하 거주요건)를 초과하여 사실상 공동주택에 해당된다. 따라서,쟁점건물과 같이 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이「건축법 시행령」별표1에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 등을 판단하는 것이므로 처분청이 쟁점건물의 양도를 다주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.