가. 청구인은 2010.5.12. OOO(근린생활시설 및 오피스텔 226호) 612호(오피스텔, 건물전유부분 30.85㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 이OOO(이OOO는 2009년 3월 쟁점부동산을 주식회사 OOO로부터 매입 후 사업용 고정자산 취득으로 인하여 해당 매입세액을 환급받음)로부터 사업포괄양수하고, 2010.6.1. 부동산임대사업자(일반과세자)로 사업자등록하였다.

나. 처분청은 OOO지방국세청장의 종합감사에서 쟁점부동산에 대한 면세전용에 대한 현지시정 결과를 통보받고, 쟁점부동산이 면세(주거용)로 전용되었다 하여 2013.4.3. 청구인에게 2011년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.15. 이의신청을 거쳐 2013.6.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점부동산의 전 소유자인 이OOO의 소유기간 동안 임차자인 이OOO과 관련한 소장에서 쟁점부동산이 OOO주식회사의 지점으로 사용되어 업무용으로 사용되었다고 판단하고 있으나, 이OOO가 제기한 소장의 내용이 실제 사용여부에 대한 진실을 증명하는 것이라고 인정할 수 없을 뿐더러 OOO주식회사의 법인등기부등본에는 쟁점부동산에 지점사항이 등기되어 있지 아니하고, 임대차계약서나 입주기록표상에도 법인명의의 계약이나 입주기록이 확인되지 아니하며, 관물관리비 납부도 법인의 명의나 자금으로 입금되지 아니하였으므로 법인의 사업장으로 사용된 근거가 없고, 단지 법인의 대표인 이OOO이 개인적으로 계약하여 사용한 것임이 분명함에도 처분청이 소장에 기록된 내용에 근거하여 업무용으로 사용하였다고 판단한 것은 잘못이다.

(2) 전 소유자나 이를 승계한 청구인이나 동일한 사용자에게 동일한 조건으로 임대를 하였는데, 전 소유자의 업무용 사용은 인정하고 청구주장은 받아들이지 않음은 형평성에 문제가 있다.

(3) 처분청이 과세당시 다른 사업장(OOO 250여명의 모든 소유주)의 사업용, 주거용의 판단시 사업자등록 여부를 주요 판단근거로 활용하면서, 쟁점부동산에 대하여는 청구인의 보유시에는 동 기준에 의한 판단을 거부하고 실제 사용 여부가 불분명하다 하여 공부상 용도로 사용목적을 추정한다는 것은 재량권 남용이자 자의적 해석금지의 원칙을 위배한 것이다(OOO 250여명의 모든 소유주들이 사업자등록을 하여 신고한 대로 수용하면 될 것임).

(4) 처분청은 쟁점부동산의 취득시점부터 과세시점까지 전체기간에 대하여 전 소유자가 업무용으로 사용하였는지, 아니면 주거용으로 사용하였는지에 대하여 판단을 하지 않은 채, 청구인의 보유기간에 대하여만 면세전용 여부를 판단하여 과세하겠다는 것은 세법상 형평성을 벗어난 처분이다.

(5) 쟁점부동산은 전 소유자가 최초 취득시 매입세액을 공제받은 후 업무용으로 사용한 사업자에게 임대한 사실이 확인된 바가 없고, 청구인에게 양도하기 전에 이미 면세 전용된 상태였으며, 매매 당시에도 주거용으로 사용하였음에도 쟁점부동산의 사용자가 업무용으로 사용한 제반 증거가 없고, 사업자등록, 세금계산서 수수, 제반 세무신고 등 세법규정을 지키지 않은 사실들이 확인되어 주거용으로 사용한 것이 더욱 신빙성이 많은데도 불구하고 이를 배척하고 서류상 업무용이라고 표시하였으면 이를 인정하는 것이 마땅하고 청구를 불채택하였던 것은 재량의 한계 및 실질과세 원칙을 벗어난 것이며, 전 소유자와의 형평성을 무시하고 청구인에게만 면세전용 여부를 적용하겠다는 부당한 처분이므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 전 소유자인 이OOO가 제기한 건물명도 등 청구의 소장을 살펴보면, OOO주식회사의 대표인 이OOO의 소장에 대한 송달장소가 OOO주식회사의 OOO지점인 OOO(쟁점부동산)로 등재되어 있어, 사업자등록시 별도의 지점설치 여부와는 상관없이 실질적으로 쟁점부동산을 지점의 형태로 점유하여 사용하고 있었음이 확인되고, 이러한 사실에 기초하여 청구의 소가 제기되었으므로 청구주장은 적절하지 않은 것으로 판단된다.

(2) 서OOO(두번째 임차자)의 오피스텔 사용 용도는 청구인과 세입자인 서OOO가 체결한 임대차계약서상 업무용으로 명기되어 있을 뿐 주거용 사용여부에 대한 표기가 없고 불명확하며, OOO(쟁점부동산) 입주기록상으로 강OOO(서OOO의 지인)이 세금계산서를 발행한 사실이 없다는 사실만 명기되어 있는바, 주거용으로 사용되었다는 입증이 되지 아니한다(2010년 5월～2011년 2월 임차인인 서OOO의 쟁점부동산 사용용도는 용도 불명으로 공부상의 용도로 추정할 수밖에 없고, 처분청이 공부상의 용도로 사용 용도를 추정하는 데 있어 청구인은 ‘공부’가 무엇을 뜻하는 지에 대하여 의문을 제기한바, ‘공부’란 청구인이 이해한 계약서의 개념이 아닌 국가 기관이나 관공서 등에서 공식적으로 기록, 보관하는 장부를 뜻하며, 건축물의 이용상태를 확인할 수 있는 건물등기부등본, 건축물대장이 본건과 관련하여 용도를 추정하는 근거로 사용함).

(3) 위와 같은 사실을 종합하여 볼 때, 본 건 청구시 쟁점화한 쟁점부동산에 대한 전 소유자의 임차인 이OOO이 사용한 용도 및 전 소유자와 청구인이 승계 임대한 서OOO(실사용자 강OOO)가 사용한 용도에 대하여는 업무용으로 판단하였고, 임대인 임OOO(청구인이 2011년 2월 이후 근로소득자인 임OOO에게 임대)은 OOO소재 보험사의 근로자로서 주민등록상 주소지는 OOO으로 사실상 출퇴근이 불가능한 거리로 타 사업내역이 전무하여 주거목적으로 임차한 것으로 판단(면세전용)하여 과세한 처분청의 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 주거용으로 면세전용한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조 [실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 부가가치세법 제6조 [재화의 공급] ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.

(3) 부가가치세법 시행령제15조 [자가공급의 범위] ① 법 제6조 제2항에 따라 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화(법 제17조 제2항에 따라 매입세액이 공제되지 아니하는 것은 제외한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 부가가치세 신고내용은 아래 <표>와 같고, 처분청은 전 소유자가 환급받은 세액OOO을 기준으로 면세전용한 기간으로 안분하여 과세한 것으로 나타난다.

<표> 쟁점부동산에 대한 부가가치세 신고내용

(2) 쟁점부동산의 집합건축물대장에는 쟁점부동산의 주용도가 근린생활시설(지하 1층～지상 1층) 및 업무시설(오피스텔 2층～7층)로 나타나고 있다.

(3) 처분청의 조사복명서의 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인은 쟁점부동산을 2010.5.12. 전 소유자인 이OOO로부터 포괄양수한 후 부동산임대업을 영위하다 2011.6.30. 폐업하였다.

(나) 전 소유자는 쟁점부동산을 주식회사 OOO로부터 매입한 후 2009.4.9. 사업용 고정자산 취득에 대하여 조기 환급신고하여 부가가치세 매입세액 OOO원을 환급받았고, 쟁점부동산에 대한 2008년 제2기 과세기간부터 2012년 제1기 과세기간까지의 부가가치세 신고시 제출된 부동산임대공급가액 명세서 등에 의하여 확인된 임차인은 다음과 같다.

(다) 임차인 이OOO은 2009년 4월부터 2010년 3월까지 본인이 대표이사로 등재된 OOO주식회사 및 타 법인의 사무실로 사용하다가 월세 연체로 2010년 3월에 퇴소하였다.

(라) 청구인은 2010년 5월 전 소유자로부터 쟁점부동산을 포괄양도·양수하여 임차인 서OOO와 2010.5.12.부터 2011.5.11.까지 임차한다는 오피스텔 월세계약을 하였으나, 실사용자인 강OOO이 2011년 2월까지 임차하다가 근로소득자인 임OOO에게 임대하였다.

(마) 임OOO은 OOO 소재 보험회사에서 근무하였으나 주민등록 주소지가 OOO으로 확인되는바, 이는 사실상 출퇴근이 불가능한 거리이고, 국세통합전산망에 의하여 사업이력이 확인되지 않으므로 쟁점부동산을 주거목적으로 임차한 것으로 판단된다.

(바) 청구인은 2011년 6월 쟁점부동산 임대사업에 대하여 폐업하면서 폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세 신고 및 납부를 이행하지 아니하였다.

(4) 매도인인 이OOO와 매수인 청구인 간에 2010.4.12. 계약체결한 쟁점부동산 매매계약서에는 이OOO가 쟁점부동산을 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 2010.5.12. OOO원)에 청구인에게 양도하기로 계약한 내용이 나타나고, 특약사항은 다음과 같다.

(5) 관련 임대차계약서는 다음과 같다.

(가) 임대인인 이OOO와 임차인 이OOO이 2009.4.2. 계약체결한 쟁점부동산 월세계약서(용도는 업무)에는 이OOO이 보증금 OOO원, 월 차임 OOO원에 임차하기로 한 내용이 나타난다.

(나) 청구인과 서OOO가 2010.5.12. 계약체결한 쟁점부동산의 월세계약서에는 서OOO가 보증금 OOO원, 월 차임 OOO원에 쟁점부동산을 임차(건물용도는 업무용)하는 것으로 기재되어 있고, 특약사항③은 업무용으로 사용하고 입주시 주소이전을 하지 않는 조건으로 기재되어 있다.

(6) 원고인 이OOO가 피고인 이OOO을 상대로 소를 제기한 건물명도 등 청구소장에는 이OOO의 송달장소를 쟁점부동산의 주소로 기재되어 있는 것으로 나타나고, 피고 이OOO, OOO주식회사, OOO주식회사들이 차임 연체 등으로 원고의 동의없이 쟁점부동산을 회사의 지점으로 공동 불법 점유사용하고 있으므로 쟁점부동산을 명도하라는 취지의 내용이 나타난다.

(7) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 부가가치세 과세사업을 영위하기 위하여 취득한 오피스텔을 부가가치세가 면제되는 주거용으로 임대하는 경우에는 「부가가치세법」제6조 제2항 및 같은 법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 자가공급에 해당하게 되고, 부가가치세의 면세대상인 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하여야 하며, 공부상의 용도구분이나 임대차계약서에 기재된 목적물의 용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 하여 그 해당여부를 가려야 할 것인바(대법원 1992.7.24. 선고 91누12707 판결 참조),

이 건의 경우 전 소유자인 이OOO가 제기한 건물명도 등 청구의 소장에서 임차자인 이OOO의 소장 송달장소가 쟁점부동산으로 기재되어 있는 점, 청구인과 세입자 서OOO(두번째 임차자)가 체결한 임대차계약서상 건물용도가 업무용으로 명기되어 있는 점, 청구인과 임대차계약을 체결한 임OOO이 OOO 소재 보험회사에서 근무하였으나 주민등록 주소지가 OOO으로 확인되어 사실상 출퇴근이 불가능한 거리이고 국세통합전산망에 의하여 사업이력이 확인되지 않으므로 쟁점부동산을 주거목적으로 임차하였다고 조사하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 사업용인 쟁점부동산을 사업양수도 후에 면세전용한 것으로 보이므로, 이 건 처분이재량의 한계 및 실질과세 원칙을 벗어난 것이고, 전 소유자와의 형평성을 무시하고 청구인에게만 면세전용 여부를 적용하여 부당한 처분이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.