1. 청구인의 OOO대지 251㎡ 취득가액을 금융증빙 등 객관적인 증빙을 토대로 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

가. 청구인은 OOO대지 251㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.4.7. 취득하여 2008.11.20. OOO에게 양도한 다음 양도가액을 OOO취득가액을 OOO(매매대금 OOO취득세 OOO등록세 OOO)으로 하여 2008.11.24. 양도소득세 OOO을 예정신고 및 납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도 당시 이중계약서를 작성한 사실이 확인된다고 하면서 양도가액을 OOO으로 하여 2014.11.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO경정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.2.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인의 쟁점부동산 취득가액과 양도가액은 모두 OOO억원으로서, 이 건 매매거래는 양도차익이 없는 거래에 해당하므로 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

(1) 먼저, 취득가액의 경우 비록 청구인이 취득 당시에 매매대금이 OOO억원으로 기재되어 있는 매매계약서(이하 “쟁점계약서①”이라 한다)와 매매대금이 OOO백만원으로 기재되어 있는 매매계약서(이하 “쟁점계약서②”라 한다)를 작성한 사실은 있으나, 취득과정에서의 사실관계 및 정황과 금융증빙 등 제반 증거서류에서 확인되는 바와 같이 쟁점부동산의 취득가액은 쟁점계약서①상의 매매대금인 OOO억원이다.

(가) 쟁점부동산의 매도자인 OOO(이하 “매도자들”이라 한다)는 쟁점부동산에 대한 보상액 OOO각 매도자별로 아파트 1세대(1세대당 공급가격 OOO백만원)씩 총 3세대를 공급받는 조건으로 시행사인 OOO주식회사(이하 OOO이라 한다)가 쟁점부동산 개발사업을 이행함에 동의하고 2011년 3월 (가칭)OOO동의서를 제출하였으나, 몇 달 후인 2001년 5월 매도자들은 당초 제출된 동의서 내용 중 아파트입주권(1세대당 OOO백만원씩 총 3세대분) 대신 현금 보상을 요구하면서 위 동의서 제출을 취소한다는 통지를 하였고, 청구인과 OOO억원이라는 거액의 현금을 추가로 조달해야 하는 자금부담이 있었기 때문에 쉽게 응할 수 없어 2005.3.22. 최종 매매계약이 성사되기까지 매도자들과 OOO은 4년 가까이 수차례의 구두협의와 내용증명 우편물 수수 등을 계속하였으며, 이후 쟁점부동산 일대 재개발사업의 실현이 가시화될 즈음인 2004년 8월 청구인과 OOO쟁점부동산을 매도자들 요구액인 OOO억원에서 OOO억원을 깎은 OOO억원에 매입하는 것에 동의하고, 자금조달은 쟁점부동산을 담보로 대출을 받아 동 금액은 청구인이 채무승계하며, 나머지 대금은 OOO당시 시공회사인 OOO주식회사의 협조를 받아 지급하는 것으로 합의하여 쟁점부동산의 매매계약이 2005.3.22. 매매대금 OOO억원에 체결된 것이다.

(나) 위 매매계약에 따라 청구인은 계약금 OOO억원과 중도금 OOO억원 합계 OOO억원은 계약 당일 OOO억원의 자기앞수표 1매로, 잔금 OOO억원 중 OOO매도자들 명의로 대출을 받아 청구인이 채무를 승계하는 방법으로, 잔금 중 나머지 OOO지점에서 2005.4.26. 발행한 자기앞수표 OOO억원과 자기앞수표 OOO으로 지급완료하고, 매도자들 중 OOO으로부터 영수증을 수취하였다.

(다) 따라서, 청구인이 2005.4.7. 매도자들으로부터 쟁점부동산을 매입하고 매매대금으로 신고한 OOO백만원은 과소신고된 것으로, 실지 취득가액은 OOO억원임이 “쟁점계약서①”과 “영수증” 및 “자기앞수표” 등 금융증빙을 통해 확인되며, 이와 관련하여 처분청은 취득가액이 OOO억원인 쟁점계약서①상 매수인은 OOO이사 OOO으로 기재되어 있으므로 정당한 계약서로 보기 어렵다는 의견이나, 매매계약서①상 매수인과 영수증상 수취인이 OOO이사 OOO”으로 되어 있는 이유는 매매 당시 청구인이 쟁점부동산의 계약과 관련된 모든 권한을 시행사인 OOO위임을 하였기 때문이고, 이는 쟁점부동산의 취득 당시 작성된 위임장을 통해 확인된다.

(2) 다음으로, 양도가액의 경우 양도 당시에도 청구인은 매매대금이 OOO억원으로 기재되어 있는 매매계약서(이하 “쟁점계약서③”이라 한다)와 매매대금이 OOO천만원으로 기재되어 있는 매매계약서(이하 “쟁점계약서④”라 한다)를 작성하였는바, 이는 실제 매매대금은 OOO억원이었으나 매수인인 OOO이사회(임원회의)의 결정에 따라 조합원의 부담금 등을 줄일 목적으로 매매대금을 OOO천만원에 신고하기 위해서였다.

그런데, 지주조합원들의 토지매입대금과 관련하여 매수인인 OOO시행사인 OOO간의 소송에서 서울고등법원은 “예산초과부동산에 관한 이 사건 각 매매계약은 OOO대하여 그 효력이 없다”라고 판결하였는바, 매수자인 OOO청구인의 부동산 매입비용으로 OOO억원의 예산을 책정하였으나 실제로는 OOO억원에 매수하였으므로 매매계약서상으로는 매매대금이 OOO억원이라고 할지라도 OOO예산으로 책정한 OOO억원을 초과하는 부동산 매매계약은 무효가 되는 것이고, 실제 예산으로 책정된 토지매입대금으로 정산해야 하므로 양도가액은 OOO억원이 아닌 OOO사실상 예산으로 책정한 OOO억원으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 취득가액의 경우 청구인이 취득가액으로 주장하는 OOO억원은 취득자금에 대한 구체적인 입증자료가 없고 쟁점계약서①은 정당한 계약서로 보기 어려운바, 양도인 OOO신고한 가액이자 청구인이 당초 신고시 제출한 OOO백만원을 취득가액으로 봄이 타당하다.

(가) 청구인은 신고 가액인 OOO백만원이 아닌 쟁점계약서①의 매매가액인 OOO억원이 취득가액이라고 주장하나, 당초 신고된 취득가액이 실지거래가액과 다르다면 청구인이 그 사실을 입증하여야 할 것인 바, 처분청은 조사기간 동안 처분청에 방문한 세무대리인에게 수차례 소명요구를 하였으며 공문 또한 발송하였으나 청구인은 취득가액이 사실과 다른지 여부를 확인하지 않았고, 구체적인 입증자료도 제시하지 아니하였으며,

심판청구시 취득가액이 OOO억원인 쟁점계약서①과 영수증(2005.3.22. OOO2005.4.26. OOO)을 제출하였으나, 쟁점토지 취득시 취득자금에 대한 구체적인 입증자료의 제시가 없으며, 취득 당시 청구인의 나이가 34세로 OOO억원의 구체적인 금융증빙인 자금원천을 제시하지 아니하였고, 취득가액이 OOO억원인 쟁점계약서①상 매수인은 OOO이사 OOO으로 기재되어 있으므로 정당한 계약서로 보기 어렵다.

또한, 2008.11.24. 양도소득세 신고시에는 양도차익이 OOO이라고 하였다가 처분청의 양도소득세 과세 이후 청구인은 양도차익이 신고시보다 적은 OOO이라고 주장하는바, 당시 스스로 신고를 하면서 OOO추가 납부하였다고 하는 주장은 신빙성이 없다.

그러므로 양도인 OOO신고한 가액이자 청구인이 당초 신고시 제출한 OOO백만원이 취득시 매매대금이라고 할 것이므로 당초 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 결정한 처분은 정당하다.

(2) 양도가액의 경우 청구인은 양도 당시 이중계약서를 작성한 사실은 자인하면서도 OOO간의 소송에서 서울고등법원이 “예산초과부동산에 관한 이 사건 각 매매계약은 OOO대하여 그 효력이 없다”라고 판결(서울고등법원 2013나2029934 판결 및 서울고등법원 2013나2029941 판결)하였으므로 양도가액은 OOO억원이라고 주장하나,

동 소송은 OOO2014.12.2. 대법원에 상고함으로써 현재까지 소송이 진행중인바(대법원 2014다235738), 후발적 경정은 거래 또는 행위 등이 그에 관한 소송에 대한 판결에 의하여 다른 것으로 확정됨으로써 최초의 신고 등이 정당하게 유지 될 수 없는 경우에 한하는 것이고 이 건은 고등법원 판결이 아직 확정되지 아니하였으므로 양도가액은 OOO억원으로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 양도소득세 취득가액 산정의 당부

(2) 양도소득세 양도가액 산정의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 쟁점부동산 취득에 관한 진정한 매매계약서라고 하면서 매매대금이 OOO억원으로 기재되어 있는 쟁점계약서①을 제출하였는바, 쟁점계약서①에는 매수인이 청구인이 아닌 OOO으로 기재되어 있다.

그리고, 청구인은 매도인들이 쟁점부동산에 대한 보상액 OOO및 각 매도자별로 아파트 1세대(1세대당 공급가격 OOO백만원)씩 총 3세대를 공급받는 조건으로 시행사인 OOO쟁점부동산 개발사업 이행에 동의하고 2011년 3월 (가칭)OOO인감증명서를 첨부하여 동의서를 제출한 바 있다고 하면서 매도자들의 “동의서” 및 인감증명서를 제출하였고,

매도자들이 동의서 제출을 취소한다는 통지를 한 이후 매도자들과 OOO간에 수차례 구두협의와 내용증명 우편물이 수수되었으며, 매도자들의 요구는 당초 제출된 동의서 내용 중 아파트입주권(1세대당 OOO백만원씩 총 3세대분) 대신 현금으로 보상해 달라는 것이었다고 하면서 OOO아파트 건립사업동의서 취소건(1차)”, “동의서 취소불가 통보서”, “동의서 이행촉구의 건”, “동의서 이행촉구의 건에 대한 회신”, “답변에 대한 회신” 등을 제출하였다.

(나) 또한, 청구인은 2004년 8월 청구인과 OOO쟁점부동산을 매도자들 요구액인 OOO억원에서 OOO억원을 차감한 OOO억원에 매입하는 것에 동의하고, 자금조달은 쟁점부동산을 담보로 대출을 받아 동 금액은 청구인이 채무승계하며, 나머지 대금은 OOO당시 시공회사인 OOO주식회사의 협조를 받아 지급하는 것으로 합의하여 쟁점부동산의 매매계약을 2005.3.22. 매매대금 OOO억원에 체결하였으며, 이에 따라 계약금 OOO억원과 중도금 OOO억원 합계 OOO억원은 계약 당일 OOO억원의 자기앞수표 1매로 지급하고, 잔금 OOO억원 중 OOO매도자들 명의로 대출을 받아 청구인이 채무를 승계하는 방법으로 지급하였으며, 잔금 중 나머지 OOO지점에서 2005.4.26. 발행한 자기앞수표 OOO억원과 자기앞수표 OOO으로 지급하였다고 하면서 “미이주세대 이주대책 현황”, “매입자금 지원요청”, “권리의무 승계 계약서”, “여신거래 축약내역 조회”, “자기앞수표OOO”, “자기앞수표 발행내역”, “근저당권변경계약서”, “채무인수약정서”를 제출하였다.

(다) 처분청은 청구인의 쟁점부동산 취득가액 조사내역이 기재된 “양도소득세 조사종결 복명서”를 제출하였는바, 동 복명서에 의하면 조사 당시 매도인들에게 쟁점부동산 매도가액 확인공문을 발송하였으나 매도인들은 고령으로 기억이 잘 나지 않고 관련서류를 폐기하였다고 회신하였다는 내용이 기재되어 있다.

(라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서①과 금융증빙에 의해 쟁점부동산의 실지 취득가액이 OOO억원임이 확인된다는 주장인 반면, 처분청은 쟁점계약서②에는 매매가액이 OOO백만원으로 기재되어 있고, OOO억원에 대한 청구인의 취득자금을 확인할 수 없으므로 취득가액을 OOO백만원으로 보아야 한다는 의견인바,

이 건은 이중의 계약서가 존재하고, 쟁점계약서①은 조사 당시에는 제출되지 아니하였던 것으로 매수인란에 매수인이 OOO으로 기재되어 있는 점, 청구인이 예정신고시 제출한 쟁점계약서②에는 매매대금이 OOO백만원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 제출한 “미이주세대 이주대책 현황”, “매입자금 지원요청” 및 자기앞수표 등 금융증빙에 의하면 계약금 OOO억원은 청구인이 아닌 OOO주식회사에 매입자금을 요청하여 지급한 금액으로 보이고, 잔금 OOO백만원은 청구인과 관련이 없는 OOO수표로 출금하여 지급한 것으로 나타나는 점, 영수증 역시 그 수령자가 OOO기재되어 있는 점 등에 비추어 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 OOO억원으로 보기 어려운 측면이 있고,

한편, 청구인이 제출한 매도자들의 동의서 등에 의하면 매도인들은 쟁점부동산에 대하여 보상액 OOO및 각 매도자별로 아파트 1세대(1세대당 공급가격 OOO백만원)씩 총 3세대를 공급받는 조건으로 시행사인 OOO쟁점부동산 개발사업 이행에 동의 한 것으로 나타나고, 채무승계약정서 및 기타 금융증빙 등에 의하면 청구인은 매도자 명의의 채무 OOO승계한 것으로 나타나므로 청구인의 취득가액을 OOO백만원으로 보기도 어려운 측면이 있으므로, 청구인이 제출한 금융증빙 등 객관적인 증빙을 토대로 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 OOO시행사인 OOO 간의 소송에서 서울고등법원은 “예산초과부동산에 관한 이 사건 각 매매계약은 OOO대하여 그 효력이 없다”라고 판결하였다고 하면서 서울고등법원 2014.11.18. 선고 2013나2029934(본소), 2013나2029941(반소) 판결의 판결서를 제출하였는바, 동 판결의 구체적인 내용은 조합의 예산매입대금을 초과하는 매매계약은 조합 규약상의 “예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약”에 해당하므로 조합장에게는 예산을 초과하는 매매대금으로 매수할 권한이 없고, 따라서, 총회의 의결을 받지 아니한 예산초과부동산에 관한 매매계약은 OOO효력이 없다는 것이다.

(나) 이에 대하여 처분청은 OOO 간의 토지매입대금반환청구소송이 대법원 계류중으로, 법원 판결이 아직 확정되지 아니하였으므로 양도가액은 OOO억원으로 보아야 한다고 하면서 대법원 2014다235738 사건에 대한 사건진행내용을 제출하였고, 동 사건진행내용에 의하면 2014년 12월 원고와 피고가 모두 대법원에 상고하여 2015년 4월 현재 대법원에 상고이유서와 답변서만 제출되어 있는 상태로 나타난다.

(다) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 주장하는 서울고등법원 2014.11.18. 선고 2013나2029934(본소), 2013나2029941(반소) 판결은 OOO2014.12.22 대법원에 상고함으로써 이 건 심리일 현재 그 판결이 확정되지 아니하였고(대법원 2014다235738), 청구인은 쟁점부동산을 OOO에 양도한 것이어서 청구인의 쟁점부동산 양도가액이 이들 OOO소송에 대한 법원 판결 결과와 관련이 있다고 보기도 어려우므로 청구인의 쟁점부동산 양도가액은 실제 매매대금인 OOO억원으로 봄이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 일부개정되기 전의 것)

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 ＜2000.12.29.＞

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

(2) 소득세법 시행령(2008.11.28. 대통령령 제21138호로 일부개정되기 전의 것)

제163조(양도자산의 필요경비) ⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 거주자가 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하는 방법

2. 거주자가 부동산 취득시 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격( 「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.