가. 청구인은 OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 2018.12.13. OOO외 1명에게 양도하고 1세대3주택 중과세율을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 한편, 청구인과 청구인의 배우자 OOO외 1필지에 오피스텔 및 도시형생활주택 1개 동 12층 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2013년 12월 신축하여 2∼11층 119개 호를「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “임대주택법”이라 한다) 제5조에 의해 임대주택으로 등록하여 임대하고 있다.

나. 청구인은 2014.7.1.경 건축물대장상 사무소인 쟁점건물 12층 3개 호를 11층과 동일하게 6개 호의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)으로 용도변경 하였으나, 쟁점주택을 임대주택법 제5조에 의한 임대주택에 추가 등록하지 않았다.

다. 청구인은 당초 쟁점주택을 주택수에 포함하여 1세대3주택으로 보아 양도소득세를 신고하였다가 쟁점주택은 별도의 신고가 필요 없는 임대주택으로서 주택수에 포함되지 아니하므로 양도주택은 1세대1주택 비과세 대상으로 보아 처분청에 그 과세표준 및 세액을 경정하여 줄 것을 청구하였다.

라. 처분청은 쟁점주택은 「소득세법 시행령」제155조 제20항의 장기임대주택에 해당하지 아니하므로 1세대1주택 비과세 대상이 아닌 것으로 보아 2019.9.26. 경정청구 거부처분을 하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.21. 이의신청을 거쳐 2020.1.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은 단일건물에서 기존에 임대주택법 제5조에 의해 2∼11층 119개호 2,669㎡가 임대주택으로 등록되어 있었으므로, 12층 6개 호 149㎡를 사무실에서 주택으로 증설한 것은 임대주택법 제5조 제3항의 정정등록하지 않아도 되는 ‘10% 이하 증축 등’에 해당되어 별도의 신고가 필요 없는 임대주택으로 보아야 한다.

‘증축하는 등’이란 증축만이 아닌 개축, 대수선, 리모델링 등 증설을 의미하는 것으로서 호수를 증설하는 경우는 수평적 증축 등에 포함되는 것이다. 이 규정은 국민의 불편을 감소시키고자 10%의 증설 부분을 정정신고하지 않아도 등록된 주택으로 간주한다는 취지의 국민 편의적 규정이고 ‘증축하는 등’ 안에는 개축, 증설, 대수선 등 모든 증설을 포함한다고 보는 것이 정당한 해석이다.

주택임대등록은 사업자 기준으로 등록하는 것이고, 경미한 사항의 변경도 호별이 아닌 사업자별로 ‘면적을 10% 이하로 증축’하는 경우로 규정하고 있으므로 호별기준으로 해석하는 것은 타당하지 않고, 쟁점주택의 변경은 호별 면적이 40㎡ 이내의 규모를 벗어나지 않은 10% 이하의 증설에 해당되므로 정정범위 내에 포함되어 임대주택으로 보는 것에 문제가 없다.

(2) 임대주택을 사무실로 사용하는 경우 임대주택법을 적용할 수 없는 것과 같이 주거용건물 해당 여부는 임대차목적물의 공부상 표시만을 기준으로 하는 것이 아니고 그 실제 용도에 따라서 합목적적으로 판단하도록 하고 있는바(대법원 1996.3.12. 선고 95다51953 판결 참조), 실제 용도가 임대주택이라면 임대주택법상의 주택으로 보아야 하고 10% 이하의 증설에 해당하는 경우 정정신고하지 않아도 자동으로 등록된 임대주택이 되는 것으로 보아야 한다.

따라서 쟁점주택은 등록된 임대주택에 해당하고 청구인의 거주주택 양도는 1세대1주택 비과세대상에 해당하므로 처분청의 이 건 경정청구 거부처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점주택의 변경이 임대주택법상 ‘10% 이하의 범위에서 증축 등’에 해당되어 별도 등록절차 없이 임대주택에 해당된다고 주장하나, 임대주택법 제5조 제3항에 따르면, ‘제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우’라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제3조 제3항에 ‘법 제5조 제3항에서 임대주택 면적을 10% 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항이란 민간임대주택 면적을 다음 각 호의 구분에 따른 해당 민간임대주택의 규모 구간을 벗어나지 아니하는 범위에서 10% 이하로 증축하는 것을 말한다.’라고 규정하고 있는바, 이는 임대주택으로 등록한 주택이 각 호의 구분에 따른 소규모(10% 이하) 증축 등을 행한 경우 신고의무를 면제하는 것으로서 쟁점주택은 등록된 임대주택에 해당하지 아니한다.

(2) 청구인은 쟁점주택은 형식상 임대업 대상으로 등록하지 않았더라도 실질적으로 임대하고 있었으므로 임대주택법을 적용하여 「소득세법」상 장기임대주택으로 보아야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제155조 제20항에서 장기임대주택은 임대주택법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대할 것을 규정하고 있으므로 양도일 현재까지 임대주택으로 등록하지 않은 쟁점주택을 장기임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 「소득세법」상 1세대1주택 비과세 적용시 주택수 산정에서 제외되는 임대주택이 아닌 것으로 보아 양도주택의 비과세 경정청구를 거부한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택을 사무소에서 주택으로 개조한 후 임대주택법 제5조 및 같은 법 시행규칙 제3조에 따라 관할 시장·군수·구청장에게 임대사업자 등록사항 변경 신고를 하지 않은 사실에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2019.2.22. 양도주택에 대한 양도소득세 신고시 1년 이상 보유 조정대상지역 내의 1세대3주택으로 세율을 계산하여 신고하였다.

(나) 거주주택 및 쟁점건물의 공부상 용도 등은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 거주주택 및 쟁점건물 내역

(다) 청구인과 청구인의 배우자 OOO2014.7.1. 사업자등록OOO하였고, 청구인이 2013.12.24. OOO등록한 임대사업자 등록증OOO의하면 쟁점건물에 대한 임대주택 등록 내역은 아래 ＜표2＞와 같고, 쟁점주택은 임대물건으로 등록되어 있지 아니하다.

＜표2＞ 쟁점건물 임대주택 등록 내역

(3) 쟁점건물의 집합건축물대장(표제부)은 아래와 같고, 청구인은 쟁점건물의 12층(쟁점주택) 증축면적 149㎡는 2∼11층 임대주택 면적 합계 2,669㎡의 5.58%로서 임대주택 면적의 10% 이하의 범위에서 증축한 것에 해당한다고 주장하는 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 임대주택으로 등록된 건물 면적의 10% 이하를 개조하여 임대한 쟁점주택은 정정등록 신고대상이 아닌 임대주택에 해당하므로 주택수 산정에서 제외하여야 한다고 주장하나, 임대주택법 제5조 제3항 및 같은 법 시행규칙 제3조 제3항에 의하면 등록한 임대주택을 호별로 10% 이하 소규모 증축한 경우 신고의무를 면제하고 있는바, 이 건 사무소에서 주택으로의 용도변경은 임대주택법 시행규칙에 따라 신고의무가 면제되는 호별 소규모 증축 등을 행한 경우에 해당하지 아니하는 것으로 보이는 점, 1세대1주택 비과세 판정시 주택수에서 제외되는 장기임대주택은 「소득세법」 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 갖춘 것에 한정된다 할 것(조심 2016광3644, 2016.12.14. 같은 뜻임)인바, 쟁점주택은 임대주택법 제5조에 따라 임대사업자의 임대주택으로 등록되어 있지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 1세대 1주택에 대한 특례규정의 적용을 부인하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 소득세법

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조 제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.

제155조【1세대1주택의 특례】⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (후문 생략)

1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

제167조의3【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법

제1조【목적】이 법은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.

제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. “장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

제5조【임대사업자의 등록】① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙

제3조【임대사업자의 등록 변경 등】① 임대사업자는 법 제5조 제3항 및 영 제4조 제7항에 따라 등록사항 변경신고를 할 때에는 별지 제4호서식의 임대사업자 등록사항 변경신고서에 변경사항을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.

② 제1항에 따른 변경신고서를 받은 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 정보를 확인하여야 한다. 다만, 신청인이 제1호 및 제5호의 규정에 따른 정보의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류 또는 그 사본을 첨부하도록 하여야 한다.

1. 신고인인 개인인 경우: 사업자등록증명

2. 신고인인 법인인 경우: 법인 등기사항증명서

3. 건물등기사항증명서

4. 건축물대장

5. 주민등록표 초본

③ 법 제5조 제3항에서 "임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항"이란 민간임대주택 면적을 다음 각 호의 구분에 따른 해당 민간임대주택의 규모 구간을 벗어나지 아니하는 범위에서 10퍼센트 이하로 증축하는 것을 말한다.

1. 40제곱미터 이하

2. 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하

3. 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하

4. 85제곱미터를 초과

④ 시장·군수·구청장은 영 제4조 제7항에 따라 임대사업자 등록사항을 변경한 때에는 그 사실을 지체 없이 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 통보하여야 한다.