청구인 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO(이하 청구인들 이라 한다)은 2004.6.28. 양도한 부산광역시 OO OOO 73-1번지 대지 200.7㎡, 같은 동 73-40번지 대지 400㎡, 같은 동 73-42번지 대지 300.6㎡, 같은 동 73-48번지 대지 55.9㎡, 합계 957.2㎡(이하 쟁점토지 라 한다)를 청구외 주식회사 태강프라자(이하 태강프라자 라 한다)에 양도하고 양도가액을 2003.6.30.자에 고시된 개별공시지가 1,860,000원(/㎡)을 적용하여 신고하였다.

처분청은 쟁점토지가 당초 주유소 용지로 사용하던 토지에 근린생활시설 용도의 건물을 신축하여 토지사용 용도가 변경되었고, 지적법상 지목이 잡종지에서 대지로 변경된 토지로 이는 소득세법 제99조 제1항 1호 가목 단서 및 소득세법시행령 제164조 제1항 단서규정의 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다하여 2개 감정평가기관(한국감정원, 정일감정평가법인)에 감정을 의뢰하여 감정평가한 3,330,000원(/㎡)을 양도가액으로 결정하여 2005.1.10. 청구인에게 2004년도분 양도소득세 122,955,930원을 부과처분하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.3.22. 이의신청을 거쳐 2005.7.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 절토·성토 등의 형질변경 행위가 전혀 없었고, 단순히 지목변경된 토지로 2002.3.30. 잡종지 상태에서 건축허가를 받아 2004.6.10. 건물을 완공하였으므로 지목이 용도에 전혀 영향을 미치지 않았으며, 쟁점토지는 양도시점까지 개별공시지가가 공시되어 있는 토지로 형질변경이나 용도변경이 없었으므로 개별공시지가가 없는 토지에 해당되지 않고, 지목변경이나 근린생활시설 신축으로 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라진 것이 아니며, 설사 개별공시지가가 없는 토지로 보더라도 이 지역은 상업지역으로 토지의 이용상황, 주변상황 등 가격변동사유가 전혀 없어 2004.6.30.과 2004.10.30. 공시한 지가 및 감정가액이 거의 일치하고 있어 감정평가가액으로 과세함은 부당하다.

(2) 쟁점토지는 원래 대지였으나 주유소 영업을 위하여 불가피하게 잡종지로 변경되었다가 원래의 상태로 환원된 토지에 불과하고 지목변경으로 인한 지가상승이 없었다는 부산광역시 남구청장의 회신문에 의하면 이 건 과세는 취소함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지는 당초 주유소 용도로 사용하던 토지로 관할구청으로부터 건축허가를 받아 건물을 신축한 후 2004.6.10. 제1종 근린생활시설로 주용도가 변경되어 토지 용도와 건축물 용도가 변경되어 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다.

(2) 쟁점토지는 지하철 역세권에 소재하고 있고, 인근에는 대단위 아파트가 신축중에 있어 상업지역으로서 토지의 이용상황, 주변상황 등이 변하였으며, 쟁점토지는 지목변경일인 2004.6.16. 이전 토지의 용도와 건축물의 용도변경으로 지적법상의 지목이 잡종지에서 대지로 변경된 토지에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 양도가액을 2개 감정평가법인의 평가액으로 하여 과세할 수 있는지 여부.

나. 관련법령

소득세법 제99조 (기준시가의 산정) ①제96조제1항 본문, 제97조제1항제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

소득세법시행령 제164조 (토지·건물의 기준시가 산정) ①법 제99조제1항제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의2 ② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제12조의2【분할,합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가】 ① 법 제10조의 2 제2항에서 분할, 합병 등이 발생한 토지 라 함은 다음 각호의 토지를 말한다.

1. 지적법상 분할 또는 합병된 토지

2. 공유수면 매립 등으로 지적법상 신규로 등록된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 국·공유지가 매각 등의 사유로 사유지로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별공시지가를 결정·공시한다.

1. 1월1일부터 6월30일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 7월 1일을 기준일로 하여 10월 31일까지 결정·공시

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산 등기부등본, 집합건축물대장 및 심리자료에 의하면 건축주인 태강프라자가 2002.3.30. 쟁점토지상에 건축허가를 받아 지하 2층, 지상 14층의 건물(이하 “쟁점토지상 건물”이라 한다)을 신축한 사실, 2004.6.10. 쟁점토지상 건물에 대하여 사용승인을 받은 사실, 청구인들이 2004.6.28. 쟁점토지 및 쟁점토지상 건물을 태강프라자에게 양도를 한 사실, 태강프라자가 2004.7.5. 쟁점토지상 건물에 대하여 소유권보존등기를 한 사실을 확인할 수 있다.

(2) 쟁점토지의 토지대장 등 공부상 확인되는 지목변경 현황에 의하면청구외 최태윤(청구인들의 부친)이 쟁점토지상에 대동주유소(소매/석유)라는 상호로 1994.8.23. 사업자등록을 하고 주유소사업을 하다가 2002.3.2. 폐업을 하였고,종전에 ‘대지’로 되어 있던 쟁점토지의 지목이 최태윤이 주유소 사업을 하면서 1997.3.14.자로 ‘잡종지’로 변경되었으며, 2004.6.16.자로 지목이 ‘대지’로 변경된 사실을 확인할 수 있다.

<일자별 지목변경 및 건축내용>

(3) 개별공시지가 확인서에 의하면 쟁점토지의 개별공시지가 변동상황이 아래 표와 같음을 확인할 수 있다.

(단위 : 천원/㎡)

(4) 한국감정원 부산지점장 및 주식회사 정일감정평가법인 부산지사가 처분청에 통지한 개별토지 단가 산정 회신문에 의하면 쟁점토지에 대한 단가를 3,300,000원(/㎡)으로 산정한 사실을 확인할 수 있다.

(5) 부산광역시 남구청장이 통지(2004.8.)한 ‘분할·합병 등 토지의 개별공시지가 안내문’에 의하면 2004.1.1.～2004.6.30.기간 중 ① 지적법상 분할 또는 합병되거나 신규로 등록한 토지, ② 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지목이 변경된 토지, ③ 국·공유지 매각 등으로 사유지가 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지에 대하여 개별공시지가를 조사하였고, 조사결과 쟁점토지의 지가는 아래 표와 같고, 조사된 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 경우 의견제출서를 제출하라는 내용이 기재되어 있음을 확인할 수 있다.

(6) 부산광역시 남구청장이 통지한 2004년도 개별공시지가 상승 이유에 대한 청구인의 문의에 대한 회신문에 의하면 쟁점토지의 지번은 일단지로 이용되는 필지로써 2004.1.1. 기준 개별공시지가 산정시 인근지가와의 균형유지를 위해 비교표준지를 당초 부산광역시 OO OOO 54-1 번지에서 같은 동 73-11 번지로 변경 적용함으로써 비교표준지에 비해서 상승폭이 컸기 때문이라는 내용이 기재되어 있음을 확인할 수 있다.

(단위 : 원, %)

(7) 부산광역시 남구청장이 청구인 등에게 통지한 행정심판청구사건 재결에 따른 개발부담금 부과처분 취소 통지문(1998.2.26.) 및 중앙토지수용위원회의 개발부담금 부과처분 취소 재결서(중토위61240- 751, 1998.2.4.)에 의하면 이 사건 부과대상토지는 개발을 위한 별도의 절토·성토·정지 등의 형질변경 행위가 필요 없는 대지로서 단순히 건축허가만을 받아 주유소 시설을 설치한 사실이 인정되고, 개발이익환수에관한법률 제5조 제1항 제10호에서 정한 ‘지목변경수반사업’이라 함은 토지에 대한 절토·성토·정지·매립 등의 행위를 통하여 대지가 아닌 토지를 대지화하거나 본래 대지인 토지라도 건축물의 건축에 적합한 상태로 대지로서 효용을 높이기 위하여 공사를 하는 경우 등을 말하고, 건물의 건축은 부담금 부과대상인 토지개발사업의 목적이나 용도를 가리키는 것으로서 건축 그 자체가 부담금 부과대상 사업은 아닌 것으로 보아야 한다는 내용이 기재되어 있음을 확인할 수 있다.

(8) 위와 같은 사실관계 하에서 청구인은 쟁점토지에 개별공시지가가 계속 공시가 되고 있었고, 지목변경은 쟁점토지상 건물의 건축에 따른 것으로 지목변경으로 인하여 토지의 품위, 정황 및 가격의 현저한 변동이 없었으므로 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정가액으로 양도가액을 산정함은 부당하다고 주장하고 있다.

(9) 살피건대, 지적법상 지목변경은 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우 등의 사유가 있는 경우 그 변경 신청을 할 수 있도록 되어 있고( 지적법 제21조, 지적법 시행령 제16조 제1항 참조), 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지 등과 같이 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하되, 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 할 것이다( 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서, 소득세법시행령 제164조 제1항).

(9) 이 건의 경우, 종전에 ‘대지’로 되어 있던 쟁점토지의 지목이 1997.3.14.자로 ‘잡종지’로 변경되었으며, 2004.6.16.자로 다시 지목이 ‘대지’로 변경된 사실을 알 수 있어, 지적법상 토지의 형질변경 또는 용도변경에 의하여 지목이 변경되었다고 할 수 있고, 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라짐으로 인하여 직전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 소득세법시행령 제164조 제1항(개별공시지가 없는 토지)의 규정에 의하여 평가한 가액으로 양도가액을 계산할 수 있다 할 것인데(재일 46014-2112, 1997.9.4.), 쟁점토지상의 이용현황을 살펴보면 당초 주유소 용도로 사용되던 토지였으나, 쟁점토지상 건물이 신축된 이후 주용도가 제1종 근린생활시설로 변경되었고, 지하철 역세권에 인접하게 되어 상업지역으로 그 가치가 상승하게 되어 부산광역시 남구청장도 이를 반영하여 비교 표준지를 변경하여 2004년도 개별공시지가를 인상한 것으로 판단된다.

(10) 따라서, 쟁점토지는 변경된 용도를 반영한 새로운 기준시가가 고시되기 전에 양도한 경우에 해당하여, 처분청이 소득세법 제99조 제1항 1호 가목 단서의 “개별공시지가가 없는 토지”에 해당하는 것으로 보아 2004.6.16. 기준으로 감정평가한 가액을 양도가액으로 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006년 1월 12일